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Wie funktioniert das Erbbaurecht?

Zum Grundstücksrecht gehört auch das Erbbaurecht. Auch wenn häufig noch immer von Erbpacht gesprochen wird, so gibt es die Erbpacht in Deutschland bereits seit 1947 nicht mehr. Sie wurde durch das Erbbaurecht ersetzt. Das Erbbaurecht ermöglicht die Trennung zwischen dem Eigentum an einem Grundstück und dem Eigentum der darauf stehenden Immobilie. Nicht das Grundstück selbst wird erworben, sondern das Recht auf die Nutzung des Grundstückes. So wird der Bau eines Eigenheims möglich, ohne Grundbesitzer zu sein. Ist also eine Volleigentumsübertragung rechtlich nicht möglich oder nicht gewünscht, so kann man ein Grundstück mit einem Erbbaurecht belasten.

Der Erbbauberechtigte bzw. Erbbaurechtsnehmer zahlt dann für die Nutzung des Grundstückes. Er darf darauf bauen bzw. ein bereits vorhandenes Haus wie ein Eigentümer benutzen. Für dieses Recht zahlt er eine Art Miete, Erbbauzins genannt, an den Grundstückseigentümer. Der Erbbaurechtsgeber, also der Eigentümer des Grundstückes profitiert durch diese Regelung ebenfalls. Er ist weiterhin Eigentümer des Grundstückes und bekommt regelmäßige Erbzinseinnahmen.

Was sind die rechtlichen Grundlagen?

Die Grundlage für das Erbbaurecht liefert ein eigenes Gesetz, das Erbbaurechtsgesetz (ErbbauRG). Der Erbbauberechtigte und der Grundstücksbesitzer schließen einen Erbbaurechtsvertrag ab. Das Erbbaurecht muss sowohl im Grundbuch des Grundstückes eingetragen werden als auch im Erbbaurechtgrundbuch. Im Gesetz über das Erbbaurecht II Grundbuchvorschriften § 14 ErbbRG heißt es: „(1) Für das Erbbaurecht wird bei der Eintragung in das Grundbuch von Amts wegen ein besonderes Grundbuchblatt (Erbbaugrundbuch) angelegt.“ Neben dem Erbbaurechtsgesetz wird jedoch auch das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) berührt, wenn es um Bestimmungen zu Eigentum, Grundstücken, Verträgen und Rechtsgeschäften geht.

Der Eintragungsantrag muss zwingend durch einen Notar / eine Notarin erfolgen. Ist der Eintrag erfolgt, darf der Erbbauberechtigte das Grundstück für die vertraglich vereinbarte Zeit nutzen. Üblich sind lange Laufzeiten zwischen 60 und 99 Jahren. Während dieser Zeit kann der Erbbauberechtigte sein Haus selbst nutzen. Er kann als Bauherr ein Haus darauf errichten und selbst darin wohnen, es vermieten, beleihen, verkaufen oder vererben. Auch der Erbbaurecht-Geber hat diese Rechte weiterhin für sein Grundstück. Bei einem Grundstücksverkauf bleibt das eingetragene Erbbaurecht unberührt. Nach Ablauf der vertraglich vereinbarten Zeit geht das Haus, das rechtlich Bestandteil des Grundstücks ist, in das Eigentum des Grundstücksbesitzers über. Der Hausbesitzer muss das Haus dann nicht etwa entfernen. Ihm steht für den Übergang des Hauses in das Eigentum des Grundstücksbesitzers eine Entschädigung zu. Das Erbbaurecht zählt zu den beschränkten dinglichen Rechten.

Was sind die Vorteile des Erbbaurechts?

Bei den hohen und immer weiter steigenden Grundstückspreisen kann das Erbbaurecht eine Möglichkeit für Bauwillige mit weniger finanziellen Mitteln sein, ihren Traum vom Wohneigentum zu verwirklichen. Denn der Erbbauzins ist in der Regel niedriger als die Kosten für den Kauf eines Grundstücks. Auch die Grundsteuer fällt für den Erbbaurechtsnehmer weg, da er nicht der Eigentümer des Grundstückes ist. Ein weiterer Vorteil ist, dass das Erbbaurecht in der Regel nach Bedarf erneuert bzw. verlängert werden kann, man aber nicht von Beginn an durch eine längerfristige Investition an einen Ort gebunden ist. Als Erbbaurechtsgeber treten häufig Organisationen mit sozialer Ausrichtung auf wie z.B. Kirchen, Stiftungen oder Kommunen. Private Erbbaurechtsgeber sind eher selten. Vorteile und Nachteile eines Hausbaus mit Erbbaurecht sollten sorgfältig gegeneinander abgewogen werden.

Was sind die Nachteile des Erbbaurechts?

Auch im Erbbaurecht kommt es entscheidend auf die Ausgestaltung des Erbbaurechtsvertrages zwischen dem Erbbauberechtigten und dem Grundstücksbesitzer an. Das Gesetz lässt den Vertragsparteien zwar eine Menge Spielraum, es ist jedoch auf einiges zu achten. Wichtigstes Kriterium ist natürlich, dass der Erbbauberechtigte nur ein vorübergehendes Nutzungsrecht und kein Eigentumsrecht an dem Grundstück besitzt. Er kann nicht frei über das Grundstück verfügen, sondern muss sich an die Regeln des Grundstückseigentümers halten. Der Bauherr / Hausbesitzer muss auch bedenken, dass sich das Erbbaurecht auf den Marktwert des Gebäudes auswirkt. Eine Immobilie, die per Erbbaurechtsvertrag auf einem Grundstück errichtet wurde, ist in der Regel schwerer wieder zu veräußern. Ferner ist es üblich, dass Erbbaurechtsgeber und Bauherr sich vertraglich gegenseitig ein Vorkaufsrecht einräumen. Wer sein Haus oder sein Grundstück verkaufen will, braucht damit in der Regel die Zustimmung des Vertragspartners. Außerdem behält der Grundstückseigentümer das Grundstück. Wenn der Immobilieneigentümer seinen Verpflichtungen nicht nachkommen kann, oder sich nicht an die Vereinbarungen hält, kann ihm der „Heimfall“ drohen, was bedeutet, dass ihm die Nutzung des Erbbaurechts entzogen werden kann. Der Erbbauberechtigte muss eine Rente an den Grundstückseigentümer zahlen, die in der Regel über einen langen Zeitraum hinweg fällig ist. Die Rente, die der Erbbauberechtigte bezahlen muss, wird normalerweise auf Basis der aktuellen Grundstückswerte festgelegt, was bedeutet, dass sie sich mit der Zeit erhöhen kann.

Was ist wichtig beim Erbbaurechtsvertrag?

Normalerweise erlischt der Erbbaurechtsvertrag mit Ablauf der Vertragslaufzeit. Will der Hausbesitzer den Vertrag verlängern, muss er dies zwingend vor Vertragsablauf tun. Einen rechtlichen Anspruch auf Verlängerung des Vertrages hat er nur, wenn dies vertraglich geregelt wurde. Die vereinbarte Verlängerung wird dann wieder entsprechend ins Grundbuch eingetragen. Sollte der Grundstückseigentümer zu einem Verkauf bereit sein, kann der Preis den Marktgegebenheiten entsprechend frei gestaltet werden.

Was ist der Erbbauzins?

Das Nutzungsentgelt für das Grundstück, der Erbbauzins, wird von den Vertragsparteien gleich zu Beginn der Vertragslaufzeit festgelegt. Er gilt für die gesamte Laufzeit, kann aber enorme regionale Differenzen aufweisen, da er sich in der Regel nach dem Bodenwert richtet. Erbbauzinsen können also regional sehr variieren. Gezahlt wird monatlich. Wenn sich der Hausbesitzer nicht an die vertraglichen Vereinbarungen mit dem Grundstücksbesitzer hält, zum Beispiel in Zahlungsverzug gerät, kann der so genannte „Heimfall“ drohen. Das Haus geht dann, im Heimfall, gegen Zahlung einer Entschädigung, an den Grundstücksbesitzer. Der Vertrag wird aufgehoben.

Was sind Reallasten und wie betreffen sie das Erbbaurecht?

Reallasten sind Belastungen, die auf ein Grundstück oder ein Erbbaurecht übertragen werden können. Sie können vom Eigentümer des Grundstücks (oder des Erbbaurechts) auch auf einen anderen Eigentümer übertragen werden. Dienstbarkeiten oder Reallasten können unter anderem Hypotheken, Grunddienstbarkeiten, Erbbauzins oder andere Belastungen sein.

Wie kann der Rechtsanwalt für Grundstücksrecht helfen?

Es ist sinnvoll, mit dem Grundstücksbesitzer hart zu verhandeln, wenn es um die Gründe für einen drohenden Heimfall geht. Nur bei schwerwiegenden Vertragsverletzungen darf es zu solch harten Konsequenzen kommen. Eine Kanzlei für Grundstücksrecht wird ihre Mandanten in einem solchen Fall tatkräftig unterstützen und beraten. Kluge Erbbaurechts-Interessenten sichern sich vertraglich möglichst umfassend ab. Sie setzen sowohl eine Entschädigung für das Haus, bei Ablauf der Frist oder bei vorzeitiger Vertragsbeendigung, als auch eine Kaufoption für das Grundstück vorab vertraglich fest. Bei der Ausgestaltung eines Erbbaurechtsvertrages und in allen weiteren Fragen des Erbbaurechts, hilft ein erfahrener Anwalt für Grundstücksrecht.

Ein Anwalt / eine Anwältin für Grundstücksrecht / Erbbaurecht ist auch bei allen anderen Fragen den Rechtsbereich des Grundstücksrechts betreffend, ein wichtiger Ansprechpartner. Eine Rechtsanwaltskanzlei kann Ihnen eine Rechtsberatung über Nießbrauch, Baurecht, Grundpfandrechte wie Hypotheken, Grundschuld bieten sowie über viele andere das Grundstücksrecht betreffende Themen.