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Rechtsanwalt Sebastian Alexander Fricke
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Wohnungseigentumsrecht - Relevantes für Eigentumsbesitzer

lachende Frauen in der eigenen Küche Die Zerstörung durch den zweiten Weltkrieg sorgte für große Wohnungsnot. Die Bürger beteiligten sich finanziell am Wiederaufbau von Wohnraum und bekamen dafür realen Gegenwert. 1951 wurde deshalb das Gesetz für Wohnungseigentumsrecht geschaffen. Eine Eigentumswohnung wird als Sondereigentum bezeichnet. Der Eigentümer hat freie Hand bei der Gestaltung seines Sondereigentums, wenn er die Rechte Dritter (in diesem Fall hauptsächlich andere Miteigentümer) und das Gesetz nicht missachtet. Neben diesem Sondereigentum erhält man zusätzlich Teile des Gemeinschaftseigentums wie z.B. das Treppenhaus.

Die Teilungserklärung

älteres Ehepaar liest ein Dokument Die Aufteilung der Eigentumsanteile wird in der Teilungserklärung geregelt. Sie steht im Wohnungsgrundbuch und ist, ebenso wie das Grundstücksgrundbuch im Grundbuchamt hinterlegt. Die Teilungserklärung gibt genauen Aufschluss über die Aufteilung des Sondereigentums und des Gemeinschaftseigentums. Die Kostenaufteilung des Miteigentums an gemeinschaftlich genutzten Bereichen kann durch die Teilungserklärung berechnet werden. Die notariell beglaubigte Teilungserklärung dient der Rechtssicherheit.

Was zum Sondereigentum gehört

Ehepaar betrachtet den Grundriss ihrer Wohnung Als Sondereigentum gelten natürlich die Räume sowie ihre nicht tragenden Innenwände und Innentüren, genauso wie Fußbodenbeläge und Deckenverkleidungen, oder sanitäre Installationen. Wichtig zu wissen ist, dass weder Fenster noch die dem Treppenhaus zugewandte Seite der Wohnungseingangstür Teil des Sondereigentums sind. Gibt es einen zur Eigentumswohnung dazugehörigen Balkon, so ist die Außenseite sowie die Decke Teil des Gemeinschaftseigentums. Auch Dinge, die von allen Wohnparteien genutzt werden, wie Abwasser-, Abgas oder Heizungsrohre, gehören nicht zum Sondereigentum. Aus diesem Grund ist eine Sanierung des Bades oder der Küche mit den Miteigentümern abzustimmen wenn gemeinsam genützte Rohrleitungen mitverändert oder ausgetauscht werden müssen. Über die Teilungserklärung können aber manchmal Änderungen vorgenommen werden so kann ein Tiefgaragenstellplatz zum Sondereigentum erklärt werden. Entscheidungen über das Gemeinschaftseigentum, mit denen alle gleichermaßen einverstanden sind, sind nicht immer leicht zu finden. Die Hilfe eines Anwalts für Wohnungseigentumsrecht kann hier eine wertvolle Unterstützung sein.

Wer muss die Kosten im Schadensfall übernehmen?

Siphon nach einer Reparatur Schäden können schon beim Rohbau entstehen. Jeder Architekt, jeder Handwerker oder Baustofflieferant muss für seine Leistung haften. Den Schuldigen eindeutig auszumachen wird jedoch oft kompliziert. War es ein Planungsfehler, ein Materialfehler oder handwerkliches Versagen? Bei komplexen Problemen ist die Haftungsfrage oft langwierig und Verjährungsfristen sitzen einem im Nacken oder werden übersehen. Spätere Mängel, also nach Bezug des Sondereigentums, gibt es natürlich auch. Hier gibt das Gesetz einige Regeln vor. Schaden des Sondereigentums ist gemäß § 14 WEG vom jeweiligen Eigentümer selbst zu tragen. Klar geregelt ist auch der Schaden der durch Sondereigentum am Gemeinschaftseigentum entsteht. Hier haftet ebenfalls der Eigentümer des Sondereigentums. Oder anders herum, Gemeinschaftseigentum beschädigt Sondereigentum. Das kaputte Dach, das am Sondereigentum durch eindringendes Wasser einen Schaden entstehen lässt, zum Beispiel. Ein Hagel- oder Sturmschaden ist bei der abgeschlossenen Hausversicherung zu melden. Es kann auch sein, dass die Eigentümergemeinschaft, der Verwalter oder die Hausverwaltung ihrer Instandhaltungspflicht nicht nachgekommen sind, dann liegt die Verantwortung der Reparatur bei ihnen. Andernfalls bleibt der Eigentümer auf seinen Reparaturkosten sitzen, es sei denn er kann die Eigentümergemeinschaft davon überzeugen, dass sein entstandener Schaden gemeinsam mit dem Dach behoben wird.

Die Eigentümergemeinschaft – Rechte und Pflichten

Wohnungen errichtet in Holzständerbausweise Wohnungseigentümer können sich über Beschlussfähigkeit und Beschlussfassung im WEG informieren. Das WEG hat in § 23 festgelegt, dass jährliche Eigentümerversammlungen stattzufinden haben. Die rechtlichen Anforderungen, die an eine Eigentümerversammlung gestellt werden, findet man in § 24 WEG. Die Stimmanteile der Eigentümer finden sich in der Teilungserklärung. Bedauerlicherweise sind Streitereien auf Eigentümerversammlungen oft nicht auszuschließen. Abrechnungsfragen, Renovierungsvorhaben oder Kosten für Verwaltung, Hausmeister, Wohngeld oder Reparaturen, meist sind es finanzielle Themen. Können sich die Parteien nicht annähern, so kann es bis zum Prozess kommen. Hier hilft oft nur der Gang zu einem vertrauensvollen und fachkundigen Anwalt weiter.

Eine Hausordnung muss sein

Abstimmung über die Hausordnung Der § 21 Abs. 5 Nr.1 WEG Verwaltung durch die Wohnungseigentümer bestimmt, auch im Interesse aller Wohnunseigentümer, eine Hausordnung zu installieren. Die Hausordnung kann bereits in der Teilungserklärung bzw. Gemeinschaftsordnung enthalten sein oder auch auf einer Eigentümerversammlung durch die Mehrheit der Eigentümer beschlossen werden. In einer Hausordnung findet man Regelungen über die Reinigung des Treppenhauses, die Festlegung von Ruhezeiten, Regelungen zum Brandschutz genau so wie ein evtl. Verbot Wäsche auf dem Balkon zu trocknen oder dort zu grillen. Der Eigentümergemeinschaft sind bei ihren Regelungen in der Hausordnung allerdings auch Grenzen gesetzt, so dürfen sie zum Beispiel nicht den Gesetzen des Bürgerliches Gesetzbuches (BGB) widersprechen.

Gewerbliche Nutzung nach WEG, oder auch Vermietung an Touristen

Vermietungsunterlagen Haus Bevor man sich im Sondereigentum ein Gewerbe aufbaut, ist ein Blick in die Teilungserklärung notwendig. Da ein auffälliger Publikumsverkehr den Wohnwert der übrigen rein privat genutzten Eigentumswohnungen beeinträchtigen könnte, kann auf eine notwendige Zustimmung der Eigentümergemeinschaft verwiesen werden. Allerdings darf der Eigentümer davon ausgehen, dass einer gewerblichen Nutzung die den anderen Parteien keine größeren Störungen zumutet, zugestimmt wird, da er ein freies Nutzungsrecht seines Eigentumes hat. Neben der klassischen Vermietung an einen Mieter, erfreut sich in den letzten Jahren auch die Kurzzeitvermietung an Touristen über u.a. Airbnb oder auch booking.com immer größerer Beliebtheit. Für die Miteigentümer ist das oft ein Ärgernis. Dazu gibt es nun seit April 2019 eine wichtige Entscheidung des BGH: Ist in der Teilungserklärung die Nutzung zu „Wohnzwecken“ vereinbart, so schließe dies eine kurzzeitige Nutzung nicht aus, so der BGH in seinem Urteil vom 12.04 2019 Zudem, so begründete der BGH sein Urteil, würde anderenfalls das WEG Recht eingeschränkt, das in § 13 Abs. 1 dem Eigentümer zugesteht mit seinem Sondereigentum nach Belieben verfahren zu können sofern er damit Gesetz und die Rechte Dritter achtet. In einem kurz zuvor gefällten Urteil zu diesem Thema weist der BGH die Miteigentümer aber darauf hin, dass sie Verstöße gegen die Hausordnung oder Lärmbelästigung nicht hinnehmen müssen lt. WEG § 15 Abs. 3. Eine Änderung der Teilungserklärung müsse einstimmig erfolgen. Holen Sie sich Rat bei einem Fachmann und wenden Sie sich bei Fragen oder Streitigkeiten unter den Eigentümern an einen Anwalt für Wohnungseigentumsrecht.