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Teilungserklärung aus rechtlicher Sicht

Letzte Aktualisierung am 2016-03-01 / Lesedauer ca. 3 Minuten

Teilungserklärungen sind veränderungsresistent

Die Teilungserklärung regelt die Rechtsbeziehungen zwischen mehreren Besitzern einer Wohnanlage. Erwerben zum Beispiel mehrere Parteien zusammen ein Wohnhaus, müssen sie eine Teilungserklärung erstellen. Wer eine Eigentumswohnung in einer bestehenden Wohnanlage kauft, "kauft" auch die dort bestehende Teilungserklärung mit ein. Käufer sind gut beraten, sich auch die Teilungserklärung aufmerksam anzusehen. Die Erwartung, man könne eine Teilungserklärung nach dem Kauf der Eigentumswohnung schon noch nach seinem Geschmack anpassen, wird meist enttäuscht. Denn ist eine Teilungserklärung einmal schriftlich niedergelegt, kann sie in der Regel nur noch mit der Zustimmung aller Wohnungseigentümer geändert oder ergänzt werden. Das ist schwierig und geschieht selten. Teilungserklärungen bleiben daher meist bis zu ihrem Ende unverändert. Leicht ersichtlich: Besser vorsichtig sein, worauf man sich mit dem Kauf einlässt. Erfahrene Immobilienspezialisten können ein Lied davon singen: Missratene Teilungserklärungen haben abschreckende Wirkung; sie können den Verkehrswert einer Eigentumswohnung sogar erheblich drücken.

Der Sinn der Teilungserklärung

Vor der Erläuterung des Inhalts einer Teilungserklärung braucht es einen kleinen Exkurs, der uns zu den Begriffen Gemeinschaftseigentum und Sondereigentum führt. Sondereigentum bezeichnet jene Teile einer Eigentumswohnung, für die allein der Eigentümer die Verantwortung trägt. In der Praxis ist das der gesamte Innenbereich seiner Wohnung. Hier darf er seiner Fantasie und seinem Gestaltungsdrang freien Lauf lassen. Gemeinschaftseigentum andererseits sind jene Teile einer Wohnanlage, die gemeinschaftlich genutzt werden, z.B. der Waschkeller, Flure und Durchgänge, die Briefkästen. Wie fein diese Trennung sein kann, wird am Beispiel der Wohnungstüre deutlich: Deren Innenseite zählt zum Sondereigentum und kann vom Wohnungsbesitzer frei gestaltet werden, ihre Außenseite jedoch ist Gemeinschaftseigentum. Die Erhaltung und Verwaltung des Gemeinschaftseigentums obliegt nun allen Eigentümern; sie zahlen für Instandhaltung und Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums. Die Erhaltung des Sondereigentums ist dagegen Sache des einzelnen Besitzers. Der Teilungserklärung kommt nun eine hohe Bedeutung zu: Je genauer sie definiert, was dem Sondereigentum und was dem Gemeinschaftseigentum zuzurechnen ist, desto weniger Streit wird es untern den Eigentümern geben.

Drum prüfe ....

Die Teilungserklärung beschreibt Größe und Räume jeder einzelnen Wohnung der Wohnanlage. Dazu zählt jedoch nicht nur der Innenbereich; auch Terrassen, Keller, Garagen(anteile) und Garten können dazu gehören. In der Teilungserklärung können einzelnen Eigentümern auch Sondernutzungsrechte eingeräumt werden. Dann darf ein Eigentümer einen bestimmten Bereich, der eigentlich zum Gemeinschaftseigentum gehört, ausschließlich nutzen, zum Beispiel einen Stellplatz. Weiterhin enthält die Teilungserklärung eine Gemeinschaftsordnung (GemO), die allerdings nicht zwingend vorgeschrieben ist. Hier wird, ähnlich einer Vereinssatzung, das Innenverhältnis der Eigentümer untereinander festgelegt, während die Teilungserklärung das Wohneigentum begründet (Sondereigentum, Gemeinschaftseigentum). Die GemO legt beispielsweise Ruhezeiten, Stimmrechtsfragen bei der Eigentümerversammlung, Verwaltungsfragen usw. fest. Neben der GemO und der Festlegung von Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum kann die Teilungserklärung den Eigentümern auch Nutzungsvorgaben machen. Die bestimmen, ob eine Wohnung innerhalb der Eigentümergemeinschaft nur zu Wohnzwecken oder auch anderweitig genutzt werden darf, etwa als Praxis, Atelier oder geschäftlich. Auch hier ist also Vorsicht geboten: Wer sich in eine bestehende Teilungserklärung "einkauft" erkundigt sich besser vorher, ob er die Wohnung auch für den beabsichtigten Zweck nutzen darf.

Fragen Sie einen Fachmann

Eindeutige Empfehlung aus dem Gesagten: Möchten Sie Mitbesitzer einer Wohnanlage werden, schauen Sie sich die Teilungserklärung zuvor aufmerksam an. Noch bessere Empfehlung: Kontaktieren sie einen Rechtanwalt für WEG-Recht . Er kann Ihnen fachlich sicher erläutern, was genau in der Teilungserklärung drinsteht und was es für Sie als potenziellen neuen Besitzer bedeutet. Wenn Sie andererseits gemeinsam mit anderen ein Wohnhaus erwerben und zu Gemeinschaftseigentum machen möchten, benötigen Sie eine Teilungserklärung. Tipp: Basteln Sie sich keine, und holen Sie sich keine von der Stange. Denn hier geht es um ein komplexes Konstrukt, das rechtssicher gestaltet werden muss und zudem noch Ärger vermeiden hilft. Kontaktieren Sie deshalb am besten einen Rechtsanwalt für Wohnungseigentumsrecht in Ihrer Nähe!
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