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Gaszähler in einer Mietwohnung ©mko - topopt
Betriebskostenabrechnung aus rechtlicher Sicht
Letzte Aktualisierung am 2020-09-22 /
Lesedauer ca. 3 Minuten
- Abrechnung der Betriebskosten nach dem Umlageverfahren
- Abrechnung der Betriebskosten nach einer Pauschale
- Die Betriebskostenverordnung - Welche Kosten können umgelegt werden?
- Diese Regelungen gelten für die Abrechnung
- Widerspruch gegen die Abrechnung einlegen
Abrechnung der Betriebskosten nach dem Umlageverfahren
In aller Regel zahlen Mieter eine monatliche Vorauszahlung bzw. Abschlagszahlung. Zum Ende des Jahres werden die Betriebskosten dann exakt ermittelt. Die Gesamtabrechnung wird anschließend dem Mieter zugestellt und mit der bereits geleisteten Vorauszahlung verrechnet. Waren die monatlichen Vorauszahlungen zu hoch angesetzt, so erfolgt eine Rückzahlung, waren sie zu niedrig veranschlagt, stellt der Vermieter nun eine Nachforderung an den Mieter. Bei einem Mietshaus mit mehreren Mietparteien werden die Betriebskosten nach einem Umlageverfahren bzw. einem Verteilerschlüssel abgerechnet. Der Vermieter muss in diesem Fall darlegen, wie sich der Anteil des jeweiligen Mieters nach diesem Schlüssel errechnet, z.B. nach der Gesamtwohnfläche der Wohneinheit. Alle mietvertraglichen Vereinbarungen bzw. Änderungen zur Abrechnung der Betriebskosten können nur mit Zustimmung des Mieters vorgenommen werden.Abrechnung der Betriebskosten nach einer Pauschale
Wer eine Betriebskostenpauschale im Mietvertrag vereinbart, kann sich eine exakte Betriebskostenermittlung zu Ende des Abrechnungszeitraumes ersparen. Denn mit der Zahlung der Pauschale sind die Betriebskosten abgegolten. Selbst wenn die Betriebskosten nachweislich höher sein sollten, ist der Mieter nicht zu einer Nachzahlung verpflichtet. Umgekehrt kann er aber auch keine Rückzahlung verlangen, sollte die Pauschale die Betriebskosten überstiegen haben.Die Betriebskostenverordnung - Welche Kosten können umgelegt werden?
Laut einem BGH-Urteil 2016 ist es schon ausreichend wenn der Vermieter im Mietvertrag lediglich darauf hinweist, dass der Mieter die Betriebskosten zu tragen habe. Der Bundesgerichtshof vertritt hier die Meinung, dass inzwischen jeder wisse, was Betriebskosten sind. Nachfolgend die in der BetrKV aufgelisteten Kostenpositionen als Überblick: Grundsteuer und sonstige öffentliche Lasten- Kosten der Wasserversorgung
- Kosten der Entwässerung
- Zentrale Heizungskosten
- Betriebskosten für Warmwasseranlagen
- Kosten für verbundene Heizungs- und Warmwasserversorgungsanlagen (soweit sie nicht in vorangegangenen Punkten berücksichtigt wurden.
- Kosten des Betriebs von Personen- und Lastenaufzüge
- Kosten für Straßenreinigung und Müllbeseitigung
- Kosten für Gebäudereinigung und Ungezieferbekämpfung
- Kosten der Gartenpflege
- Kosten der Beleuchtung gemeinsam genutzter Flächen
- Kosten für Schornsteinreinigung
- Kosten für Sach- und Haftpflichtversicherungen
- Kosten für den Hauswart (Hausmeister-Service)
- Kosten für gemeinsame Breitband- oder Antennenanlagen
- Kosten für den Betrieb der Einrichtung der Wäschepflege (Strom, Überwachung, Pflege, Reinigung etc.)
- Sonstige Betriebskosten
Diese Regelungen gelten für die Abrechnung
Der Gesetzgeber schreibt vor, dass Betriebskostenabrechnungen für den Mieter "nachvollziehbar" sein müssen. Sie müssen also Mindeststandards an Inhalt und Übersichtlichkeit erfüllen, z.B.:- Aufschlüsselung nach verschiedenen Betriebskostenarten.
- Zu jedem Abrechnungsposten sind Anteil des Mieters und Gesamtkosten des Hauses zu nennen.
- Der Umlageschlüssel für einzelne Abrechnungsposten ist zu erläutern.
- Der Gesamtverbrauch an Brennstoff ist in einer Mengengröße anzugeben (z.B. Heizöl in Liter). Die Angabe der reinen Kosten genügt nicht.
- Die Abrechnung muss rechnerisch nachvollziehbar sein.
