Kündigung des Mietvertrags: Worauf müssen Mieter achten?
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Raus aufs Land, mit dem Partner zusammenziehen oder ein Jobwechsel - Die Motive für den Mieter ein Mietverhältnis zu beenden sind vielfältig. Doch was müssen Mieter bei der Kündigung des Mietvertrags beachten? Welche Form und Frist müssen bei der Kündigung eingehalten werden? Wann kann ein Mieter fristlos kündigen? Was gilt bei einem Zeitmietvertrag? Und was versteht man unter einem Kündigungsausschluss?
- Welche Mieter haben ein Sonderkündigungsrecht?
- Wurde im Mietvertrag ein Verzicht auf eine Kündigung vereinbart?
- Was gibt es bei einer ordentlichen Kündigung des Mietvertrags zu beachten?
- Hat man immer eine Kündigungsfrist von drei Monaten?
- Wann kann man ein Mietverhältnis fristlos kündigen?
- Kann man eine Mietwohnung auch vorm Einzug kündigen?
- Worauf müssen Mieter beim Kündigungsschreiben achten?
- Wann ist das Kündigungsschreiben dem Vermieter zu gegangen?
- Wie können Mieter einen Zeitmietvertrag kündigen?
- Was ist ein Mietaufhebungvertrag?
- Nicht vergessen: Rückzahlung der Kaution mit Kündigung einfordern!
- Anwalt konsultieren - ja oder nein?
- Häufige Fragen und Antworten zur Kündigung
Welche Mieter haben ein Sonderkündigungsrecht?
Das Gesetz sieht für Mieter Sonderkündigungsrechte vor, etwa bei einer Mieterhöhung, Modernisierungsmaßnahmen, Untersagung einer vorübergehenden Untervermietung oder beim Tod des Mieters. Hier gelten im Einzelfall besondere Kündigungsfristen. Kündigt ein Mieter aufgrund eines Sonderkündigungsrecht, etwa wegen einer Mieterhöhung, muss er in seinem Kündigungsschreiben nicht auf das Sonderkündigungsrecht Bezug nehmen, entschied das Amtsgericht Berlin-Tempelhof-Kreuzberg (Az. 13 C 50/06). Kündigt der Vermieter Modernisierungsarbeiten an, um den Mieter zur Ausübung seines Sonderkündigungsrechts zu bewegen und führte diese aber nicht durch, macht er sich schadensersatzpflichtig gegenüber dem Mieter, so der BGH (Az. VIII ZR 199/16).Wurde im Mietvertrag ein Verzicht auf eine Kündigung vereinbart?
Im Mietvertrag kann ein Kündigungsverzicht für Mieter, Vermieter oder für beide von maximal vier Jahren vereinbart werden, so der Bundesgerichtshof (Az. VIII ZR 23/16). Mieter, deren Mietvertrag einen Kündigungsausschluss enthält, können sich nicht einfach vom Mietvertrag lösen, sondern frühestens nach Ablauf des Kündigungsverzichts ausziehen. Laut Bundesgerichtshof (Az. VIII ZR 154/04) ist ein Ausschluss einer Kündigung in einem Formularmietvertrag auch dann wirksam, wenn gleichzeitig eine Staffelmietvereinbarung getroffen wurde. Eine unangemessene Benachteiligung des Mieters liege nicht vor. Es ist auch möglich auf bestimmte Kündigungsgründe zu verzichten. So kann der Vermieter auf eine Kündigung wegen Eigenbedarf verzichten. Dies muss aber schriftlich festgehalten werden, so das Landgericht Berlin (Az. 63 S 439/10). Aber auch wenn der Mieter vertraglich einen Kündigungsverzicht getroffen hat, muss dieser nicht zwangsläufig wirksam sein. Hier lohnt sich die Prüfung von einem Anwalt für Mietrecht. Aufgepasst: Täuscht ein Vermieter etwa eine Modernisierung nur vor, um den Mieter zur Ausübung seines Sonderkündigungsrechts zu bewegen, führt das zu Schadensersatzansprüchen beim Mieter, so der Bundesgerichtshof (Az. VIII ZR 199/16).Was gibt es bei einer ordentlichen Kündigung des Mietvertrags zu beachten?
Ein Mieter kann ein Mietverhältnis unter Einhaltung einer Kündigungsfrist von drei Monaten jeder Zeit beenden, wenn kein Kündigungsausschluss im Mietvertrag vereinbart wurde und der Mietvertrag nicht befristet ist. In diesem Fall spricht man von einer ordentlichen Kündigung des Mietvertrages. Eine ordentliche Kündigung hat eine Kündigungsfrist von drei Monaten. Das Kündigungsschreiben muss dem Vermieter bis zum dritten Werktag des Monats zugegangen sein, damit dieser Monat mitzählt. Wurde das Kündigungsschreiben lediglich am dritten Werktag abgesandt, reicht das zur Einhaltung der Kündigungsfrist nicht. Die Kündigungsfrist darf vom Vermieter nicht vertraglich verlängert werden. Die Vereinbarung einer kürzeren Kündigungsfrist ist allerdings möglich.Hat man immer eine Kündigungsfrist von drei Monaten?
Die Frist um eine Wohnung zu kündigen beträgt drei Monate und zwar unabhängig davon wie lange der Mieter schon in der Mietwohnung wohnt. Die Länge der Mietdauer wirkt sich nicht auf die Kündigungsfrist aus. Die Kündigungsfrist darf vom Vermieter nicht vertraglich verlängert werden. Die Vereinbarung einer kürzeren Kündigungsfrist ist allerdings möglich. Aber: Die Drei-Monats-Frist gilt für den Mieter nicht, wenn für den Mieter ein Sonderkündigungsrecht besteht. Das ist etwa der Fall, wenn der Vermieter eine Modernisierung angekündigt hat, die Miete erhöhen will, seine Zustimmung zur Untervermietung verweigert oder beim Tod des Mieters. Dann verkürzt sich die Kündigungsfrist auf ein, bzw. zwei Monate.Wann kann man ein Mietverhältnis fristlos kündigen?
Eine fristlose Kündigung des Mietverhältnisses kommt für den Mieter nur in Betracht, wenn ein wichtiger Grund vorliegt, der eine Fortsetzung des Mietverhältnisses unter Einhaltung der Kündigungsfrist unzumutbar macht. Wichtige Gründe für eine fristlose Kündigung können etwa eine Gesundheitsgefährdung des Mieters durch die Mietwohnung sein, erhebliche Mietmängel oder eine Bedrohung durch den Vermieter. Aber auch wenn der Vermieter ohne Wissen des Mieters mit eigenem Schlüssel in dessen Wohnung geht, rechtfertigt dies eine fristlose Kündigung des Mietverhältnisses, so das Landgericht Berlin (Az. 64 S 305/98). Ebenso kann der Mieter fristlos kündigen, wenn während des Winters die Heizung für längere Zeit ausfällt, so das KG Berlin (Az. 8 U 209/07). Oder aber, wenn die tatsächliche Wohnfläche mehr als 10 Prozent weniger beträgt, als im Mietvertrag angegeben, so der Bundesgerichtshof (Az. VIII ZR 142/08). Gut zu wissen: Wer sich fristlos vom Mietvertrag trennen möchte, muss zwar keine Fristen einhalten, aber er sollte damit nicht zu lange warten. Das Recht zur außerordentlichen Kündigung eines Mietvertrages kann verwirken, wenn der Eindruck entsteht, dass der Mieter den vertragswidrigen Zustand der Mietsache akzeptiert. Aber der zeitweise Betrieb eines Notstromaggregats auf Balkon ist kein Grund für eine fristlose Kündigung ohne vorherige Abmahnung, entschied das Amtsgericht Berlin-Wedding (Az. 7 C 92/22).Kann man eine Mietwohnung auch vorm Einzug kündigen?
Wenn im Mietvertrag nicht vereinbart wurde, dass eine Kündigung vor Mietbeginn unzulässig ist, dann kann der Mieter auch schon vor dem Einzug die Wohnung kündigen. Er ist allerdings an die Kündigungsfrist von drei Monaten gebunden, das heißt solange muss er Miete zahlen.Worauf müssen Mieter beim Kündigungsschreiben achten?
Die Kündigung eines Mietvertrages muss schriftlich erfolgen. Alle Mieter müssen das Kündigungsschreiben unterzeichnen und es muss an alle Vermieter adressiert sein. Die Kündigung per E-Mail, WhatsApp oder Telefon ist daher nicht wirksam. Bei einer fristlosen Kündigung des Mietvertrags muss im Kündigungsschreiben der Kündigungsgrund genannt werden. Ein hilfreiches Musterschreiben finden Sie hier.
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Wann ist das Kündigungsschreiben dem Vermieter zu gegangen?
Die Kündigung des Mietvertrages ist erst dann wirksam, wenn sie dem Vermieter auch zugeht. Das bedeutet, das Kündigungsschreiben muss so in den Machtbereich des Vermieters gelangen, dass dieser unter normalen Umständen davon Kenntnis nehmen kann. Den Zugang der Kündigung muss der Mieter im Streitfall beweisen. Der sicherste Weg ist die persönliche Übergabe des Kündigungsschreibens unter Zeugen. Übergibt der Mieter dem Vermieter das Schreiben mit der Kündigung persönlich ist dieses damit in dessen Machtbereich gelangt, so das Amtsgericht Lahr (Az. 4 C 121/86). In der Regel sollte aber ein Einschreiben mit Rückschein genügen.Wie können Mieter einen Zeitmietvertrag kündigen?
Mietverträge können auf einen im Mietvertrag festgelegten Zeitraum begrenzt werden. In diesem Fall spricht man von einem Zeitmietvertrag, der nicht gekündigt werden muss, sondern automatisch ausläuft. Ein Zeitmietvertrag ist nur dann wirksam, wenn der Vermieter einen Grund für die Befristung des Mietverhältnisses im Mietvertrag angegeben hat. Eine vorzeitige Kündigung eines Zeitmietvertrags ist nur in Ausnahmefällen möglich. So hat das Landgericht Coburg (Az. 33 S 94/01) entschieden, dass ein Mieter einen Zeitmietvertrag nicht vorzeitig kündigen kann, wenn sich seine Vermögensverhältnisse verschlechtert haben.Was ist ein Mietaufhebungvertrag?
Statt zu kündigen, kann der Mieter mit dem Vermieter auch einen sog. Mietaufhebungsvertrag vereinbaren. In diesem Vertrag einigen sich die Parteien auf ein vorzeitiges konkretes Ende des Mietverhältnisses. Auch bei diesem Vertrag empfiehlt sich aus Beweisgründen die Schriftform sowie das Unterzeichnen beider Vertragsparteien. Ein Mietaufhebungsvertrag kann laut Bundesgerichtshof (Az. XII ZR 76/17) auch vereinbart werden, wenn ein Untermietverhältnis besteht. Enthält der Mietvertrag eine Regelung, wonach der Mieter beim vorzeitigen Auszug aus der Mietwohnung eine bestimmte Summe bezahlen muss, ist das nicht zulässig, wenn der Mieter zeitgleich eine Aufwendungsabgeltung zahlen muss, so das Amtsgericht Berlin-Charlottenburg (Az. 21a C 224/95). Aufgepasst: Handelt es sich beim Vermieter um einen Unternehmer, hat der Mieter die Möglichkeit den Mietaufhebungsvertrag zu widerrufen, so das Landgericht Berlin (Az. 65 S 151/16).Nicht vergessen: Rückzahlung der Kaution mit Kündigung einfordern!
Nach dem Ende eines Mietverhältnisses muss der Vermieter dem Mieter die geleistete Mietkaution zurückzahlen. Dafür hat der Vermieter zwar Zeit bis er mögliche Ansprüche gegen den Mieter geprüft hat. Es empfiehlt sich trotzdem den Vermieter bereits im Kündigungsschreiben zur Rückzahlung der Mietkaution aufzufordern.
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Schnelle Hilfe vom Anwalt für Mietrecht
Damit eine Kündigung des Mietvertrags wirksam ist, gilt es eine Vielzahl von rechtlichen Voraussetzungen zu beachten. Wurde die Kündigung richtig begründet? Wurde die Kündigungsfrist eingehalten? Erfolgte die Zustellung des Kündigungsschreibens ordnungsgemäß? Was ist beim Widerspruch zu beachten? Ein Anwalt für Mietrecht kennt die rechtssicheren Antworten auf alle Fragen rund um die Kündigung eines Mietvertrags.
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Häufige Fragen und Antworten zur Kündigung
+ Was bedeutet fristlose Kündigung?
Bei einer fristlosen Kündigung ist der Vermieter nicht an die gesetzlichen Kündigungsfristen gebunden.
+ Ich möchte meine Wohnung kündigen - wie schreibt man eine Kündigung?Text Bei der Kündigung eines Mietvertrages sind einige Formalien zu beachten. Eine hilfreiche Orientierung für eine Kündigung des Mietvertrages ist unser Musterschreiben.
+ Ich möchte meine Wohnung kündigen - was ist bei der Zustellung zu beachten?Achten Sie darauf, dass das Kündigungsschreiben dem Mieter oder Vermieter zugeht. Das bedeutet, es muss fristgemäß so in den Machtbereich des Vermieters gelangen, dass dieser unter normalen Umständen von ihm Kenntnis nehmen kann.
+ Ich möchte meine Wohnung kündigen - wie lange ist meine Kündigungsfrist?Für Mieter beträgt die Kündigungsfrist drei Monate.
erstmals veröffentlicht am 23.01.2019, letzte Aktualisierung am 03.04.2023
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