Wann darf der Vermieter wegen Eigenbedarfs kündigen?
Paar steht mit Koffern und Umzugskartons vor einem Haus © freepik - mko
Ein Vermieter darf wegen Eigenbedarfs kündigen, wenn er die Wohnung für sich selbst, nahe Familienangehörige oder Angehörige seines Haushalts benötigt. Eigenbedarf ist einer der wenigen anerkannten Gründe, die den Vermieter zu einer ordentlichen Kündigung eines Mietvertrages berechtigen. Doch wann liegt Eigenbedarf beim Vermieter vor? In welchen Fällen ist eine Eigenbedarfskündigung unwirksam? Erhalten Mieter bei einer vorgetäuschten Eigenbedarfskündigung Schadensersatz? Und wie können sich Mieter erfolgreich eine Eigenbedarfskündigung abwehren?
- Wann darf der Vermieter mich wegen Eigenbedarf kündigen?
- In welchen Fällen ist eine Eigenbedarfskündigung unwirksam?
- In welcher Form muss der Vermieter eine Eigenbedarfskündigung aussprechen?
- Muss der Vermieter eine Eigenbedarfskündigung begründen?
- Muss der Vermieter dem Mieter eine Ersatzwohnung anbieten?
- Welche Kündigungsfristen gelten bei einer Eigenbedarfskündigung?
- Wie kann ich mich gegen eine Eigenbedarfskündigung erfolgreich wehren?
- Erhalte ich bei einer vorgetäuschten Kündigung aus Eigenbedarf Schadensersatz vom Vermieter?
- Diese Fehler sollten Vermieter bei einer Eigenbedarfskündigung vermeiden
- Anwalt konsultieren - ja oder nein?
- Häufige Fragen und Antworten zur Eigenbedarfskündigung
Wann darf der Vermieter mich wegen Eigenbedarf kündigen?
Eine Kündigung wegen Eigenbedarf kann ein Vermieter aussprechen, wenn er die Wohnung für sich selbst oder seine Angehörigen nutzen möchte.Eigenbedarfskündigung für Familienangehörige
Der Bundesgerichtshof (BGH) (Az. VIII ZR 276/23) hat in einer Entscheidung klargestellt, wer als Familienangehöriger gilt, für den Eigenbedarf geltend gemacht werden darf. Laut Gericht sind das Personen, denen aus persönlichen Gründen ein Zeugnisverweigerungsrecht zusteht. gehören zu den Familienangehörigen: • Verlobte, (geschiedene) Ehegatten, (ehemalige) eingetragene Lebenspartner • Personen, die in gerader Linie verwandt oder verschwägert sind, das sind Kinder, Stiefkinder, Schwiegerkinder, Schwiegereltern, Enkel, Stiefenkel, Ehepartner der Enkel, Urenkel, Stiefurenkel, Ehepartner der Urenkel, Eltern, Großeltern, Urgroßeltern • Personen, die in der Seitenlinie bis zum dritten Grad verwandt oder bis zum zweiten Grad verschwägert sind. Dazu gehören Geschwister, Ehepartner der Geschwister, Nichten/Neffen, Geschwister der Ehepartner, Eltern/Großeltern der Stiefeltern, Tante/Onkel, Eltern/Großeltern der Schwiegereltern. Laut Bundesgerichtshof gehören Cousins, Cousinen, Großneffen, Großnichten, Großtanten, Großonkel sowie Ehepartner von Onkeln, Tanten, Nichten und Neffen sowie deren Verwandten nicht zum Kreis der Familienangehörigen. Das Gericht wertet diesen Verwandtschaftsgrad nicht mehr als Familienangehörig, da hier nicht immer von einer persönlichen engen Beziehung zum Vermieter ausgegangen werden kann. Im zu entscheidenden Fall scheiterte daher eine Eigenbedarfskündigung für zwei Cousin, die als GbR-Gesellschafter fungierten. Ein Stiefkind, das weder mit dem Vermieter verwandt ist, noch mit ihm in einem Haushalt lebt, ist selbst bei einer engen persönlichen Bindung keine Bedarfsperson für eine Kündigung wegen Eigenbedarf, entschied das Amtsgericht (AG) Siegburg (Az. 105 C 97/18). Das AG München (Az. 453 C 3432/21) hat entschieden, dass eine Kündigung aus Eigenbedarf auch wirksam sein kann, wenn die Vermieterin in die Mietwohnung einziehen möchte, weil sie im gleichen Haus nahe Angehörige, konkret ihre Großtante und ihren Großonkel, pflegen muss. Die Großtante und der Großonkel hatten ihrer Großnichte das Eigentum an der Wohnung gegen die Zusage der Pflege übertragen. Laut Gericht besitzt die Großnichte und neue Eigentümerin der Mietwohnung damit einen nachvollziehbaren Nutzungswunsch.Eigenbedarfskündigung für Angehörige des Haushalts
Der BGH (Az. VIII ZR 127/08) stellt klar, dass Hausangestellte oder ein Au-pair gehören laut nicht zum Kreis der Angehörigen zählen. Das Amtsgericht München hat hingegen in einer neueren Entscheidung eine Eigenbedarfskündigung zur Unterbringung eines Au-pairs für wirksam betrachtet, weil ihm der Wunsch des Vermieters ein Au-Pair in seinem Haushalt zu beschäftigen verständlich und nachvollziehbar erschien und die betroffene Wohnung fußläufig zur Wohnung des Vermieters lag.In welchen Fällen ist eine Eigenbedarfskündigung unwirksam?
Verstoß gegen Formerfordernisse oder Frist
Eine Eigenbedarfskündigung ist unwirksam, wenn der Vermieter Fristen oder Formalien, wie das Schriftformerfordernis, bei der Kündigung nicht eingehalten hat. Oder, wenn der Vermieter nur eine diffuse Absicht erklärt, irgendwann in die Mietwohnung einziehen zu wollen. Eine unwirksame Eigenbedarfskündigung liegt auch vor, wenn die Wohnung für den angegebenen Zweck nicht geeignet ist. So etwa, wenn die Tochter des Vermieters mit fünfköpfiger Familie in ein Ein-Zimmer-Apartment einziehen möchte.Fehlender Nutzungswille des Vermieters
Verhandelt der Vermieter mit dem Mieter über eine Mieterhöhung und spricht gleichzeitig eine Eigenbedarfskündigung aus, spricht viel dafür, dass der Vermieter die Kündigung als Druckmittel nimmt, aber eigentlich keinen eigenen Nutzungswunsch hat. Die Eigenbedarfskündigung ist in diesem Fall unwirksam, so das AG Münster (Az. 8 C 1780/22). Unwirksam ist ferner eine Eigenbedarfskündigung um zwei Wohnungen zusammenzulegen, die in einem Milieuschutzgebiet liegen und die Änderung der Nutzung öffentlich-rechtlichen Vorgaben widerspricht, so das LG Berlin (Az. 67 S 10/22).Unzumutbare Härte für Mieter
Eine Eigenbedarfskündigung ist auch unwirksam, wenn ein Fall von einer unzumutbaren Härte entsteht. Alter und Gesundheitszustand können eine unzumutbare Härte darstellen und im Einzelfall das Eigennutzungsinteresse des Vermieters überwiegen. So etwa, wenn ein Mieter eine Eigenbedarfskündigung seines Vermieters als existenzielle Bedrohung wahrnimmt und aus diesem Grund Suizidgefahr besteht, urteilte das AG München (Az. 433 C 10588/17). Trotz berechtigter Eigenbedarfskündigung muss ein fast 90-jähriger Mieter seine Wohnung nicht räumen, wenn für ihn der Umzug aufgrund einer potentiell bestehenden Selbstmordgefahr unzumutbar ist, entschied ebenfalls das AG München (Az. 411 C 19436/18). Einem über 80jährigen Mieter kann allein aufgrund seines hohen Alters nicht aus Eigenbedarf gekündigt werden, entschied das Landgericht (LG) Berlin (Az. 67 S 345/18). Auch die finanzielle Lage des Mieters kann einen Härtefall begründen. Der BGH (Az. VIII ZR 180/18, VIII ZR 167/17) stellte hingegen in zwei Entscheidung klar, dass die Faktoren Alter und lange Mietdauer allein grundsätzlich nicht die Annahme eines Härtefalls rechtfertigten. Eine Verwurzelung mit dem gewohnten Umfeld würde sich je nach Persönlichkeit und körperlicher sowie geistiger Verfassung des Mieters unterschiedlich stark auswirken. Macht ein Mieter schwerwiegenden Gesundheitsgefahren aufgrund des erzwungenen Wohnungswechsels unter Beleg eines ärztlichen Attestes geltend, ist regelmäßig von Amts wegen ein Sachverständigengutachten einzuholen, so der Bundesgerichtshof.Vermieter ist juristische Person
Ist der Vermieter eine juristische Person, wie eine GmbH oder AG, kann er nicht aus Eigenbedarf kündigen. Ebenso kann nicht wegen Eigenbedarf gekündigt werden, wenn Wohnraum in Gewerberäume umgewandelt werden soll.In welcher Form muss der Vermieter eine Eigenbedarfskündigung aussprechen?
Eine Eigenbedarfskündigung muss immer schriftlich erfolgen, an alle Mieter adressiert, von allen Vermietern unterzeichnet sein (so das AG Ludwigsburg; Az.1 C 843/22) und per Post zugestellt werden. Wichtig ist auch, dass der Vermieter die Namen der Personen, für die Eigenbedarf geltend gemacht wird, in der Eigenbedarfskündigung nennt. Tut er dies nicht, verstößt die Kündigung gegen ein Formerfordernis und ist unwirksam, so das LG Berlin (Az. 67 S 288/22).Muss der Vermieter eine Eigenbedarfskündigung begründen?
In der Eigenbedarfskündigung muss der Grund für den Eigenbedarf präzise und nachvollziehbar genannt werden. Um das berechtigte Interesse des Vermieters an der Eigenbedarfskündigung zu belegen, muss genau angegeben werden, wer in die Wohnung und warum er genau zu diesem Zeitpunkt einziehen möchte. Eine Eigenbedarfskündigung muss laut einer Entscheidung des AG München (Az. 433 C 16581/17) einen tatsächlichen Überlassungs- und Nutzungswillen nachweisen. Der nicht gegeben ist, wenn zum Kündigungszeitpunkt beim Angehörigen noch keine konkreten Pläne für die Nutzung der Wohnung vorlagen und nur der Vermieter von der Vorstellung geleitet war, dass der Angehörige in die Wohnung einziehen soll, so ebenfalls das AG München (Az. 422 C 14015/18).Muss der Vermieter dem Mieter eine Ersatzwohnung anbieten?
Ein Vermieter ist verpflichtet, die Folgen einer Eigenbedarfskündigung für den Mieter so gering wie möglich zu halten. Aus diesem Grund hat der Vermieter laut BGH (Az. VIII ZR 232/15) dem Mieter eine andere während der Kündigungsfrist leerstehende Mietwohnung, die sich im selben Haus oder derselben Wohnanlage befindet, anzubieten. Unterlässt der Vermieter dies, ist die Eigenbedarfskündigung deshalb nicht unwirksam, er setzt sich allerdings Schadensersatzforderungen des Mieters aus.Welche Kündigungsfristen gelten bei einer Eigenbedarfskündigung?
Bei einer Eigenbedarfskündigung muss die gesetzlich vorgeschriebene Kündigungsfrist eingehalten werden. Diese richten sich, wie bei einer ordentlichen Kündigung eines Mietverhältnisses, nach der Dauer des Mietverhältnisses: Bis zu 5 Jahre: 3 Monate Kündigungsfrist Bis zu 8 Jahre: 6 Monate Kündigungsfrist über 8 Jahre: 9 Monate KündigungsfristWie kann ich mich gegen eine Eigenbedarfskündigung erfolgreich wehren?
Mieter, die eine Eigenbedarfskündigung erhalten haben, haben die Möglichkeit bis zwei Monate vor dem gesetzten Auszugstermin Widerspruch einzulegen. Der Widerspruch muss ebenfalls schriftlich erfolgen und sollte begründen, warum der Eigenbedarfskündigung widersprochen wird. Der Widerspruch hat Aussicht auf Erfolg, wenn die Eigenbedarfskündigung unwirksam ist.
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Erhalte ich bei einer vorgetäuschten Kündigung aus Eigenbedarf Schadensersatz vom Vermieter?
Grundsätzlich kann der wegen einem unwirksamen Eigenbedarf gekündigte Mieter Schadensersatz vom Vermieter verlangen. So kann der Mieter bei vorgetäuschtem Eigenbedarf Schadensersatz in der Höhe verlangen, was er für die neue Mietwohnung an Nettomiete mehr bezahlen muss, entschied etwa das AG Münster (Az. 61 C 568/13). Macht der Vermieter geltend, der Eigenbedarf sei später weggefallen, muss er dies plausibel nachweisen. Laut AG Coesfeld (Az. 4 C 156/19) umfasst der Schadensersatzanspruch des Mieters bei vorgetäuschtem Eigenbedarf neben den Umzugskosten, der doppelten Mietbelastung auch die Mietdifferenz über eine Dauer von dreieinhalb Jahren. Das AG Waiblingen (Az. 9 C 1106/18) hingegen hält eine Zahlung der Mietdifferenz über eine Dauer von zwei Jahren für ausreichend. Nach einer Entscheidung des AG München (Az. 474 C 19752/11) kann der Schadensersatzanspruch wegen vorgetäuschtem Eigenbedarf aber ausgeschlossen sein, wenn Vermieter und Mieter zur Beendigung des Mietverhältnisses einen Vergleich geschlossen haben, der einen Schlussstrich unter das Mietverhältnis ziehen soll – egal, ob der Eigenbedarf berechtigt ist. Der BGH (Az. VIII ZR 238/18; VIII ZR 371/18) hat in zwei Fällen einen Anspruch auf angefallene Maklerkosten als Schadensersatz nach einer unwirksamen Eigenbedarfskündigung abgelehnt. In beiden Fällen hatte der gekündigte Mieter im Anschluss Immobilieneigentum erworben. Der beim Mieter durch die unwirksame Eigenbedarfskündigung ausgelöster Schaden müsse in einem inneren Zusammenhang mit dem verletzten Interesse des Mieters an der Gebrauchserhaltung an der Mietwohnung stehen. Dieser innere Zusammenhang sei bei Maklerkosten nicht mehr gegeben. Gut zu wissen: Ein rechtskräftiger Räumungstitel steht der Geltendmachung von Schadensersatzansprüchen wegen vorgetäuschtem Eigenbedarf nicht entgegen, entschied das LG Bonn (Az. 6 S 9/20).Diese Fehler sollten Vermieter bei einer Eigenbedarfskündigung vermeiden
1. Formalien nicht beachtet
Eine Eigenbedarfskündigung muss schriftlich von allen Vermietern an alle Mieter erfolgen. Wird ein Mieter vergessen oder handelt eine Hausverwaltung für den Vermieter und legt keine Vollmacht vor, ist die Eigenbedarfskündigung ungültig.2. Eigenbedarf nicht nachvollziehbar begründet
Der Vermieter muss sein berechtigtes Interesse am Eigenbedarf schlüssig und nachvollziehbar darlegen. Bleibt seine Begründung nebulös und unkonkret, ist die Eigenbedarfskündigung unwirksam.3. Eigenbedarf nur vortäuschen
Täuscht der Vermieter seinen Eigenbedarf nur vor, weil er etwa den Mieter loswerden will, kann dies unangenehme finanzielle Folgen für ihn haben. Bei vorgetäuschtem Eigenbedarf muss der Vermieter dem Mieter wieder den Besitz einräumen und alle aufgrund des Auszugs entstandenen Kosten als Schadensersatz übernehmen. Dazu gehören neben den Umzugskosten zum Beispiel auch Rechtsanwaltskosten. Gibt der Vermieter an, die Gründe für den Eigenbedarf seien nachträglich weggefallen, muss er dies beweisen, entschied das Amtsgericht München (Az. 9 C 1106/18). Kann er diesen Beweis nicht nachvollziehbar erbringen, ist er gegenüber dem Mieter schadensersatzpflichtig.4. Sperrfrist nicht beachtet
Besteht eine Sperrfrist, kann eine Eigenbedarfskündigung erst nach deren Ablauf erfolgen. Eine Sperrzeit ist immer dann gegeben, wenn eine Eigentumswohnung in eine Mietwohnung umgewandelt wurde. In diesem Fall kann frühestens nach Ablauf von drei Jahren eine Eigenbedarfskündigung erfolgen. Die Dauer der Sperrzeit ist ortsabhängig.5. Kündigungsfrist nicht eingehalten
Für eine Eigenbedarfskündigung gelten die Kündigungsfristen der ordentlichen Kündigung. Diese richten sich für den Vermieter nach der Dauer des Mietverhältnisses. So verlängert sich die Kündigungsfrist nach 5 und 8 Jahren Mietdauer um jeweils drei Monate. Maximal kann für den Vermieter eine Kündigungsfrist von neun Monaten bestehen.
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Anwalt konsultieren - ja oder nein?
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Beratung vom Anwalt für Vermieter wie Mieter
Bei einer Eigenbedarfskündigung müssen eine Vielzahl von formalen und inhaltlichen Voraussetzungen erfüllt sein. Aus diesem Grund sind viele Eigenbedarfskündigungen unwirksam. Ein Anwalt für Mietrecht ist Experte bei allen Fragen rund um die Eigenbedarfskündigung und führt Sie kompetent und sicher zu Ihrem Ziel.
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Häufige Fragen und Antworten zur Eigenbedarfskündigung
+ Wie lange Kündigungsschutz bei Eigenbedarf?
Die Kündigungsfristen bei einer Eigenbedarfskündigung entsprechen den Kündigungsfristen einer ordentlichen Kündigung. Die Kündigungsfrist nach 5 und 8 Jahren Mietdauer verlängert sich um jeweils drei Monate. Maximal kann für den Vermieter eine Kündigungsfrist von neun Monaten bestehen.
+ Was wenn der Vermieter den Eigenbedarf nur vortäuscht?Wenn ein Vermieter Eigenbedarf nur vortäuscht, bleibt das Mietverhältnis mangels wirksamer Kündigung bestehen. Der Mieter hat einen Anspruch auf Wiedereinräumung des Besitzes und kann Schadensersatz für die Kosten, die durch Räumung entstanden sind geltend machen.
+ Muss Vermieter dem Mieter eine Alternativwohnung anbieten?Der Vermieter muss laut Rechtsprechung dem Mieter nur dann eine Alternativwohnung anbieten, wenn eine vergleichbare Wohnung im selben Haus oder in derselben Wohnanlage spätestens bis zum Ablauf der Kündigungsfrist frei wird.
+ Kann der Vermieter bei mehreren Mietverhältnissen frei entscheiden wem er kündigt?Ja! Hat der Vermieter mehrere Wohnungen vermietet, die zur Deckung seines Bedarfs in Betracht kommen, kann er frei entscheiden, welchem seiner Mieter er zur Befriedigung seines Bedarfs kündigt.
+ Kann befristeter Mietvertrag wegen Eigenbedarfs gekündigt werden?Eine Eigenbedarfskündigung ist bei einem befristeten Mietvertrag ausgeschlossen, da sie als Form der ordentlichen Kündigung nur bei unbefristeten Mietverhältnissen anwendbar ist.
+ Was kann der Vermieter unternehmen, wenn der Mieter trotz wirksamer Eigenbedarfskündigung nicht auszieht?Zieht der Mieter nach dem Ablauf der Kündigungsfrist nicht aus, sollte der Vermieter zunächst dem weiteren Gebrauch der Mietsache nach § 545 BGB widersprechen. Damit verhindert er eine Fortsetzung des Mietverhältnisses. Lässt sich der Auszug des Mieters nicht einvernehmlich regeln, bleibt dem Vermieter nur noch eine Räumungsklage zu erheben.
erstmals veröffentlicht am 23.01.2019, letzte Aktualisierung am 09.08.2024
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