Wer zahlt die Maklerprovision bei Haus- und Wohnungskauf?
Symbolbild Maklerkosten für eine Immobilie © freepik - mko
Beim Kauf einer Immobilie spielt die Maklerprovision eine zentrale Rolle. Doch wer muss sie eigentlich zahlen? Käufer, Verkäufer oder beide? Seit der Reform der Provisionsregelungen für Makler im Jahr 2020 gelten neue Regeln, die Klarheit schaffen sollen. Doch wie genau ist nun die Maklerprovision beim Haus- und Wohnungskauf geregelt?
- Käufer oder Verkäufer – Wer muss beim Immobilienkauf den Makler bezahlen?
- Wann und wie kommt ein kostenpflichtiger Maklervertrag zustande?
- Welche Arten von Maklerverträgen gibt es?
- Wann kann der Makler eine Maklerprovision verlangen?
- Wie hoch ist die Maklerprovision?
- Wann ist die Maklerprovision sittenwidrig?
- Wann ist die Maklerprovision fällig?
Käufer oder Verkäufer – Wer muss beim Immobilienkauf den Makler bezahlen?
Früher mussten in vielen Bundesländern allein die Käufer die gesamte Maklerprovision zahlen, obwohl der Makler oft vom Verkäufer beauftragt wurde. Dies hat sich mit dem Gesetz zur Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser geändert. Die neue Regelung soll mehr Fairness zwischen Käufer und Verkäufer beim Immobilienkauf schaffen und den Käufer finanziell entlasten.
Seit dem 23.12.2020 gilt bundesweit das Bestellerprinzip aufgrund des Gesetzes über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser. Das Bestellerprinzip beim Immobilienkauf unterscheidet sich vom Bestellerprinzip bei der Wohnungsvermietung. Bei der Wohnungsvermietung muss derjenige den Makler bezahlen, der in beauftragt hat. Beim Immobilienkauf gibt es mehrere Möglichkeiten zu regeln, wer wieviel Maklerprovision zahlen muss.
Zum einen kann der Makler mit Verkäufer und Käufer einen Maklervertrag abschließen und eine sog. Doppelprovision vereinbaren. In diesem Fall teilen sich Verkäufer und Käufer jeweils zur Hälfte die Maklerprovision. Dies war in einigen Bundesländern auch schon nach alter Rechtslage Praxis.
Es gibt auch die Möglichkeit, dass nur der Verkäufer mit dem Makler einen Maklervertrag abschließt und sich verpflichtet die volle Maklerprovision zu zahlen. Später kann er sich einen Teil der Provision vom Käufer wiederholen, in dem er die teilweise Übernahme der Maklerprovision im Immobilienkaufvertrag vereinbart.
Möglich ist natürlich auch, dass sich nur der Käufer oder Verkäufer zur Zahlung der Maklerprovision verpflichtet, denn es gibt keinen Zwang zur Doppelprovision.
Aufgepasst: Das Bestellerprinzip beim Immobilienkauf gilt nur, wenn der Käufer als Verbraucher auftritt. Handelt er gewerblich, gelten die gesetzlichen Regelungen zum Bestellerprinzip beim Immobilienkauf nicht. Folge: Die Zahlung der Maklerprovision kann frei vereinbart werden. Zudem gilt es nur für Wohnungen und Einfamilienhäuser. Beim Verkauf von Mehrfamilienhäusern oder gewerblichen Immobilien gelten die allgemeinen Regeln – hier kann der Käufer weiterhin allein zur Zahlung der Provision verpflichtet werden, wenn es so vereinbart wurde.
Wann und wie kommt ein kostenpflichtiger Maklervertrag zustande?
Seit dem 23.12.2020 muss ein Maklervertrag in Textform vorliegen. Im Unterschied zur Schriftform, bei der beide Vertragsparteien den Vertrag handschriftlich unterschreiben müssen, kann der Maklervertrag auch via Papierdokument, E-Mail oder Fax abgeschlossen werden. Nicht mehr möglich ist der Abschluss eines Maklervertrages per Handschlag oder mündlicher Vereinbarung.
Vor dem 23.12.2020 konnte ein Maklervertrag auch konkludent durch das Führen von Verhandlungsgesprächen zustande kommen, sobald ein Kaufinteressent die Maklertätigkeit in Anspruch nahm und wissen musste, dass dafür eine Provision fällig wird, entschied das Oberlandesgericht (OLG) Hamburg (Az. U 173/10). Nach einer Entscheidung des Landgerichts (LG) Coburg (Az. 23 O 590/10) konnte ein Anspruch auf Maklerprovision allein durch die Besichtigung der Immobilie durch einen Kaufinteressenten und durch die Herstellung des Kontakts mit dem Verkäufer entstehen.
Übrigens: Ein per E-Mail abgeschlossener Maklervertrag gilt laut einer Entscheidung des Bundesgerichtshofs (BGH) (Az. I ZR 30/15) als Fernabsatzgeschäft und räumt dem Kunden ein 14tägiges Widerrufsrecht ein.
Welche Arten von Maklerverträgen gibt es?
Es gibt den einfachen Maklervertrag der entsteht, wenn etwa ein Käufer einen Makler beauftragt für ihn ein Haus oder eine Wohnung zum Kauf zu suchen oder wenn ein Immobilienverkäufer einen Makler mit der Vermarktung seiner Immobilie beauftragt. In diesem Fall kann der Käufer oder Verkäufer auch noch weitere Makler beauftragen oder selbst tätig werden.
Wird ein Makleralleinauftrag vereinbart, bedeutet dies für den Auftraggeber, dass er keine weiteren Makler beauftragen darf. Der beauftragte Makler ist in diesem Fall rechtlich verpflichtet für seinen Auftraggeber vereinbarungsgemäß tätig zu werden. Seine Maklerprovision entfällt allerdings, wenn der Verkäufer ohne seine Unterstützung die Immobilie veräußert. Nach einer Entscheidung des BGH (Az. I ZR 40/19) ist eine Klausel in den Allgemeinen Geschäftsbedingungen eines Makleralleinauftrags zulässig, wonach ein Makleralleinauftrag grundsätzlich auf sechs Monate mit einer automatischen Verlängerung von jeweils drei weiteren Monaten befristet werden kann, wenn keine Kündigung innerhalb von vier Wochen erfolgt.
Des Weiteren gibt es den sog. qualifizierten Makleralleinauftrag. Hier darf der Auftraggeber im Gegensatz zum einfachen Makleralleinauftrag nicht selbst tätig werden. Er verpflichtet sich Interessenten an den Makler weiterzuleiten, so dass der Makler die Maklerprovision bei einem Immobilienverkauf in jedem Fall erhält.
Wann kann der Makler eine Maklerprovision verlangen?
Der Makler hat einen Anspruch auf seine Maklerprovision, wenn zwischen ihm und dem Käufer und/oder Verkäufer wirksam ein Maklervertrag zustande gekommen ist und er seine daraus geschuldete Leistung erbracht hat (Nachweis und/oder Vermittlung). Es muss ein Kaufvertrag abgeschlossen und die Tätigkeit des Maklers muss ursächlich dafür gewesen sein. Kommt es 15 Monate nach der Leistung des Maklers zu einem Immobilienkaufvertrag, fehlt dieser kausale Zusammenhang, so das OLG Frankfurt am Main (Az. 24 U 5/02).
Der Makler kann keine Maklerprovision verlangen, wenn der Maklervertrag im Nachhinein unwirksam geworden ist.
Das Schalten einer Online-Anzeige ist noch keine provisionspflichtige Maklerleistung. Erweckt die Internetanzeige eines Immobilienmaklers das Interesse eines Käufers, entsteht damit noch kein Anspruch auf eine Maklerprovision, wenn der Käufer die Immobilie später von einem anderen Makler vermittelt bekommt, entschied das LG Berlin (Az. 11 O 98/14).
Ist der Makler gleichzeitig Eigentümer oder Verwalter der Immobilie darf er keine Maklerprovision verlangen, so das LG Nürnberg-Fürth (Az. 11 S 3675/95).
Wie hoch ist die Maklerprovision?
Die Höhe der Maklerprovision beim Kauf eines Hauses oder einer Wohnung ist nicht gesetzlich geregelt und damit frei verhandelbar. Wichtig: Die bspw. zwischen Verkäufer und Makler vereinbarte Höhe der Maklerprovision gilt dann auch für den Käufer.
Wann ist die Maklerprovision sittenwidrig?
Sittenwidrig ist die Maklerprovision meist, wenn sie die ortsübliche Provision signifikant überschreitet. Es gibt zwar keine gesetzlich festgelegte Höhe, ab wann eine Maklerprovision beim Haus- oder Wohnungskauf sittenwidrig ist und damit der Maklervertrag unwirksam wird. Aber es gibt Gerichtsentscheidungen, die Anhaltspunkte für eine Sittenwidrigkeit liefern. So hat der BGH (Az. IV ZR 35/93) eine Provisionshöhe von 27,7 Prozent und 24 Prozent (Az. IX ZR 121/99) für sittenwidrig erklärt.
Sittenwidrig ist eine Maklerprovision auch, wenn der Makler die schwache Verhandlungsposition, Unwissenheit oder Unerfahrenheit des Kunden bewusst ausnutzt.
Unklare, versteckte oder überraschende Vereinbarungen über die Provisionshöhe können ebenfalls sittenwidrig sein.
Die Folgen einer sittenwidrigen Maklerprovision sind, dass die gesamte Provisionsvereinbarung nichtig ist und bereits gezahlte Beträge zurückgefordert werden können.
Wann ist die Maklerprovision fällig?
Die Fälligkeit der Maklerprovision wird üblicherweise im Maklervertrag festgelegt. In der Regel ist sie 7 bis 14 Tage nach Abschluss des Kaufvertrages fällig. Es können aber auch Sonderregelungen vereinbart werden, etwa dass ein Teil der Maklerprovision erst mit Fälligkeit des Kaufpreises zu zahlen ist.
Schließt nur der Verkäufer einen Maklervertrag ab und wälzt einen Teil der Maklerprovision später im Immobilienkaufvertrag auf den Käufer ab, muss zuerst der Verkäufer seinen Anteil der Maklerprovision zahlen und dies dem Käufer nachweisen. Erst dann wird die Maklerprovision des Käufers fällig. Bei einer Doppelprovision gibt es keine Reihenfolge bei der Zahlungsverpflichtung.
erstmals veröffentlicht am 27.05.2020, letzte Aktualisierung am 02.04.2025
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