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Baugenehmigung

Letzte Aktualisierung am 2021-05-19 / Lesedauer ca. 7 Minuten

Eine Baugenehmigung für den Bau eines Carport?

Oft ist zu lesen, dass man einen Carport ohne Baugenehmigung errichten darf, da sie eine Ausnahme der Abstandsflächenregelung darstellen. Das ist jedoch nicht immer und überall richtig. Neben Ärger mit dem Bauaufsichtsamt, bzw. der Bauordnungsbehörde, können möglicherweise auch noch zusätzlich Nachbarstreitigkeiten drohen. Was, wo und in welcher Form gebaut werden darf, ist stark an regionale und auch kommunale Gegebenheiten ausgerichtet. Je nach Bundesland, Landesbauordnung, kurz LBO, und Baubehörde ist die Rechtslage für Bauherren unterschiedlich. Man muss sowohl das Landesrecht als auch das Recht der Städte und Kommunen einhalten. Ein Carportbau, der in einer bestimmten bayerischen Gemeinde genehmigungspflichtig ist, kann möglicherweise nur ein paar Kilometer weiter, in einem anderen Bundesland, durchaus ohne Genehmigung errichtet werden. Am sichersten holt man sich aus diesem Grund die entsprechenden Informationen für seinen geplanten Carport beim zuständigen Bauamt ein.

Das Antragsverfahren

In einigen Bundesländern - darunter Bayern – ist für den Bau eines Carport eine Baugenehmigung die Voraussetzung. Jedes Bauvorhaben, das im Außenbereich errichtet wird, bedarf in der Regel einer behördlichen Genehmigung durch die Bauaufsichtsbehörde, es muss also ein Bauantrag gestellt werden. Typischerweise handelt es sich hierbei um Gebäudeteile wie Garagen, Gartenhäuschen, Geräteschuppen oder Toiletten, aber auch eine Terrassenüberdachung oder ein Stellplatz werden als Nebengebäude eingestuft. Ein Windfang jedoch gehört nicht dazu. Dachterrassen hingegen sind wiederum unbedingt genehmigungspflichtig. Auch bei Umbauten von bereits genehmigten Grenzbebauungen ist die Baurechtsbehörde zu informieren. Die Behörden wollen so sicherstellen, dass bestehende Vorschriften bezüglich Umweltschutz, Erscheinungsbild, Denkmal- und Bautenschutz sowie das Nachbarschaftsrecht beachtet werden. In vielen Bundesländern, die zwar ebenfalls eine Genehmigung voraussetzen, ist das Antragsverfahren mehr eine Formalität. Hält man sich beim Bau eines Nebengebäudes auf seinem Grundstück an bestehende Auflagen und Regeln, kann man mit dem Bau seines Carport beginnen. Einige Bundesländer, wie z.B. Sachsen oder Mecklenburg Vorpommern, machen die Genehmigungspflicht indessen von der Größe des geplanten Carport abhängig, meist in Quadratmeter Grundfläche gemessen. Jedoch kann auch die Höhe für ein genehmigungsfreies Carport eingeschränkt sein. Die Beantragung einer Baugenehmigung ist nicht kostenlos. Bei allen baurechtlichen Unterschieden innerhalb Deutschlands sind sich die Behörden aber einig, ein errichteter Carport ohne erteilter Genehmigung, wo es einer Genehmigung bedurft hätte, muss ziemlich sicher wieder zurückgebaut werden.

Überblick über Grenzabstand und Abstandsflächen

Regeln zu Abstandsflächen, Grenzbebauung und Grenzabstand findet man in den Bauordnungen geregelt durch das öffentliche Baurecht. Die Bauordnungen fallen unter das Länderrecht. Jedes Bundesland hat folglich seine eigene Bauordnung. Allerdings sind diese in weiten Teilen vergleichbar, so dass hier zunächst die grundlegenden Regelungen vorgestellt werden. Abstandsflächen sind jene Flächen zwischen benachbarten Gebäuden, die nicht, oder nur in Ausnahmefällen, bebaut werden dürfen. Die festgelegten Regelungen sollen für ein gesundes, zwischenmenschliches Klima sorgen. Unter anderem spielen dabei auch die Vorschriften über Lärm- und Brandschutz eine wichtige Rolle.

Regeln für die Grenzbebauung

Eine grenzständige Bebauung ist ein heikles Thema. Um bei diesen Vorhaben Streitigkeiten mit dem Nachbarn bestmöglich vorzubeugen gibt es das Nachbarrechtsgesetz. Auch dieses ist in jedem Bundesland eigens geregelt. Meist ist es erlaubt, die Garage direkt an die Grundstücksgrenze zu setzen, trotzdem ist, je nach Bundesland, auf die Bauordnung zu achten. Die Beschränkung der maximal erlaubten Grenzbebauung in Metern, sowohl pro Grundstücksseite als auch für die gesamte Grundstücksgrenze, darf nicht überschritten werden. Auch die Wandhöhe, von der Geländeoberfläche bis zum oberen Abschluss der Außenwand (wenn kein Flachdach vorgesehen ist, so wird, je nach Schräge des Daches, dieses anteilsmäßig oder ganz hinzugerechnet), sowie die Größe des Nebengebäudes, sind nur beschränkt genehmigungsfrei. Näheres legt auch hier der örtliche Bebauungsplan fest. Neben manchen festen Vorgaben für Grenzbebauungen ist vielerorts auch eine schriftliche Genehmigung des Grundstücksnachbarn anzuraten bzw. unter Umständen sogar erforderlich. Soll, an den bereits genehmigten und gebauten Carport, nachträglich noch ein kleiner Abstellraum für Werkzeug, Reifen, Rasenmäher usw. angebaut werden, so kann dieser Anbau, wie bereits erwähnt, je nach Bebauungsplan, möglicherweise wiederum genehmigungspflichtig sein, oder den Rahmen einer bereits bestehenden Genehmigung überschreiten. Auch hier gilt also der Rat, sich unbedingt vor Baubeginn beim Bauamt zu erkundigen, eventuell sogar eine Bauvoranfrage zu stellen. Den Nachbarn, dessen Nachbargrenze durch die Grenzbebauung betroffen ist, sollte man aus Rücksichtnahme in jedem Fall vorab über den geplanten Bau bzw. Umbau informieren um schon im Vorfeld Unstimmigkeiten zu verhindern. Der passende Fachmann bei allen Rechtsfragen zu diesem Thema ist ein Anwalt für Baurecht. Er kennt die örtlichen Gegebenheiten sowie die entsprechenden Vorschriften.

Formel für den Grenzabstand

In den meisten Bundesländern gilt eine Formel für die Berechnung des Grenzabstandes bzw. der Breite der Abstandsflächen. Die Gebäudehöhe wird multipliziert mit einem, je nach Bundesland variierenden, Wert zwischen 0,25 und 1. Dieser errechnete Wert ist dann für die gesamte Länge des Gebäudes anzuwenden. Sogenannte Dachteile und Wandteile müssen berechnet und aufaddiert werden, d.h. zur Wandhöhe muss eventuell noch eine Dachneigung mit eingerechnet werden. Die Berechnung kann für Wohngebiete und Gewerbegebiete unterschiedlich sein. Außerdem gibt es einen einzuhaltenden Mindestabstand zum Nachbarn von üblicherweise drei Metern. Bei enger Bauweise kann bereits eine Renovierungsmaßnahme, wie z.B. das Anbringen einer Außenisolierung am eigenen Haus, in die bestehenden Bestimmungen zum Grenzabstand eingreifen. Denn die Isolierung macht das Haus breiter und verändert damit auch den Abstand zur Grenze des Nachbargrundstücks. Überschreitet sie den gebotenen Grenzabstand, ist auf jeden Fall angeraten, die Baubehörde und die betroffenen Nachbarn in die Planung mit einzubeziehen.

Bebauung der Abstandsflächen

Ob und was auf Abstandsflächen gebaut werden darf, legt der örtliche Bebauungsplan fest. In der Regel ist es zulässig, Garagen, sogenannte Grenzgaragen, Gartenhäuschen, Carports, Fahrradabstellplätze und auch Wintergärten zu bauen. Diese dürfen dann allerdings eine bestimmte Größe nicht überschreiten und sollen einer festen Nutzung unterworfen bleiben. So darf ein Gartenhäuschen oder eine Garage nicht dauerhaft als Partyraum oder Werkstatt genutzt werden. Eine abweichende Nutzung von Bauten auf Abstandsflächen ist abermals genehmigungspflichtig. Je nach ortsüblicher Vorschrift muss auch der Nachbar zustimmen.

Grenzabstände gelten auch für Pflanzen

Pflanzen auf Abstandsflächen unterliegen ebenfalls rechtlichen Bestimmungen. Meist dienen sie als Einfriedung eines Grundstückes. Auch hier hat jedes Bundesland seine eigenen Vorschriften. Je nach Höhe muss dann, das gilt für Bäume, Sträucher und Hecken, ein bestimmter Grenzabstand gewahrt werden. Man sollte also bereits beim Anpflanzen darauf achten, dass die zu erwartende Wuchshöhe eines Baumes im richtigen Verhältnis zum Abstand steht. So gilt in einigen Bundesländern z.B., dass Pflanzen von über zwei Metern Höhe auch einen Mindest-Grenzabstand von zwei Metern einhalten müssen. Hält ein Baum den geltenden Grenzabstand nicht ein, kann der Nachbar das Zurückschneiden oder das Entfernen des Baumes verlangen, auch ohne eine Beeinträchtigung nachweisen zu müssen. Diesen Baum in Selbsthilfe zu stutzen oder abzusägen ist ihm jedoch untersagt. Generell kann jede Aktion, bei der es um die Wahrung des Grenzabstandes geht, nicht nur in baurechtliche sondern auch in nachbarrechtliche Belange eingreifen, denn der Frieden unter Nachbarn ist ein hohes Gut, das vom Gesetzgeber als schützenswert betrachtet wird. Bei Problemen und Konflikten mit den Nachbarn sollte zunächst angestrebt werden diese einvernehmlich zu regeln. Kann man sich jedoch nicht einigen, ist ein Anwalt für Baurecht der richtige Ansprechpartner.

Genehmigungspflicht bei einer Nutzungsänderung

Nutzungsänderungen sind genehmigungspflichtig und müssen ein Baugenehmigungsverfahren durchlaufen. Um eine Nutzungsänderung geht es dann, wenn ein Bauobjekt, das für einen bestimmten Zweck genehmigt wurde und die entsprechenden Vorgaben für diesen Zweck erfüllt hat, nun für einen anderen Zweck genutzt werden soll. Zum Beispiel, wenn ein Hotel in ein Wohnhaus mit vielen Einzel-Apartments umgebaut werden soll. Nun muss festgestellt werden, welche neuen oder zusätzlichen Vorgaben und Auflagen es eventuell erfüllen muss, um für den neuen Nutzungszweck genehmigungsfähig zu sein. So muss zum Beispiel entschieden werden, ob sich durch den abweichenden Nutzungszweck die baurechtlichen Voraussetzungen ändern, ob andere, evtl. weitergehende, Anforderungen baurechtlicher Art zu beachten sind und ob diese Anforderungen erfüllt werden. Auch der Besitzer eines Wochenendhauses, der künftig dauerhaft darin wohnen will, sollte sich wegen einer dadurch möglicherweise notwendig gewordenen Anzeige der Nutzungsänderung bei der Baugenehmigungsbehörde melden. Ebenso auch, wenn man beabsichtigt ein Ladengeschäft in eine Gaststätte umzuwandeln. Denn es muss über Immission, Fluchtwege, Brandschutz, Stellplätze, Lüftungs- und Hygienetechnik etc. nachgedacht werden. Werden alle geltenden Bestimmungen eingehalten und wurde die Nutzungsänderung genehmigt, darf eine Umnutzung durchgeführt werden.

Genehmigung und Genehmigungspflicht

Nutzungsänderungen kommen in der Regel der Errichtung eines neuen Gebäudes gleich. Sie sind kostenpflichtig. Wer die "Änderung der Nutzung einer baulichen Anlage", so der Fachbegriff, beantragen möchte, hat unter Umständen mit Hürden zu kämpfen, die denen einer Baugenehmigung vergleichbar sind. Eine Nutzungsänderung hat zunächst nichts mit einer baulichen Veränderung zu tun. Bauliche Veränderungen können zwar ebenfalls genehmigungspflichtig sein, ändern aber den Nutzungszweck nicht unbedingt. Umgekehrt kann dies durchaus der Fall sein. So manche Nutzungsänderung bedingt weitgehende bauliche Veränderungen, um genehmigungsfähig zu sein. Nutzungsänderungen können einen Einfluss auf den Bestandsschutz haben, ebenso können sie im denkmalschutzrechtlichen Sinn relevant sein. Es müssen entsprechende Unterlagen, wie etwa ein Änderungsantrag, Pläne, Lagepläne Bauvorlagen, Berechnungen, Gutachten etc. eingereicht werden. Es ist jedoch nicht jede Nutzungsänderung zwangsläufig auch genehmigungspflichtig. Einzelne Landesbauordnungen sehen Ausnahmen vor, z.B. dann, wenn im Rahmen der neuen Nutzung neuer Wohnraum geschaffen wird. Man nennt dies dann eine „verfahrensfreie Nutzungsänderung". Hier ist zwingend geboten, sich bei den zuständigen Behörden nach den genauen Regelungen zu erkundigen.

Nutzungsänderung ohne Genehmigung

Wer eine Nutzungsänderung vornimmt, ohne die notwendige behördliche Genehmigung einzuholen, muss als Sanktion mit einem Bußgeldbescheid rechnen. Jedes Bundesland regelt die Höhe des Bußgeldes individuell je nach Bußgeldkatalog. Die Behörden können auch die neue Nutzung verbieten bzw. eine Nutzungsuntersagung aussprechen, gegen die Widerspruch oder eine Anfechtungsklage möglich sind. Auch die behördliche Anordnung auf Rückbau oder Abriss der neuen Anlage ist möglich.

Behördenärger vermeiden

Eventuell ist ein geplantes Bauvorhaben nur kenntnisgabepflichtig oder sogar verfahrensfrei. Erkundigen Sie sich deshalb bei der zuständigen Behörde, bevor Sie die Nutzung eines Bauobjekts ändern möchten, ob diese Änderung genehmigungspflichtig ist. Beim Kenntnisgabeverfahren muss der Bau dem Bauaufsichtsamt lediglich zur Kenntnis gegeben werden. Die Verantwortung für die Einhaltung der Bauvorschriften obliegt dem Bauherrn und dem Architekten. Sollte es damit Schwierigkeiten geben, ist fachliche Unterstützung durch einen Anwalt für Baurecht ratsam. Jedoch ist selbst bei einem verfahrensfreien Bauvorhaben immer darauf zu achten, dass geltende Vorschriften eingehalten werden. Das Bauordnungsrecht heißt übrigens in jedem Bundesland anders. So gibt es z.B. in Bayern die BayBO, in Berlin die BauO Bln, die HBO in Hessen, die NBauO in Niedersachsen oder die LBauO M-V in Mecklenburg Vorpommern. Wenn Ihr Nachbar Sie mit der Grenzbebauung eines Gartenhauses, einer Dachterrasse oder dem Bau einer Grenzgarage überrascht hat und Sie sich nicht sicher sind, ob hierbei Ihre Nachbarrechte verletzt wurden, so kann ein Anwalt prüfen, ob Sie Abwehranspruch erheben können und eventuell eine Nachbarklage gerechtfertigt ist. Oder Sie wollen wissen, ob das Schmalseitenprivileg angewandt werden kann? Dies findet sich nur noch in wenigen Landesbauordnungen. Das komplexe Rechtsgebiet des Baurecht erfordert oft das Wissen und die Kenntnisse von Fachleuten. Bei uns finden Sie kompetente Rechtsanwälte für Baurecht. Kontaktieren Sie am besten jetzt gleich und unverbindlich einen Anwalt für Baurecht in Ihrer Nähe!
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