Baurecht: Vorsicht bei vorzeitig erklärter Abnahme!

Die Erwerber einer Doppelhaushälfte hatten gegenüber dem Bauträger ausdrücklich in einem schriftlichen Protokoll die Abnahme des gesamten "Kaufobjekts" erklärt. Allerdings waren zu diesem Zeitpunkt die Außenanlage sowie die Tiefgarage noch nicht fertiggestellt, was auch im Abnahmeprotokoll festgehalten wurde.

Als die Käufer dann Anfang 2011 wegen erheblicher Mängel des Objekts eine Klage gegen den Bauträger erhoben, berief dieser sich auf Verjährung, und zwar mit Erfolg, wie das Oberlandesgericht entscheidet. Obwohl das Objekt zum Zeitpunkt der Abnahme noch gar nicht die hierfür erforderliche Abnahmereife aufwies, war die Erklärung der Käufer voll wirksam, denn sie konnten selbstverständlich auch vorzeitig die Abnahme erklären.

Auch der Versuch, die Erklärung wegen Irrtums anzufechten, wurde von dem Oberlandesgericht zurückgewiesen, da hierfür die Regelung über den Werkvertrag und speziell diejenigen Vorschriften, die sich mit Mängeln eines Werkes beschäftigen, spezieller sind.

Aus Sicht des Bestellers ist es daher unverzichtbar, genau zu überprüfen, ob die Voraussetzungen für die Abnahme tatsächlich vorliegen. Vor einer übereilten, vorzeitigen Abnahme muss ausdrücklich gewarnt werden. Ein informierter Bauträger wird stets versuchen, den Bauherrn zu einer frühzeitigen Abnahme zu bewegen. Der Auftraggeber sollte in jedem Fall vor ausdrücklicher Abnahmeerklärung ernsthaft prüfen, ob er von seinem Recht, die Abnahme trotz fehlender Reife zu erklären, Gebrauch machen möchte. Er muss sich darüber im Klaren sein, dass mit der Vorwegabnahme die Gewährleistungsfrist zu laufen beginnt und auch eine Umkehr der Beweislast für die Frage der Mangelhaftigkeit begründet wird.