Deinen Anwalt für Grundschuld findest Du hier

Was ist eine Grundschuld?

Wer ein Haus bauen oder kaufen möchte ist in aller Regel nicht in der Lage den Kaufpreis in bar zu begleichen. Ein Immobilienkredit wird benötigt. Um einem Immobilienkäufer ein Immobiliendarlehen zu gewähren, verlangt die Bank oder Sparkasse Sicherheiten auf die sie, im Falle der Kreditnehmer ist nicht mehr in der Lage seinen Kredit zu bedienen, zurückgreifen kann. Eine Möglichkeit bietet die Grundschuld. Da die Grundschuld auf einem Eigentum, wie einem Grundstück oder einer Immobilie, begründet ist, ist die Grundschuld ein beschränkt dingliches Recht. Als Grundpfandrecht wird sie im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) im „Sachenrecht“ geregelt. Dieses Pfandrecht an einem Grundbesitz wie einem Haus, oder einer Wohnung ist auch bei Erbbaurecht anwendbar.

Die Grundschuld wird in die Abteilung 3 des Grundbuches eingetragen. Bei einem Grundschuld-Eintrag müssen sich die meisten Schuldner zusätzlich auf eine persönliche Vollstreckungsunterwerfung einlassen. Damit hat die Bank auch Zugriff auf das Vermögen des Grundstückseigentümers. Sie kann es pfänden lassen, um etwaige ausstehende Raten und Zinsen zu decken. Bei einer Immobilienfinanzierung, die über eine Grundschuld läuft, sollte also besser nichts schief gehen. Bei Zahlungsunfähigkeit des Schuldners kann der Gläubiger, in aller Regel ein Kreditinstitut, auf das Grundstück oder die Immobilie zugreifen und durch eine Zwangsvollstreckung sein Geld zurückerhalten.

Welche Vorteile bietet die Grundschuld?

Der Vorteil einer Grundschuld gegenüber einer Hypothek besteht für die Bank bzw. den Gläubiger darin, dass sie, wenn notwendig, schneller vollstreckbar ist. Die Grundschuld bietet dem Kreditgeber den Vorteil der Rangsicherung. Bei einer Insolvenz des Kreditnehmers kann das Kreditinstitut seine Ansprüche vor anderen Gläubigern durchsetzen. Eine eingetragene Grundschuld kann auch als Sicherheit für andere Arten von Darlehen wie etwa Hypotheken dienen. Hat man eine Grundschuld auf seine Immobilie oder sein Grundstück einmal eingetragen und wurde das Darlehen getilgt, so kann sie ohne weitere Kosten einem neuen Darlehen als Sicherheit dienen.

Welche Grundschulden gibt es?

Neben der klassischen Buchgrundschuld, die nur im Grundbuch eingetragen wird, gibt es noch die Möglichkeit der Briefgrundschuld. Bei der Briefgrundschuld wird bei der Grundschuldbestellung zusätzlich ein Grundschuldbrief gebildet und dem Gläubiger ausgehändigt.

Es gibt außerdem die Begriffe Fremdgrundschuld, Eigentümergrundschuld, Sicherungsgrundschuld oder Gesamtgrundschuld. Den Unterschied und welche für den eigenen Fall die richtige Grundschuldart ist, das kann ein Rechtsanwalt für Grundstücksrecht mit seinem Mandanten klären und dabei Vorteile und Nachteile abwägen.

Muss eine Grundschuld notariell beurkundet werden?

Die Grundschuld gehört zu den so genannten Grundpfandrechten ("dingliche Verwertungsrechte"). Sie muss bestellt werden. Das heißt, ein Notar muss die Grundschuld beurkunden und das entsprechende Dokument beim Grundbuchamt einreichen.

Was bedeutet „Eintrag an erster oder zweiter Stelle“?

Je nach Kredithöhe können mehrere Gläubiger mit einer Grundschuld eingetragen sein. Wer dort an erster Stelle - „am ersten Rang“ - steht, kann bei einer eventuellen Zwangsversteigerung als erster auf die Erlöse zugreifen. Wird bei einer Versteigerung weniger erlöst als im ersten Rang eingetragen ist, haben die nachrangigen Gläubiger das Nachsehen. Sie müssen hoffen, dass, nach Befriedigung der Ansprüche der Gläubiger des ersten Ranges, genügend übrig ist, um auch ihre Forderungen abzudecken. Aus diesem Grund lassen sich Banken gerne erstrangig eintragen.

Was passiert mit der Grundschuld, wenn das Darlehen getilgt ist?

Läuft die Rückzahlung des mit der Grundschuld gesicherten Darlehens mustergültig ab, so ist das Darlehen irgendwann getilgt. Die Grundschuld bleibt jedoch weiterhin im Grundbuch stehen bis sie offiziell gelöscht wird. Der Eintrag ist dann zwar bedeutungslos, viele Eigentümer möchten ihn aber trotzdem gerne aus dem Grundbuch löschen lassen. Fachleute hingegen empfehlen gern, Grundbucheinträge nicht löschen zu lassen. Denn sollte erneut eine Kreditsicherung notwendig werden, etwa für eine Renovierung, so spart man sich die Kosten für den Neueintrag. Soll die Grundschuld trotzdem gelöscht werden, muss der Gläubiger eine öffentlich beglaubigte Löschungsbewilligung ausstellen, mit der die Löschung beim Grundbuchamt beantragt werden kann. Um eine Grundschuld löschen zu lassen, sind wieder die Dienste eines Notars vonnöten. War der Gläubiger eine Sparkasse, kann die Löschung auch ohne Notar erfolgen, denn Sparkassen können aufgrund ihres öffentlich-rechtlichen Status selbst beurkunden.

Wo kann man ersehen ob auf einem Grundstück eine Grundschuld eingetragen ist?

Wenn man in Deutschland ein Grundstück besitzt, so muss dies im Grundbuch eingetragen sein. Das Grundbuch ist ein beschränkt öffentliches Register. In ihm werden sämtliche Grundstücke und ihre Eigentumsverhältnisse verzeichnet. Auch grundstücksgleiche Rechte wie das Erbbaurecht sind hier einzutragen. Im jeweiligen Grundbuchblatt, beim Erbbaurecht wäre es Erbbaugrundbuch, sind neben den Eigentumsverhältnissen auch damit verbundene Rechte und Belastungen wie Grundschulden oder Hypotheken zu vermerken.

Wer also Kaufabsichten auf ein bestimmtes Grundstück hat und wissen möchte, wem ein Grundstück gehört und welche Belastungen darauf liegen, kann dies im Grundbuchamt erfahren. Allerdings nur bei "berechtigtem Interesse". Käufer brauchen evtl. für Einsichtnahme in ein Grundbuchblatt zusätzlich die Erlaubnis des Grundstückseigentümers. Grundbücher bestehen aus mehreren Teilen. Wer der Eigentümer eines Grundstückes ist, findet sich in Abteilung 1 des Grundbuchs. Ob ein Grundstück durch eine Grundschuld verpfändet ist, steht in Abteilung 3 des Grundbuches. In Abteilung 2 finden sich Grunddienstbarkeiten, wie Wegerechte etc.

Wann erlischt eine Grundschuld?

Die Grundschuld kann gelöscht werden, wenn die darauf laufenden Immobilienkredite vollständig getilgt wurden. Von allein erlischt eine Grundschuld jedoch nicht, es muss eine Löschungsbewilligung erfolgen. Die Löschungsbewilligung muss vom Eigentümer bei der Bank beantragt werden. Mit ihr muss der Eigentümer dann zu einem Notar, der dann die Löschung der Grundschuld veranlassen kann. Auch wenn man sich gegen eine Löschung der Grundschuld aus dem Grundbuch entscheidet, weil man sie eventuell für einen weiteren Kredit benötigt, sollte man sich unbedingt eine Löschungsbewilligung ausstellen lassen und sie sicher verwahren. Sie ist der Beleg, dass das Darlehen vollständig getilgt wurde.

Wann braucht man anwaltliche Unterstützung?

Bei allen Fragen das Immobilienrecht oder das Grundstücksrecht betreffend kann eine Kanzlei für Grundstücksrecht / Immobilienrecht, oft bereits in einem Erstgespräch weiterhelfen. Auch eine Rechtsberatung zu Themen wie Nießbrauch, Reallasten, Grundstücksverkauf, Kaufvertrag, Vorkaufsrecht, oder Baulasten kann ein Rechtsanwalt für Grundstücksrecht fachlich versiert bieten. Bei Fragen das Grundbuchrecht betreffend hilft der Anwalt als Rechtsbeistand seinem Mandanten und kann mit einer Ersteinschätzung der jeweiligen persönlichen Situation mögliche rechtliche Wege aufzeigen. Wenden Sie sich deshalb bei allen Konflikten das Grundstücksrecht betreffend vertrauensvoll an einen Fachmann für Grundstücksrecht. Er wird Sie umfassend beraten und auch vor Gericht versiert vertreten, falls dies notwendig sein sollte. Kontaktieren Sie jetzt gleich unverbindlich einen Anwalt für Grundstücksrecht in Ihrer Nähe!