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Rechtsanwalt Heiko Pätzmann
VOGT & REINERS Rechtsanwälte
Rechtsanwalt · Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht · Fachwirt in der Grundstücks- und Wohnungswirtschaft · Immobilienwirt (Diplom VWA)
Schloßstraße 92, 22041 Hamburg

040-68 86 02 71

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Heiko Pätzmann, Ihr Fachanwalt für Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht in Hamburg. Wenn es um Fragen zum Mietrecht, zum Gewerbemietrecht, um Fragen zum Grundstücksrecht oder um das Wohnungseigentumsrecht geht, bin ich gern Ihr juristischer Ansprechpartner! Nehmen Sie einfach unverbindlich Kontakt zu mir auf und wir besprechen alle Ihre Fragen. Meine Kompetenzen. Ich wurde 1968 geboren, bin verheiratet und Familienvater. Ich habe langjährige Erfahrung in der Immobilienverwaltung und im Immobilienvertrieb, und ich bin Fachwirt für Grundstücks- und Wohnungswirtschaft, sowie Immobilienwirt (Diplom VWA). Ich absolvierte beide juristische Staatsexamina in Hamburg und war im Anschluss zwei Jahre im Forderungsmanagement der Immobilientochter einer großen Berliner Bank angestellt. Ich habe mich während meiner gesamten beruflichen Laufbahn auf alle Bereiche des Immobilienrechts spezialisiert und erwarb 2007 den Titel „Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht“. Was Sie über meine Arbeitsweise wissen sollten. Die bestmögliche Beratung kann ich Ihnen bieten, wenn wir uns persönlich über Ihren Fall unterhalten. So kann ich ...mehr

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Wichtiges zum Wohnungseigentumsrecht

zwei Wohnungseigetümerinnen Nach Ende des zweiten Weltkrieges war Wohnraum knapp. Die Bevölkerung half mit eigenen finanziellen Mitteln Wohnungen wieder aufzubauen und dadurch Eigenheim zu schaffen. Dies wurde 1951 mit dem Gesetz für Wohnungseigentum WEG rechtlich verankert. Als Wohnungskäufer erwirbt man nun ein Sondereigentum an seiner Wohnung. Als Eigentümer erwirbt man Rechte und Pflichten an diesem Sondereigentum, man hat Gestaltungsfreiheit muss hierbei aber das Gesetz und die Rechte Dritter berücksichtigen. Mit dem Eigentum einer Wohnung erhält man auch Anteile am Gemeinschaftseigentum.

Ein wichtiges Dokument – die Teilungserklärung

Mann und Frau ärgern sich am Computer Die Aufteilung der Eigentumsanteile wird in der Teilungserklärung geregelt. Sie ist im Teileigentums- oder auch Wohnungsgrundbuch im Grundbuchamt zu suchen, das meist dem örtlichen Amtsgericht zugeordnet ist. Bei Vermietung kann durch die Teilungserklärung genau bestimmt werden was als Sondereigentum ausgewiesen ist, also zur Wohneinheit gehört. Durch die Teilungserklärung kann eine klare Kostenverteilung aller Miteigentümer sichergestellt werden. Die notariell beglaubigte Teilungserklärung dient der Rechtssicherheit.

Was bedeutet Sondereigentum?

Ehepaar lässt sich von einer Maklerin beraten Folgende Dinge gehören zum Sondereigentum: die Räume der Wohnung, nicht tragende Innenwände, Innentüren, sanitäre Installationen, Fußbodenbeläge sowie Decken- und Wandverkleidungen. Wichtig zu wissen ist, dass weder Fenster noch die dem Treppenhaus zugewandte Seite der Wohnungseingangstür Teil des Sondereigentums sind. Eine Sonderstellung nehmen auch Balkone ein, so ist der Innenraum Sondereigentum, die Außenwand und die Decke wiederum Gemeinschaftseigentum. Auch gemeinschaftlich genutzte Rohre wie Abwasser- oder Heizungsrohre sind nicht Teil des Sondereigentums. Dies führt dazu, dass eine Badrenovierung nur so lange die alleinige Entscheidung des Wohnungseigentümers ist, wie die gemeinschaftlichen Rohre nicht in den Umbau miteinbezogen werden. Einige sondereigentumsfähige Teile können jedoch per Eintrag in der Teilungserklärung ins Sondereigentum übernommen werden. Je mehr Anteilseigner in einem Mehrfamilienhaus sind, desto leichter führen unterschiedliche Meinungen zu Unstimmigkeiten und Streit. Die Hilfe eines Anwalts für Wohnungseigentumsrecht kann hier eine wertvolle Unterstützung sein.

Wer haftet bei Schäden

tropfender Wasserhahn Fehler oder Schäden am Bau werfen die Frage nach der Haftung auf. Selbstverständlich haftet ein Architekt oder Ingenieur genauso wie jeder Handwerker und Baustofflieferant für seine Leistungen. Den Schuldigen eindeutig auszumachen wird jedoch oft kompliziert. Wurde falsches Material angeliefert, oder hat der Ingenieur falsches Material bestellt? Bei komplexen Problemen ist die Haftungsfrage oft langwierig und Verjährungsfristen sitzen einem im Nacken oder werden übersehen. Nach Bezug des Sondereigentums können natürlich auch Mängel auftreten. Für Schäden, die der Eigentümer selbst verursacht ist die Gesetzeslage einfach. Im § 14 Wohnungseigentumsgesetz steht, dass jeder Eigentümer Reparaturkosten seines Sondereigentums selbst zu finanzieren hat. Ebenso ist er haftbar, wenn durch sein Sondereigentum ein Schaden am Gemeinschaftseigentum entsteht. Umgekehrt kann auch Gemeinschaftseigentum Sondereigentum beschädigen. Gutes Beispiel ist das undichte Dach durch das Wasser in die darunterliegende Wohnung eindringt. War es ein Sturmschaden, so wird die abgeschlossene Gebäudeversicherung den Schaden ausgleichen. Eventuell haben aber die Miteigentümer oder der Verwalter nicht rechtzeitig Sorge getragen, das schadhafte Dach zu reparieren, dann sind sie zur Behebung des entstandenen Schadens am Sondereigentum verpflichtet. Ist dies nicht der Fall, so bleibt nur zu hoffen, dass im Zuge der Renovierungsarbeiten des Daches auch das Sondereigentum mit in die Renovierung einbezogen wird.

Rechte und Pflichten einer Eigentümergemeinschaft

Wohnungen under construction Wohnungseigentümer können sich über Beschlussfähigkeit und Beschlussfassung im WEG informieren. So sind per WEG § 23 jährliche Eigentümerversammlungen abzuhalten, bei denen es um wichtige, gemeinsam zu treffende Beschlussfassungen geht. § 24 WEG beschreibt, welche Voraussetzungen eine Eigentümerversammlung rechtlich erfüllen muss. Die Teilungserklärung hilft um festzulegen wer welches Stimmrecht hat. Gehen die Meinungen über abzustimmende Themen zu weit auseinander, kommt es auf einer Eigentümerversammlung leicht einmal zu Streit. Heikel bei Abstimmungen sind immer Themen bei denen es ums Finanzielle geht, wie Renovierungsarbeiten am Gemeinschaftseigentum, die Höhe des Wohngeldes oder Abrechnungsfragen. Dies führt auch zu juristischen Auseinandersetzungen. Wenn Sie eine Frage oder ein rechtliches Problem im WEG-Recht haben, wenden Sie sich vertrauensvoll an einen Anwalt für Wohnungseigentumsrecht.

Eine Hausordnung muss sein

Eigentümerversammlung Das WEG führt in § 21 Abs. 5 Nr. 1 auf, dass zu einer ordnungsgemäßen Verwaltung die Aufstellung einer Hausordnung gehört. Die Hausordnung kann bereits in der Teilungserklärung bzw. Gemeinschaftsordnung enthalten sein oder auch auf einer Eigentümerversammlung durch die Mehrheit der Eigentümer beschlossen werden. In einer Hausordnung findet man Regelungen über die Reinigung des Treppenhauses, die Festlegung von Ruhezeiten, Regelungen zum Brandschutz genau so wie ein evtl. Verbot Wäsche auf dem Balkon zu trocknen oder dort zu grillen. Allerdings sind den Regelungen auch Grenzen gesetzt, so wäre ein generelles Besuchsverbot nach 22.00 Uhr nicht zulässig.

Ist Vermietung über Internetplatformen wie Airbnb, oder eine gewerbliche Nutzung gestattet?

Vertragsunterzeichnung Haus Sind gewerbliche Flächen vereinbart, so steht dies in der Teilungserklärung. Da eine gewerbliche Nutzung beträchtlichen Publikumsverkehr mit sich bringen kann, schützt die Einschränkung, ein Gewerbe in der Wohnung nur mit Zustimmung der Eigentümerversammlung auszuüben, die Miteigentümer. Sind durch die gewerbliche Nutzung jedoch keine größeren Störungen zu erwarten als bei einer rein privaten Nutzung, so ergibt dies widerum einen Anspruch des Antragstellers auf Zustimmung durch die Eigentümerversammlung. Neben der klassischen Vermietung an einen Mieter, erfreut sich in den letzten Jahren auch die Kurzzeitvermietung an Touristen über u.a. Airbnb oder auch booking.com immer größerer Beliebtheit. Dies ist der restlichen Eigentümergemeinschaft oft ein Dorn im Auge. In diesem Zusammenhang hat der BGH 2019 eine wichtige Entscheidung gefällt. Am 12.04.2019 erging das Urteil (Aktenzeichen V ZR 112/18), dass der Vermerk in der Teilungserklärung über den Gebrauch des Sondereigentums „zu Wohnzwecken“ eine kurzzeitige Vermietung nicht ausschließe. Der BGH begründet seine Entscheidung damit, das Recht (lt. § 13 Abs. 1 WEG) eines Wohnungseigentümers mit seinem Sondereigentum nach Belieben zu verfahren, würde sonst zu stark eingeschränkt.  In einem früheren Urteil entschied der BGH, dass ständig wechselnde fremde Leute von den Miteigentümern hinzunehmen seien, im Gegensatz zu konkreten Verstößen gegen die Hausordnung oder Lärmbelästigung. Eine Änderung der Teilungserklärung müsse einstimmig erfolgen. Holen Sie sich Rat bei einem Fachmann und wenden Sie sich bei Fragen oder Streitigkeiten unter den Eigentümern an einen Anwalt für Wohnungseigentumsrecht.