Grundsteuer: Was Eigentümer und Mieter jetzt wissen müssen!
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Mit der Reform der Grundsteuer wird in Deutschland ab 2025 eine neue Berechnungsmethode angewendet, die sowohl Eigentümer als auch Mieter betrifft. Die Grundsteuer wirkt sich auf die Kosten für Immobilieneigentümer und auch auf die Mietnebenkosten aus. Doch wie berechnet sich die neue Grundsteuer? Und wann wird sie fällig?
- Was ist eine Grundsteuer?
- Was ändert sich bei der neuen Grundsteuer?
- Welche Auswirkungen hat die neue Grundsteuer für Immobilien-Eigentümer?
- Inwiefern betrifft die neue Grundsteuer auch Mieter?
- Welche Angaben mussten Immobilien-Eigentümer bei der Grundsteuer-Erklärung machen?
- Wie berechnet sich die neue Grundsteuer?
- Ab wann wird die neue Grundsteuer fällig?
- Wird die Grundsteuer nach der Grundsteuerreform generell erhöht?
- Können Immobilieneigentümer gegen die neue Grundsteuer klagen?
Was ist eine Grundsteuer?
Die Grundsteuer ist an vorhandenen Grundbesitz geknüpft und wird von Immobilieneigentümern bezahlt. Erhoben wird sie von der Kommune, in der sich die Immobilie befindet, und ist im Grundbesitzabgabebescheid enthalten, den Grundstückserigentümer jährlich von der Kommune erhalten. Die Basis zur Berechnung der Grundsteuer ist der jeweilige Wert der Immobilie.
Was ändert sich bei der neuen Grundsteuer?
Die Grundsteuer wird neu berechnet, da das Bundesverfassungsgericht die bisherigen Bewertungsgrundlagen für verfassungswidrig erklärt hat. Ziel ist es, eine gerechtere Verteilung der Steuerlast zu erreichen. Mit Stichtag 1. Januar 2022 wird der Grundbesitz in Deutschland für die Erhebung der Grundsteuer neu bewertet. Damit verliert der bisher geltende Einheitswert als Berechnungsgrundlage seine Gültigkeit. Der neue Grundsteuerwert wird vom Finanzamt mit Hilfe einer Feststellungserklärung ermittelt, die alle Immobilienbesitzer abgeben müssen.
Auf Grundlage der abgegebenen Feststellungserklärung erlässt das Finanzamt dann zwei Bescheide: einen Grundsteuerwertbescheid auf den 1. Januar 2022 und einen Grundsteuermessbescheid auf den 1. Januar 2025. Auf der Basis des Grundsteuermessbescheids setzt die Kommune dann die Grundsteuer fest.
Welche Auswirkungen hat die neue Grundsteuer für Immobilien-Eigentümer?
Die neue Grundsteuer betrifft alle Eigentümer einer Immobilie, egal ob sie eine Eigentumswohnung, Haus oder Grundstück besitzen. Eigentümer müssen mit höheren oder niedrigeren Steuerzahlungen rechnen, je nachdem, wie sich der Wert ihres Grundstücks durch die neue Berechnung verändert.
Eigentümer sind verpflichtet, eine Feststellungserklärung abzugeben, die die Grundlage für die Neubewertung bildet. Diese Grundsteuer-Erklärung musste zwingend elektronisch beim zuständigen Finanzamt über die Steuer-Onlineplattform „Mein ELSTER“ bis zum 31. Januar abgegeben werden, das heißt die Abgabefrist ist abgelaufen. Immobilieneigentümer, die der Pflicht zur Abgabe der Grundsteuer-Erklärung nicht oder nicht fristgerecht nachkamen, müssen mit Sanktionen in Form von Säumniszuschlägen durch das Finanzamt rechnen. Die Pflicht zur Abgabe der Grundsteuer-Erklärung bleibt trotzdem bestehen. Wird der Säumniszuschlag nicht bezahlt, kann das Finanzamt Bußgelder von bis zu 25.000 Euro einfordern. Des weiteren droht bei Nichtabgabe der Grundsteuer-Erklärung eine Schätzung durch das Finanzamt.
Inwiefern betrifft die neue Grundsteuer auch Mieter?
Da die Grundsteuer bei vermieteten Wohnungen als Nebenkosten auf die Mieter umgelegt werden kann, sind auch die Mieter von der neuen Grundsteuer betroffen. Mieter haben das Recht, von ihrem Vermieter Auskunft über die Höhe der neuen Grundsteuer zu verlangen.
Um besser abschätzen zu können, wie sich die Nebenkosten entwickeln werden, empfiehlt es sich für Mieter zeitnah über die Änderungen der Grundsteuerhöhe zu informieren.
Welche Angaben mussten Immobilien-Eigentümer bei der Grundsteuer-Erklärung machen?
Für die Berechnung der Grundsteuer fragt das Finanzamt Angaben zur Immobilie oder zum Grundstück ab. Das sind etwa die Flurnummer, Gemarkungsnummer, amtliche Flächen, Wohnflächen, Gebäudeart, Baujahr und Bodenrichtwerte. Da die Berechnungsmodelle ja nach Bundesland unterschiedlich sind, sind auch die Angaben, die Immobilieneigentümer machen müssen, nicht einheitlich. Alle wichtigen Regelungen der Länder zur neuen Grundsteuer finden Sie unter grundsteuer.de.
Wie berechnet sich die neue Grundsteuer?
Berechnung der Grundsteuer nach dem Bundesmodell
Die neue Grundsteuer berechnet sich nach dem Bundesmodell aus drei Faktoren: Wert des Grundbesitzes x Steuermesszahl x Hebesatz. Der Wert des Grundstücks wird neu ermittelt, basierend auf Bodenrichtwerten und der statistisch ermittelten Nettokaltmiete. Die Steuermesszahl ist ein gesetzlich festgelegter Faktor, der für alle gleich ist. Der Hebesatz wird von den Gemeinden festgelegt und variiert daher je nach Kommune. Bislang haben noch nicht alle Kommunen den Hebesatz angepasst.
Das Finanzgericht (FG) Köln (Az.4 K 2189/23) hat erstmals entschieden, dass die neue Bewertung für die Grundsteuer nach dem Bundesmodell rechtlich nicht zu beanstanden sei und wies eine Musterklage gegen das Reformmodell ab. Im konkreten Fall hatten die Kläger gegen einen Steuerbescheid geklagt, der den neuen Grundsteuerwert zum 1. Januar 2022 nach dem Bundesmodell festlegte. Sie führten verfassungsrechtliche Bedenken an, die das Gericht jedoch als unbegründet ansah. Allerdings ist die Entscheidung noch nicht endgültig: Das Gericht ließ eine Revision zum Bundesfinanzhof zu, sodass eine abschließende Klärung auf höherer Ebene noch aussteht. Diese Klage war eine von mehreren Musterklagen, die der Bund der Steuerzahler unterstützt hatte.
Das Bundesmodell wird derzeit von neun Bundesländern genutzt: Berlin, Brandenburg, Bremen, Mecklenburg-Vorpommern, Nordrhein-Westfalen, Rheinland-Pfalz, Sachsen-Anhalt, Schleswig-Holstein und Thüringen.
Berechnung der Grundsteuer nach Landesmodellen
Einige Bundesländer in Deutschland haben sich entschieden, eigene Modelle zur Berechnung der Grundsteuer einzuführen, anstatt dem Bundesmodell zu folgen.
So nutzt Baden-Württemberg das sogenannte Bodenwertmodell. Hierbei wird die Grundsteuer auf Basis des Bodenwertes berechnet, unabhängig von der Bebauung. Das bedeutet, dass nur der Wert des Grundstücks und nicht der Wert der Gebäude darauf berücksichtigt wird.
Bayern hat sich für ein Flächenmodell entschieden. Bei diesem Modell wird die Grundsteuer auf Grundlage der Fläche des Grundstücks und der darauf stehenden Gebäude berechnet, ohne den Wert der Immobilien zu berücksichtigen. Dieses Modell ist besonders einfach und transparent.
Hamburg verwendet eine modifizierte Form des Bundesmodells. Hier fließen zusätzliche Faktoren wie die erzielbare Miete und die Grundstücksfläche in die Berechnung ein.
Hessen hat ebenfalls ein eigenes Modell, das als Flächen-Faktor-Modell bekannt ist. Es kombiniert die Fläche des Grundstücks und der Gebäude mit einem Lage-Faktor, der die wirtschaftliche Situation und den Wert der Lage berücksichtigt.
Niedersachsen folgt einem wertabhängigen Modell, das sich stärker an den tatsächlichen Marktwerten der Grundstücke orientiert. Hierbei spielen sowohl die Fläche als auch der Bodenrichtwert eine Rolle.
Das Saarland hat ein Modell entwickelt, das dem hessischen Modell ähnelt und als Flächen-Lage-Modell bekannt ist. Es berücksichtigt sowohl die Fläche als auch einen Lagefaktor.
Sachsen hat sich für ein modifiziertes Flächenmodell entschieden. Dieses Modell ähnelt dem bayerischen Modell, wird aber durch zusätzliche Faktoren wie die Lage des Grundstücks ergänzt.
Ab wann wird die neue Grundsteuer fällig?
Die neue Grundsteuer muss von allen Immobilieneigentümern ab dem 1. Januar 2025 gezahlt werden. Dann tritt das neue Grundsteuer-Reformgesetz in Kraft.
Wird die Grundsteuer nach der Grundsteuerreform generell erhöht?
Es lässt sich nicht pauschal beantworten, ob jeder Immobilieneigentümer nach der Grundsteuerreform mehr Grundsteuer zahlt. Ziel der Grundsteuerreform ist, dass diese Steuer auch in Zukunft werteorientiert erhoben wird. Experten gehen davon aus, dass in gefragten Metropolen die Grundsteuer steigen und in strukturschwachen Gegenden die Grundsteuer hingegen sinken wird.
Können Immobilieneigentümer gegen die neue Grundsteuer klagen?
Vielen Immobilieneigentümer erhalten vom Finanzamt neue Grundsteuerbescheide, die zu stark erhöhten Grundsteuern führen. Eigentümer müssen die Möglichkeit haben, den Grundsteuerwert anzufechten. Der Bundesfinanzhof (BFH) (Az. II B 78/23 (AdV) und II B 79/23 (AdV)) hat entschieden, dass Steuerpflichtige in bestimmten Fällen die Möglichkeit haben müssen, einen niedrigeren Wert für ihr Grundstück nachzuweisen als den festgestellten Grundsteuerwert. Diese Entscheidung fiel in zwei Verfahren des vorläufigen Rechtsschutzes zu den Bewertungsregeln des neuen Grundsteuer- und Bewertungsrechts. Aufgrund der bestehenden Zweifel an der Höhe der festgestellten Grundsteuerwerte musste der BFH nicht mehr prüfen, ob die neuen Bewertungsregeln grundsätzlich verfassungsrechtlichen Bedenken unterliegen.
Auch das FG Neustadt/Weinstraße (Az.) stärkt mit einer Entscheidung die Rechtsschutzmöglichkeiten der Steuerpflichtigen, in dem es ihnen für alle Fragen rund um die Grundsteuer den Finanzrechtsweg eröffnet und sie nicht ihm Hinblick auf die Überprüfung des Bodenrichtwertes auf die Verwaltungsgerichtsbarkeit verweist.
Das FG Baden-Württemberg (Az. 8 K 2368/22 und 8 K 1582/23) hat auf die Klage eines Immobilieneigentümers hin entschieden, dass das baden-württembergische Landesgesetz zur Erhebung der Grundsteuer, welches nur den Bodenwert und nicht die darauf stehenden Gebäude berücksichtigt, verfassungsgemäß ist. Dies entspricht laut Gericht dem allgemeinen Gleichheitssatz des Grundgesetzes. Das Gericht betonte, dass der Landesgesetzgeber abweichend von der bisherigen Einheitsbewertung und den neuen Regelungen in anderen Bundesländern handeln kann. Laut Bundesverfassungsgericht hat der Gesetzgeber einen weiten Spielraum bei der Wahl des Steuergegenstands. Daher ist es zulässig, dass nur der Wert des Grundstücks und nicht der darauf stehenden Gebäude in die Grundsteuerberechnung einfließt.
erstmals veröffentlicht am 03.06.2022, letzte Aktualisierung am 06.11.2024
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