Dienstbarkeiten im Grundbuch: Das sollten Sie wissen!
Grundstücksaufteilung aus dem Grundbuch © mko - topopt
Ob Wegerecht, lebenslanges Wohnrecht oder Nießbrauch: Besteht an einer Sache eine sog. Dienstbarkeit zugunsten eines Dritten, ist für den Eigentümer die Nutzung seines Eigentums immer eingeschränkt. Ein entsprechender Grundbucheintrag sollte deshalb gut überlegt sein. Doch was genau ist eine Dienstbarkeit? Welche Formen gibt es? Und welche Folgen hat eine Dienstbarkeit für den Eigentümer?
Was versteht man unter einer Dienstbarkeit?
Unter Dienstbarkeit versteht man ein dingliches Nutzungsrecht an einer Sache, die im Eigentum eines Fremden steht. Es gibt drei Formen der Dienstbarkeit. Allen ist dies gemeinsam: Wer von einer Dienstbarkeit profitiert, kann eine Sache in einem vereinbarten Umfang nutzen, die ihm nicht gehört.
Was ist eine Grunddienstbarkeit?
Eine Grunddienstbarkeit ist eine Belastung eines Grundstücks zugunsten eines Eigentümers eines anderen fremden Grundstücks. Das klingt kompliziert - und ist es manchmal auch. Daher ein einfaches Beispiel: Der Weg zu Ihrem Haus führt über ein Grundstück, das Ihnen nicht gehört. Mit dem Eigentümer dieses Grundstücks ist eine Grunddienstbarkeit vereinbart, ein Wegerecht. Dieses Wegerecht gestattet Ihnen, jederzeit über das Grundstück des Eigentümers zu Ihrem eigenen Grundstück zu gelangen. Die Grunddienstbarkeit wird ins Grundbuch eingetragen, sowohl für Ihr Grundstück, als auch für das Grundstück, über das der Weg führt. Sie bleibt für Ihren Rechtsnachfolger bestehen, wenn Sie Grundstück und Haus verkaufen.
Weitere Fälle von Grunddienstbarkeiten sind neben dem Wegerecht, Leitungsrechte oder Verbotsrechte. Bei den Verbotsrechten kann im Grundbuch in Form einer Grunddienstbarkeit eingetragen werden, dass etwa auf dem Grundstück keine Gewerbeimmobilie errichtet werden darf.
Auch für den Rechtsnachfolger gilt die Grunddienstbarkeit so lange diese im Grundbuch steht. Grunddienstbarkeiten können durch eine Befristung erlöschen, bei einer auflösenden Bedingung oder wenn die Löschung der Grunddienstbarkeit bewilligt wird. Als Käufer eines Grundstücks oder einer Immobilie sollten Sie also die Ohren spitzen, wenn davon die Rede ist, dass Ihr Wunschobjekt mit einer Dienstbarkeit belastet ist. Denn jede Dienstbarkeit, die Sie mit einem Haus oder Grundstück erwerben, bedeutet für Sie als Eigentümer die Einschränkung Ihrer Nutzungsrechte.
Was versteht man unter einer beschränkten persönlichen Dienstbarkeit?
Die beschränkte persönliche Dienstbarkeit: Kann die gleichen Inhalte haben wie eine Grunddienstbarkeit. Der Unterschied ist jedoch, dass sie sich auf eine einzelne Person bezieht, die dieses Recht ausübt. Sie kann weder vererbt, noch übertragen, noch verkauft werden. Sie ist ebenfalls ins Grundbuch einzutragen. Eingesetzt wird sie z.B. dafür ein persönliches lebenslanges Wohnrecht in einer Wohnung, einem Haus oder einem Gebäudeteil zu vereinbaren.
Was ist ein Nießbrauch?
Auch der Nießbrauch ist unveräußerlich und damit an eine Person gebunden. Hier geht es um die Früchte, also den Ertrag aus einer Sache oder einem Recht. Nicht der Eigentümer darf "die Früchte der Sache ernten", sondern der Nießbraucher. Der darf also, wenn er zum Nießbrauch an einem Haus berechtigt ist, die Miete einnehmen. Bezogen auf ein Grundstück könnte er als Nießbrauch die Äpfel ernten, es vermieten oder verpachten. Ein Nießbrauch muss ins Grundbuch eingetragen werden.
erstmals veröffentlicht am 02.08.2016, letzte Aktualisierung am 15.08.2023
Lesen Sie hier weitere Fachartikel im Themenbereich Wohnen & Bauen
Hier finden Sie bundesweit Rechtsanwälte für Immobilienrecht