Finden Sie einen Anwalt für Wohnungseigentumsrecht in Hamburg Mitte für Ihre Rechtsfragen

Rechtsanwalt Heiko Pätzmann
VOGT & REINERS Rechtsanwälte
Rechtsanwalt · Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht · Fachwirt in der Grundstücks- und Wohnungswirtschaft · Immobilienwirt (Diplom VWA)
Schloßstraße 92, 22041 Hamburg

040-68 86 02 71

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Heiko Pätzmann, Ihr Fachanwalt für Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht in Hamburg. Wenn es um Fragen zum Mietrecht, zum Gewerbemietrecht, um Fragen zum Grundstücksrecht oder um das Wohnungseigentumsrecht geht, bin ich gern Ihr juristischer Ansprechpartner! Nehmen Sie einfach unverbindlich Kontakt zu mir auf und wir besprechen alle Ihre Fragen. Meine Kompetenzen. Ich wurde 1968 geboren, bin verheiratet und Familienvater. Ich habe langjährige Erfahrung in der Immobilienverwaltung und im Immobilienvertrieb, und ich bin Fachwirt für Grundstücks- und Wohnungswirtschaft, sowie Immobilienwirt (Diplom VWA). Ich absolvierte beide juristische Staatsexamina in Hamburg und war im Anschluss zwei Jahre im Forderungsmanagement der Immobilientochter einer großen Berliner Bank angestellt. Ich habe mich während meiner gesamten beruflichen Laufbahn auf alle Bereiche des Immobilienrechts spezialisiert und erwarb 2007 den Titel „Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht“. Was Sie über meine Arbeitsweise wissen sollten. Die bestmögliche Beratung kann ich Ihnen bieten, wenn wir uns persönlich über Ihren Fall unterhalten. So kann ich ...mehr

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Wichtiges zum Wohnungseigentumsrecht

zwei Wohnungseigetümerinnen Die Nachkriegszeit war geprägt von Wohnungsnot. Neuer, renovierter und wieder aufgebauter Wohnraum wurde durch Mitfinanzierung der Bürger ermöglicht die als Gegenleistung Wohnraum erhielten. Dies wurde 1951 mit dem Gesetz für Wohnungseigentum WEG rechtlich verankert. Eine Eigentumswohnung wird als Sondereigentum bezeichnet. Ein Eigentümer hat völlige Gestaltungsfreiheit für sein Sondereigentum sofern er das Gesetz und die Rechte Dritter nicht missachtet. Zu einem bestimmten Anteil ist jeder Wohnungseigentümer auch Eigentümer des Gemeinschaftseigentums.

Ein wichtiges Dokument – die Teilungserklärung

Ehepaar studiert eine Teilungserklärung In der Teilungserklärung ist das jeweilige Sondereigentum und das dazugehörige Gemeinschaftseigentum detailliert aufgelistet. Sie ist im Wohnungsgrundbuch zu finden, welches meistens im jeweiligen Amtsgericht und dort im Grundbuchamt liegt. Wie groß der jeweilige Anteil am Gemeinschaftseigentum und am Sondereigentum ist steht in der Teilungserklärung. Diese Teilung von Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum ist wichtig um klarzustellen, welche Kosten selbst übernommen werden müssen bzw. auf die Gemeinschaft verteilt werden. Durch notarielle Beglaubigung bietet die Teilungserklärung dem Eigentümer auch Rechtssicherheit.

Was gehört alles zum Sondereigentum?

Frau erklärt Grundriss und hält einen Schlüssel Selbstredend sind die Räume der Wohnung Sondereigentum, ebenso Decken- und Wandverkleidungen sowie Fußbodenbeläge, Innentüren, sanitäre Installationen und alle nicht tragenden Innenwände. Nicht zum Sondereigentum gehören hingegen die Fenster der Wohneinheit und auch die Außenseite der Wohnungseingangstür. Für Balkone gilt, wie bei der Wohnungstür, die Innenseite ist Sondereigentum, die Außenansicht und Decke gehören zum Miteigentum der Eigentümergemeinschaft. Auch gemeinschaftlich genutzte Rohre wie Abwasser- oder Heizungsrohre sind nicht Teil des Sondereigentums. Dies führt dazu, dass sanitäre Anlagen vom Sondereigentümer nur soweit selbstständig zu entscheiden sind, solange die gemeinschaftlichen Rohre nicht betroffen sind. Sonderwünsche können jedoch, wenn es sich um sondereingentumsfähige Dinge handelt, über die Teilungserklärung berücksichtigt werden. Je mehr Wohnungseigentümer in einer Gemeinschaft sind, desto schwieriger wird es einen Konsens bei gemeinschaftlich zu beschließenden Reparaturen oder Instandsetzungen zu finden. Hier einen fachkundigen Anwalt für Wohnungseigentumsrecht zu konsultieren ist ratsam.

Haftung und Kosten bei Schäden

Symbolbild für ein untergehendes Haus Schon beim Bau von Eigentumswohnungen können Schäden entstehen. Selbstverständlich haftet ein Architekt oder Ingenieur genauso wie jeder Handwerker und Baustofflieferant für seine Leistungen. Meist ist es jedoch nicht leicht den Fehler eindeutig einem Gewerk zuweisen zu können. War es ein Planungsfehler, ein Materialfehler oder handwerkliches Versagen? Die Klärung der Schuldzuweisung ist oft mühsam und schleppend und man muss dabei unbedingt auf eventuelle Verjährungsfristen achten. Auch nach dem Einzug können immer wieder mal Schäden auftreten. Für Schäden, die der Eigentümer selbst verursacht ist die Gesetzeslage einfach. Im § 14 Wohnungseigentumsgesetz steht, dass jeder Eigentümer Reparaturkosten seines Sondereigentums selbst zu finanzieren hat. Wird das Gemeinschaftseigentum durch ein Sondereigentum beschädigt, so hat auch hier der Sondereigentümer dafür aufzukommen. Nicht selten kommt es aber vor, dass im umgekehrten Fall Gemeinschaftseigentum ein Sondereigentum beschädigt. Das kaputte Dach, das am Sondereigentum durch eindringendes Wasser einen Schaden entstehen lässt, zum Beispiel. Ist das Dach kaputt, wegen eines Sturm- oder Hagelschadens, so ist es meist klar, dass die Gebäudeversicherung die Kosten für die Renovierung übernimmt. Oder die Eigentümergemeinschaft ist zur Reparatur verpflichtet, weil sie vom kaputten Dach wusste und die Reparatur des Daches verschleppt oder gar abgelehnt hat. Sind weder Versicherung noch die Eigentümergemeinschaft zur Schadensregulierung verpflichtet, so bleibt nur die Möglichkeit die Eigentümergemeinschaft zu bitten in die Renovierung des Daches auch die geschädigte Wohnung miteinzubeziehen.

Die Eigentümergemeinschaft

eine Baustelle einer Eigentumswohnung Wohnungseigentümer können sich über Beschlussfähigkeit und Beschlussfassung im WEG informieren. Wichtige, alle Eigentümer betreffende Themen, werden auf einer jährlichen Eigentümerversammlung besprochen, so steht es im WEG § 23. Mehr Informationen über rechtliche Bedingungen an eine Eigentümerversammlung findet man im WEG unter § 24. Die Teilungserklärung hilft um Klarheit über die Eigentumsanteile und somit das jeweilige Stimmrecht zu finden. Trotz WEG Regelungen kommt es auf Eigentümerversammlungen immer wieder zu Uneinigkeiten. Heikel bei Abstimmungen sind immer Themen bei denen es ums Finanzielle geht, wie Renovierungsarbeiten am Gemeinschaftseigentum, die Höhe des Wohngeldes oder Abrechnungsfragen. Dies führt auch zu juristischen Auseinandersetzungen. Hier hilft oft nur der Gang zu einem vertrauensvollen und fachkundigen Anwalt weiter.

Eine Hausordnung muss sein

große Eigentümerversammlung Neben dem Paragraphen über die Pflicht zur Eigentümerversammlung gibt es auch eine Regelung für die Hausordnung unter dem § 21 Abs. 5 Nr. 1 WEG. Eine Hausordnung wird entweder in der Teilungserklärung festgehalten oder von den Eigentümern auf einer Eigentümerversammlung beschlossen. Neben regelmäßigen Pflichten wie dem Reinigen des Treppenhauses, den einzuhaltenden Ruhezeiten und dem Feuerschutz werden auch Abmachungen über Erlaubnis oder Verbot von Tierhaltung oder Grillen auf dem Balkon getroffen. Es gibt jedoch auch Grenzen, so darf ein gänzliches Verbot zu Musizieren nicht ausgesprochen werden, dies wiederum regelt bereits das BGB.

Darf die Wohnung zu Kurzzeitzwecken vermietet, oder gewerblich genutzt werden?

Vertrag gewerbliche Nutzung Haus Eine gewerbliche Nutzung der Eigentumswohnung ist dann erlaubt, wenn die Teilungserklärung dies explizit erlaubt. Da eine gewerbliche Nutzung beträchtlichen Publikumsverkehr mit sich bringen kann, schützt die Einschränkung, ein Gewerbe in der Wohnung nur mit Zustimmung der Eigentümerversammlung auszuüben, die Miteigentümer. Die Miteigentümer können einem Gewerbe jedoch nur widersprechen, wenn absehbar ist, dass damit der Wert der Immobilie sinkt oder die Störungen für die anderen Parteien etwa durch Lärm oder Publikumsverkehr zu groß wären. Selbstverständlich gibt es die Möglichkeit seine Wohnung zu vermieten, neuerdings auch oft nur kurzfristig an Touristen über Airbnb oder booking.com um nur zwei Beispiele zu nennen. Für die Miteigentümer ist das oft ein Ärgernis. Der BHG hat hierzu 2019 ein wichtiges Urteil gefällt: Das erste Urteil vom 12.04.2019 besagt, dass die Formulierung in der Teilungserklärung „ zu Wohnzwecken“ als Nutzung eben auch kurzeitige Nutzung einschließe. Ausserdem nimmt der BGH bezug auf das WEG § 13 Abs. 1 „Jeder Wohnungseigentümer kann, soweit nicht das Gesetz oder Rechte Dritter entgegenstehen, mit den im Sondereigentum stehenden Gebäudeteilen nach Belieben verfahren, insbesondere diese bewohnen, vermieten,verpachten oder in sonstiger Weise nutzen, und andere von Einwirkungen ausschließen.“ In einem kurz zuvor gefällten Urteil zu diesem Thema weist der BGH die Miteigentümer aber darauf hin, dass sie Verstöße gegen die Hausordnung oder Lärmbelästigung nicht hinnehmen müssen lt. WEG § 15 Abs. 3. Eine nachträgliche Änderung der Teilungsklausel bedarf der einstimmigen Zustimmung aller Eigentümer. Wenn es um Fragen rund um die Hausverwaltung, Teilungserklärung oder die eigenen Rechte geht, wenden Sie sich am besten an einen Anwalt für Wohneigentumsrecht in Ihrer Nähe!