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Das Mietrecht

Das Mietrecht findet sich im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB). Es beschreibt Rechte und Pflichten beider Vertragsparteien, Mieter sowie Vermieter, und stellt die rechtliche Basis dar. Beginnend mit allgemeinen Vorschriften über Mietverhältnisse, regelt es anschließend unter anderem Mietminderung bei Sachmängeln und mögliche Schadensersatzansprüche oder auch Mieterhöhung etwa per Staffelmiete oder Indexmiete. Grundsätzliches über Betriebskosten (Nebenkosten) wird ebenso geklärt, wie das Ende eines Mietverhältnisses durch ordentliche Kündigung oder außerordentliche Kündigung. Durch den umfangreichen Kündigungsschutz den Mieter im Wohnmietrecht genießen, kann ein Vermieter ein unbefristetes Mietverhältnis nur aus drei ordentlichen Gründen kündigen. So braucht man dafür z.B. ein berechtigtes Interesse wie etwa Eigenbedarf. Auch die Eigenbedarfskündigung unterliegt wiederum strengen Vorgaben. Im Bereich Kündigung ist auch der hauptsächliche Unterschied zwischen Privatmietrecht und Gewerbemietrecht zu finden. Bei einer Gewerbevermietung sind die Kündigungsfristen der Mieträume beträchtlich länger als im Wohnmietrecht und es besteht auch kein Kündigungsschutz für den Mieter.

Gern sorgt die jährliche Nebenkostenabrechnung für Uneinigkeit zwischen Vermietern und Mietern. Welche Kosten umlagefähig sind regelt die Betriebskostenverordnung unter § 2 BetrKV - „Aufstellung der Betriebskosten“ eigentlich sehr genau. Der Punkt „sonstige Betriebskosten“ wird von Vermietern jedoch gern dazu genutzt div. Kosten als Aufwendungen an den Mieter weiterzugeben. Im „Dachrinnenurteil“ hat der Bundesgerichtshof 2004 deshalb klar geurteilt, dass „sonstige Betriebskosten“ im Einzelnen benannt sein müssen, um umlagefähig zu sein (VIII ZR 167/03, MM 6/04).

Informationen über die Wohnungsgeberbescheinigung findet man übrigens nicht im Mietrecht. Diese Vermieterbescheinigung ist in § 17 Abs. 2 Bundesmeldegesetz (BMG) geregelt.

Was macht ein Anwalt für Mietrecht?

Das Mietrecht befindet sich im ständigen Wandel. Insbesondere aufgrund der Vielzahl unterschiedlich gearteter Mietverhältnisse und des darin begründeten Konfliktpotenzials ist es von der Rechtsprechung geprägt wie kein anderes Rechtsgebiet. So beanspruchen Gesetzesentwürfe, wie zur Mietpreisbremse oder dem Bestellerprinzip, Anwälte und Gerichte immer wieder aufs Neue. Für einen auf das Mietrecht spezialisierten Rechtsanwalt kommt es daher vor allem darauf an, stets die neuen Regelungen und Urteile rund um Miete und Pacht, auch bei Gewerbemietverträgen, zu verfolgen. Auf den hier präsentierten Anwaltsprofilen können Sie sich in Ruhe über die Erfahrung und Expertise der jeweiligen Mietrechtsexperten informieren. So finden Sie den passenden Rechtsanwalt / die passende Rechtsanwältin für alle Rechtsfragen rund um das Mietrecht, Pachtrecht, Wohnrecht, Wohnungseigentumsrecht, Gewerbemietrecht, Immobilienrecht!

Was tun, wenn das Verhältnis zwischen Mieter und Vermieter schlecht ist?

Im Rahmen eines bestehenden Mietverhältnisses können schnell Auseinandersetzungen zwischen den beteiligten Parteien, dem Wohnungseigentümer und seinem Mieter, entstehen. Neben Unstimmigkeiten in der Betriebskostenabrechnung kann es für den Mieter vor allem ärgerlich sein, wenn eine notwendige Modernisierung oder vorhandene Schäden an der Mietsache durch den Vermieter nicht ausgebessert werden. Reagiert dieser auch nicht auf die Aufforderung zur Mängelbeseitigung, kann der Mieter unter Umständen jedoch eine Mietminderung geltend machen. Dies sollte allerdings im Vorfeld mit einem auf das Mietrecht spezialisierten Rechtsanwalt ausführlich erörtert werden, da sonst schlimmstenfalls die Gefahr einer Kündigung des Mietvertrages wegen rückständiger Miete besteht.

Den Rat eines Anwalts sollte man auch bei Verdacht auf Mietwucher suchen. Denn auch wenn die Überteuerung einer Miete durch den Vergleich mit den ortsüblichen Vergleichsmieten festgestellt wurde, ist dies allein noch nicht strafbar. Dem Gericht genügt hier der örtliche Mietspiegel meist nicht, es verlangt ein Sachverständigen-Gutachten über die örtlichen Wohnraummietverhältnisse. Erst in Kombination mit dem Umstand der Zwangslage, in welcher sich der Mieter z.B. durch einen Mangel an Alternativangeboten befand, kann eine überteuerte Miete als Mietwucher beanstandet werden. Für eine umfassende Beratung zum Thema Mieterschutz vereinbaren Sie am besten ein Beratungsgespräch mit einem der hier präsentierten Anwälte für Mietrecht.

Welche Regelungen des Ende 2022 beschlossenen Jahressteuergesetzes ist für Vermieter wichtig?

Teile des Ende 2022 beschlossenen Jahressteuergesetz sind bereits seit dem 01.01.2023 in Kraft getreten. Für Immobilienbesitzer gilt eine erhöhte Erbschafts- und Schenkungssteuer. Die Bewertung von Immobilien orientiert sich nun am Verkehrswert den ein Gebäude bei einem Verkauf erzielen würde. Je höher die Immobilienpreise einer Stadt, desto dramatischer erhöht sich die Steuerhöhe. Außerdem gibt es seit Jahresbeginn 2023 eine Sonder-Afa für den Bau von klimafreundlichen Wohnungen. So können vier Jahre lang fünf Prozent der Baukosten abgeschrieben werden, wenn der Bau einem bestimmten Standard entspricht und ein Qualitätssiegel für nachhaltiges Bauen bekommt. Zusätzlich erhöht sich die lineare Afa auf 3 % für ab dem 01.07.2023 fertiggestellte Neubauten. Kleine Photovoltaikanlagen bis zu einer Leistung von 30kWh sind seit Januar 2023 von der Mehrwertsteuer befreit. Für größere Anlagen bis 100kWh auf Mehrfamilienhäusern oder gemischt genutzter Immobilien gibt es eine Befreiung der Ertragssteuer für 15 kWh pro Wohn- oder Gewerbeeinheit. Auch Materialkosten sind nun mitunter förderfähig, nämlich dann, wenn Sanierungen mit Eigenleistung erbracht werden. Auch wichtig für Vermieter ist, dass sie sich ab 2023 an der CO2-Abgabe beteiligen müssen. Bisher trugen die Kosten die Mieter allein. Wie hoch die Beteiligung ausfällt, hängt vom energetischen Zustand des Mietshauses ab, also davon wie gut es isoliert ist, welche Heizung eingebaut ist etc. Die Beteiligung kann bis zu 95 % des CO2 Preises betragen, je klimafreundlicher das Haus desto geringer der vom Vermieter zu tragende Anteil.

Wann kommt die Gaspreisbremse?

Die Ende 2022 beschlossene Gaspreisbremse tritt am 01.03.2023 in Kraft und bleibt voraussichtlich bis 30.04.2024 erhalten. Beschlossen wurden 12 Cent pro Kilowattstunde für 80% des Vorjahresverbrauches. Für die restlichen 20% ist der mit dem Versorger vereinbarte Preis zu zahlen. Zusätzlich zur Gaspreisbremse gibt es auch eine Strompreisbremse. Auch sie gilt für den Zeitraum 01.03.2023 – 30.04.2024. Geplant sind hier 40 Cent pro Kilowattstunde. Beide Preisbremsen sollen bereits rückwirkend ab Januar gelten.

Was gibt es Neues zum Mietspiegel?

Der Mietspiegel ist eine Sammlung bestimmter Daten zur Erstellung einer ortsüblichen Vergleichsmiete in einer Region. Er gibt Aufschluss über den durchschnittlichen Kaltmietzins pro Quadratmeter Wohnfläche je nach Ausstattung und Lage und bietet damit nicht nur Mietern und Vermietern eine Orientierung, sondern ist auch mitunter Gerichten hilfreich für eine Urteilsfindung. Vermieter nutzen den Mietspiegel gern als Begründung einer Mieterhöhung.

Das vom deutschen Bundesrat am 17. September 2021 beschlossene neue Gesetz zur Reform des Mietspiegelrechts (MsRG, Mietspiegelreformgesetz) verpflichtet nun seit dem 01. Juli 2022 Gemeinden und Städte mit mehr als 50.000 Einwohnern zur Erstellung eines Mietspiegels ihrer Region bzw. Stadt. Seit dem 01.01.2023 müssen Städte mit mehr als 50.000 Einwohnern nun einen einfachen Mietspiegel vorliegen haben. Handelt es sich um einen qualifizierten Mietspiegel so bleibt den Gemeinden und Städten noch bis 01. Januar 2024 Zeit um diesen zu erstellen. Dies hatte der deutsche Mieterbund seit langem gefordert. Die Entscheidung, ob ein einfacher oder ein qualifizierter Mietenspiegel erstellt wird, obliegt den Erstellern. Muss ein einfacher Mietspiegel lediglich dokumentieren wie die Daten erhoben wurden, soll ein qualifizierter Mietenspiegel wissenschaftlichen Grundsätzen standhalten und auf repräsentativen Stichproben beruhen.

Für Mieter wie Vermieter bedeutet dies in Zukunft, dass sie bestimmte Auskünfte geben müssen, die für Gemeinden bzw. deren Verwaltung für die Erstellung des örtlichen Mietenspiegels notwendig ist. Wurde ein Eigentümer oder Mieter per Zufallsprinzip für die Datenerhebung ausgewählt, muss er neben Auskunft über Namen und Anschriften von Mieter und Vermieter auch die geforderten Angaben u.a. über den Beginn des Mietverhältnisses, Mietzins sowie evtl. stattgefundene Mieterhöhungen oder die Größe der Wohnung etc. vollständig angeben. War die Teilnahme am Mietenspiegel bisher freiwillig, so wird nun eine falsche, unvollständige oder nicht rechtzeitig abgegebene Angabe sogar als Verstoß angesehen und kann mit einem Bußgeld bis zu 5.000 Euro geahndet werden. Welche Eigentümer für diese Auskünfte herangezogen werden, wird per Zufallsprinzip entschieden.

Für die Datenerhebung kann die erstellende zuständige Behörde künftig auch auf weitere Daten zurückgreifen wie etwa Melderegister, Zensusdaten (erhobene Daten aus der Gebäude- und Wohnungszählung) der Statistischen Ämter des Bundes und der Länder, oder auf Daten, die im Rahmen der Grundsteuer erhoben wurden. Einfache Mietspiegel sind alle zwei Jahre der Marktentwicklung anzupassen, qualifizierte Mietspiegel müssen alle vier Jahre neu erstellt werden.

Was ändert sich mit der Wohngeldreform 2022?

Nach den bereits erfolgten Wohngeldreformen 2020 und 2021 gibt es seit 01. Januar 2022 nun eine dritte Wohngeldreform. Damit steigt die Zahl der Menschen mit Anspruch auf Wohngeld. Der im Wohngeldgesetz WoGG geregelte staatliche Zuschuss dient dazu, Menschen mit Niedrigeinkommen wie Rentner, Arbeitslose oder Sozialhilfeempfänger zu unterstützen. Sie sollen dadurch ihre Mieten finanzieren können bzw. dient es einkommensschwachen Eigentümern als Lastenzuschuss. Die dritte Wohngeldreform sieht nun eine automatische Wohngelderhöhung alle zwei Jahre vor. Die Erhöhung erfolgt dynamisch, man orientiert sich dabei an der Mieten- und Einkommensentwicklung. Zusätzlich wurden die Obergrenzen für Maximalmieten bzw. die monatliche Belastung von Eigentümern aufgehoben. Anträge für Wohngeld stellt man bei den zuständigen örtlichen Wohngeldbehörden bzw. Landratsämtern.

Warum braucht man eine Hausordnung?

Je mehr Wohneinheiten ein Mietshaus hat, umso schwerer ist es den Hausfrieden zu erhalten. Zweck der Hausordnung ist es deshalb das friedliche Miteinander der Hausgemeinschaft zu gewährleisten. Vordrucke sind bei Mieterbund oder Mietervereinen oft auch online zu erhalten. Eine ausführliche Hausordnung regelt z.B. Ruhezeiten und minimiert dadurch die Lärmbelästigung durch den Nachbarn. Sie kann auch ein Tierhaltungsverbot beinhalten, die Reinigung des Hausflurs regeln, sowie das Abstellen von Rädern oder Kinderwägen im Hauseingang aus Sicherheitsgründen unterbinden und auch Anweisungen über richtiges Lüften enthalten. In aller Regel ist sie als Anhang dem Mietvertrag beigelegt. Hält sich ein Hausbewohner wiederholt nicht an die Hausordnung, kann er vom Vermieter abgemahnt werden. Wiederholtes und bereits wirkungslos abgemahntes Fehlverhalten kann, bei groben Verstößen, auch eine außerordentliche Kündigung rechtfertigen.

Kann Gemeinschaftseigentum vermietet werden?

Auch Gemeinschaftseigentum kann, wie Sondereigentum, vermietet werden. Voraussetzung ist ein einfacher Mehrheitsbeschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft und es darf keinem Wohnungseigentümer dadurch ein Nachteil erwachsen, so ein Beschluss des BGH vom 29.06.2000.

Die Beendigung des Mietverhältnisses - Kündigung Mietvertrag

Kündigung Mietvertrag - Auch die Kündigung eines Mietvertrages zieht oft noch eine Reihe mietrechtlicher Probleme nach sich - sowohl von Seiten des Mieters, als auch des Vermieters. Immer wieder kommt es vor, dass der Vermieter die Mietkaution ohne triftigen Grund einbehält. Andererseits weigern sich manche Mieter beim Auszug notwendige Schönheitsreparaturen durchzuführen, weil sie es nicht als ihre Pflicht erachten. Bevor hier weitere unschöne Streitigkeiten entstehen, empfiehlt es sich einen Anwalt für Mietrecht hinzuzuziehen und vielleicht bereits in einem Erstgespräch z.B. wichtige Fragen bezüglich Klauseln im Mietvertrag erläutert zu bekommen. Dieser kann bei Mietstreitigkeiten schnell Klarheit in die Rechtslage bringen und zwischen den Parteien vermitteln. Rechtfertigt z.B. ein beanstandeter Mietmangel eine Mietminderung, oder muss sich der Mieter wegen einer Kleinreparaturklausel im Vertrag an den Reparaturkosten beteiligen? Oft genügt schon die anwaltliche Intervention, um Konflikte über Mieterrechte bzw. Vermieterrechte beizulegen. Bleibt eine der beiden Parteien stur, verbleibt oft nur noch der Weg vors Zivilgericht.

Muss der Vermieter jeden Nachmieter akzeptieren?

Grundsätzlich hat sich ein Mieter an seine im Mietvertrag vereinbarten Rechte und Pflichten zu halten. Die Kündigungsfrist, als Teil des Mietvertrages, ist also für beide Parteien bindend. Möchte man vorzeitig aus seinem Mietvertrag entlassen werden, so ist dies nur bei berechtigtem Interesse möglich Dies ist etwa der Fall bei drastischen Mietmängeln, die einen Verbleib in der Wohnung unmöglich machen. Die zweite Möglichkeit wäre, bereits im Mietvertrag eine Nachmieterklausel einzutragen. Dem Mieter wird dadurch die Möglichkeit gegeben, sich vorzeitig aus dem Mietvertrag zu lösen, wenn er dem Vermieter einen Nachmieter präsentieren kann. Den Vermieter schränkt diese Klausel jedoch in seiner Wahlfreiheit ein. Er kann einen möglichen Nachmieter dann nur noch aus bestimmten Gründen ablehnen und nicht nach persönlichen Beweggründen, wie etwa Sympathie, entscheiden. Mögliche Gründe, warum ein Vermieter einen Nachmieter nach wie vor ablehnen kann, wären etwa dessen schlechte wirtschaftliche Verhältnisse, da die vertraglich vereinbarten Mietzahlungen nicht gewährleistet werden könnten, eine begrenzte Aufenthaltserlaubnis oder auch genehmigungspflichtige Haustiere.

Klage vor dem zuständigen Gericht mit Hilfe eines Anwaltes für Mietrecht

Steht ein Mietbetrug im Raum, weigert sich ein Mieter die Wohnung zu verlassen, oder entpuppt er sich als Mietnomade, dann können Sie beim zuständigen Amtsgericht einen Antrag auf Räumungsklage stellen. Wird Ihrer Klage stattgegeben, erhalten Sie einen vollstreckbaren Räumungstitel, der Sie dazu berechtigt einen Gerichtsvollzieher zu beauftragen. Der Weg bis zur Zwangsräumung ist jedoch lang und es gilt viele Schritte und Fristen einzuhalten. Unter welchen Voraussetzungen Ihre Klage erfolgreich ist, erörtern Sie am besten im Rahmen eines persönlichen Beratungsgesprächs mit einem Anwalt / einer Anwältin für Mietrecht. Er hilft seinem Mandanten /seiner Mandantin auch zur Durchsetzung von Vermieterpflichten, Mieterpflichten, Mietminderungsansprüchen oder sonstigen Rechtsproblemen das Mietrecht betreffend. Schildern Sie Ihr Rechtsproblem und den Sachverhalt in einer Erstberatung dem Rechtsanwalt und erfahren Sie, welche rechtlichen Schritte möglich sind, unabhängig davon ob sie Inhaber einer vermieteten Immobilie sind oder Mieter, ob es um Nebenkosten, Hausgeldabrechnungen oder einen Mietaufhebungsvertrag geht.

Wenn Sie einen Staffelmietvertrag vereinbart haben und in einer Gegend mit Mietpreisbremse wohnen, sollten Sie überprüfen ob die Mieterhöhungen zulässig sind. Der Mietspiegel kann dabei eine Orientierung über ortsübliche Vergleichsmieten bieten, die als Grundlage für die Berechnung herangezogen werden. Im Zweifel lassen Sie auch in diesem Fall einen Anwalt prüfen, ob die vertraglich vereinbarten Mieterhöhungen rechtens sind.

Mit welchen Kosten muss man als Mandant rechnen?

Die Berechnung des Streitwertes ist kompliziert und der Gegenstandswert beschäftigte in einigen Fällen sogar den BGH. Der jeweilige Streitpunkt ist wichtig für die Festsetzung der Gerichtsgebühren und Anwaltsgebühren. Bei Mietminderung wegen Mietmängeln ist der dreieinhalbfache Jahresbetrag der Mietminderung mitentscheidend. Der Gegenstandswert bei einer Staffelmiete bildet sich übrigens nicht an einem Durchschnittswert, vielmehr bildet laut einem Urteil des BGH die höchste Staffel die Grundlage für den Streitwert. Der Gegenstandswert bei Mietvertragskündigungen, die außerordentlich und fristlos erfolgten, errechnet sich anhand der Nettomiete eines Jahresmietzinses so ein Urteil des Landgericht Rostock.

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