Wann müssen Mieter Schönheitsreparaturen durchführen?
Anstrich mit einem Pinsel einem leuchtendem Gelb © freepik - mko
Vergilbte Wände, ein Riss in der Badezimmerfliese oder Stoßschäden an der Zimmertür: Die Verpflichtung von Mietern zur Durchführung von Schönheitsreparaturen ist ein häufiges Streitthema in Mietverhältnissen. Doch was sind Schönheitsreparaturen? Wer muss sie durchführen? Kann der Vermieter die Durchführung einer Schönheitsreparatur durch eine Fachfirma verlangen? Was gilt beim Auszug? Und welche Klauseln zu Schönheitsreparaturen sind im Mietvertrag unwirksam?
- Was versteht man unter Schönheitsreparaturen?
- Wer muss Schönheitsreparaturen durchführen?
- Welche Klauseln im Hinblick auf Schönheitsreparaturen sind unwirksam?
- Welche Schönheitsreparaturen darf der Vermieter nicht auf den Mieter abwälzen?
- Welche Schönheitsreparaturen dürfen auf den Mieter übertragen werden?
- Kann der Vermieter Schönheitsreparaturen nur durch eine Fachfirma verlangen?
- Haftet Mieter für falsche Farbe beim Renovieren?
- Muss der Vermieter Schönheitsreparaturen in einer unrenoviert übergebenen Wohnung durchführen?
- Wann ist Kostenerstattungsanspruch für unwirksame Schönheitsreparaturen verjährt?
- Was gilt beim Auszug?
Was versteht man unter Schönheitsreparaturen?
In der „Zweite Berechnungsverordnung“ werden Schönheitsreparaturen für Mietwohnungen im öffentlich geförderten Wohnraum definiert. Diese Definition wird auch für freifinanzierte Mietwohnungen verwendet. Unter Schönheitsreparaturen versteht man meist das Streichen oder Tapezieren von Wänden und Decken, das Lackieren von Heizkörpern, Türen und Fenstern sowie das Entfernen kleinerer Schäden. Sie sind auf Schönheitsmängel und Gebrauchsspuren beschränkt, die durch normalen Verschleiß im Laufe des Wohnens entstehen.
Wer muss Schönheitsreparaturen durchführen?
Grundsätzlich ist es die gesetzliche Pflicht des Vermieters Schönheitsreparaturen durchzuführen. Dies folgt aus der im Mietrecht normierten Verpflichtung des Vermieters seine Mietsache in einem vertragsgemäßen Zustand zu erhalten.
Der Vermieter hat allerdings die Möglichkeit die Verpflichtung zu Schönheitsreparaturen auf den Mieter per Mietvertrag zu übertragen. Dies ist gängige Praxis und kann durch entweder eine individuelle Vereinbarung oder die Verwendung von Allgemeinen Geschäftsbedingungen im Mietvertrag geschehen. Der Mieter ist aber nur dann zu Schönheitsreparaturen verpflichtet, wenn er eine renovierte Wohnung vom Vermieter übernommen hat.
Wichtig: Die Klauseln zur Übertragung der Schönheitsreparatur auf den Mieter müssen im Mietvertrag wirksam formuliert sein. Viele gängige Klauseln wurden von der Rechtsprechung als unwirksam erachtet, wenn sie den Mieter unangemessen benachteiligen.
Welche Klauseln im Hinblick auf Schönheitsreparaturen sind unwirksam?
Immer wieder finden sich Klauseln in Mietverträgen, wonach die Renovierung bestimmter Räume in der Wohnung nach einer bestimmten Frist erfolgen muss – etwa alle drei Jahre das Streichen der Küche. Diese Klauseln sind unzulässig, entschied der Bundesgerichtshof (BGH) (Az. VIII ZR 361/03). Ob eine Renovierungspflicht bestehe, müsse immer am Zustand der Wohnung beurteilt werden. Eine starre Fristenangabe ist laut Gericht nur dann zulässig, wenn sie den Zustand der Wohnung mitberücksichtigt – also z.B.: „die Küche muss in der Regel alle drei Jahre gestrichen werden.“ Starre Vorgaben schränken den Mieter in seiner Lebensgestaltung ein und berücksichtigen nicht den tatsächlichen Zustand der Wohnung.
Ist im Mietvertrag eine Klausel enthalten, nach der Schönheitsreparaturen quotal abgegolten werden, ist diese grundsätzlich unwirksam. Sie kann aber nach Auffassung des Landgerichts (LG) Berlin (Az. 67 S 240/21) in dem Ausnahmefall zulässig sein, wenn die Quotenabgeltung Bestandteil des Mietszinses ist.
Unzulässig ist auch, wenn Klauseln in einem Mietvertrag vorschreiben, dass der Mieter beim Auszug unabhängig vom Zustand der Wohnung renovieren muss. Mieter müssen nur renovieren, wenn dies aufgrund tatsächlicher Abnutzung nötig ist.
Hat der Vermieter die Wohnung unrenoviert übergeben, darf der Mieter nur dann zu Schönheitsreparaturen per Klausel verpflichtet werden, wenn er hierfür im Mietvertrag einen angemessenen Ausgleich erhalten hat.
Welche Schönheitsreparaturen darf der Vermieter nicht auf den Mieter abwälzen?
Reparaturen und Arbeiten die über die genannten zulässigen Schönheitsreparaturen hinausgehen, dürfen vom Vermieter nicht auf den Mieter übertragen werden. Eventuelle Klauseln im Mietvertrag, die den Mieter zur Vornahme dieser Arbeiten verpflichten, sind unwirksam.
Dazu gehören:
• Auswechseln oder Abschleifen von Parkett (OLG Düsseldorf; Az. I-10 U 46/03)
• Streichen von Gemeinschaftseigentum, wie Fensterahmen von außen oder Hausflur
• Streichen des Außenbereichs der Wohnung, z.B. Balkon (BGH; Az.: VIII ZR 48/09)
• Streichen von Fenstern und Türen (BGH; Az.: VIII ZR 222/09)
• Streichen von Einbaumöbeln (LG Berlin; Az. 67 S 359/15)
• Farbauswahlklausel „neutrale, helle Farbe“ (BGH; Az. VIII ZR 224/07)
• Beseitigen von Rissen an der Zimmerdecke (LG Berlin; Az. 67 S 20/17)
• Erneuerung von Teppichboden (OLG Hamm; Az. 30 REMiet 3/90)
• Erneuerung abgenutzter Teppichböden unterfällt nicht der Schönheitsreparaturklausel
• Erneuerung schwarzverfärbter Fliesenfugen im Badezimmer (AG Köln; AZ. 221 C 156/94)
• Reparaturen an Elektroleitungen, Gegensprechanlage, Türschlösser
• Reparaturen von Glasscheiben
Aber: Wurden Lichtschalter oder Türklinken vom Mieter beschädigt oder übermäßig beansprucht, muss er den von ihm verursachten Schaden beseitigen.
Welche Schönheitsreparaturen dürfen auf den Mieter übertragen werden?
Der Vermieter darf aber die Durchführung von folgenden Schönheitsreparaturen auf den Mieter übertragen, so das Streichen der Wände, von Heizkörpern incl. Heizungsrohre, von Innentüren und Außentüren von innen, Fensterrahmen von innen sowie das Ausbessern von Dübellöchern in Wänden und Fliesen oder die Beseitigung von Latexfarbe (LG Wuppertal; Az. 9 S 18/20).
Kann der Vermieter Schönheitsreparaturen nur durch eine Fachfirma verlangen?
Eine Klausel in einem Mietvertrag, wonach Schönheitsreparaturen nur durch eine Fachfirma durchgeführt werden dürfen, ist unwirksam. Das entschied das LG München I (Az. 15 S 6274/09). Begründung: Der Mieter sei durch eine solche Klausel unangemessen benachteiligt.
Der BGH (Az. III ARZ 1/88) erklärte schon vor langer Zeit solche sog. Handwerkerklauseln für unwirksam.
Haftet Mieter für falsche Farbe beim Renovieren?
Ein Mieter, der bei der Durchführung von Schönheitsreparaturen nach Ansicht des Vermieters eine ungeeignete Farbe verwendet hat, haftet nicht auf Schadensersatz, wenn dem Vermieter tatsächlich noch kein Schaden entstanden ist und die Mietsache sich nicht verschlechtert hat, entschied das Amtsgericht (AG) München (Az. 432 C 7911/15).
Der BGH (Az. VIII ZR 47/11) hat übrigens in einem Urteil klargestellt, dass der Vermieter vom Mieter nicht verlangen kann, die Wohnung weiß zu streichen. Er kann nur fordern, dass die Wohnung in einer hellen Farbe gestrichen wird.
Muss der Vermieter Schönheitsreparaturen in einer unrenoviert übergebenen Wohnung durchführen?
Mieter, die eine Mietwohnung unrenoviert von ihrem Vermieter übernommen haben, können den Vermieter zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verpflichten, wenn sich der Zustand der Mieträume im Laufe der Zeit wesentlich verschlechtert hat. Dies hat der Bundesgerichtshof in zwei Entscheidungen klargestellt.
Im ersten Fall (Az. VIII ZR 163/18) bestand seit 14 Jahren ein Mietverhältnis. Die Mietwohnung war unrenoviert an den Mieter übergeben worden. Laut Mietvertrag war der Mieter zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet. Der Mieter vertrat den Standpunkt, dass die Klausel zu den Schönheitsreparaturen im Mietvertrag unwirksam ist und forderte den Vermieter zur Zahlung eines Vorschusses für eine Fachfirma auf, die die Schönheitsreparaturen durchführen sollte.
Im zweiten Fall (Az. VIII ZR 270/18) hatte ein Mieter im Jahr 1992 eine Mietwohnung unrenoviert vom Vermieter übernommen und forderte den Vermieter seit fünf Jahren auf Schönheitsreparaturen in den Mieträumen durchzuführen.
Der Bundesgerichtshof hat in beiden Fällen entschieden, dass der Vermieter zur Durchführung der Schönheitsreparaturen verpflichtet ist, weil die Mietwohnung unrenoviert an den Mieter übergeben wurde und eine erhebliche Verschlechterung des Zustands der Mieträume seit dem Einzug des Mieters eingetreten ist.
Die Pflicht zur Vornahme der Schönheitsreparaturen ergibt sich laut Gericht aus der Pflicht des Vermieters die Wohnung in einem vertragsgemäßen Zustand zu erhalten. Gerade bei einem langen Mietverhältnis von 14 und 25 Jahren ist von einer wesentlichen Verschlechterung der Mieträume seit Einzug auszugehen.
Aber: Es sei vom Vermieter aber nicht zu verlangen, die Mieträume in den leicht unrenovierten Zustand bei der Übergabe an den Mieter zurück zu versetzen. Da die Mietwohnung aufgrund der Renovierung in einen besseren Zustand als beim Einzug gebracht wird, müssen sich Mieter und Vermieter die Kosten der Renovierungsarbeiten teilen.
Im ersten Fall (Az. VIII ZR 163/18) bedeutet dies, der Mieter kann einen Kostenvorschuss vom Vermieter verlangen – abzüglich seines zu zahlenden Anteils.
Im zweiten Fall (Az. VIII ZR 270/18) kann der Mieter die Durchführung der Schönheitsreparaturen vom Vermieter verlangen. Dieser muss aber erst tätig werden, wenn der Mieter seinen Anteil an den Kosten erbracht hat.
Wann ist Kostenerstattungsanspruch für unwirksame Schönheitsreparaturen verjährt?
Nach einer Entscheidung des BGH (Az. VIII ZR 195/10) verjährt ein Erstattungsanspruch für die Kosten der durchgeführten Schönheitsreparaturen nach sechs Monaten. Die Frist beginnt mit dem Zeitpunkt der Rückgabe der Mietwohnung zu laufen.
Was gilt beim Auszug?
Mieter müssen nur dann Schönheitsreparaturen beim Auszug durchführen, wenn die Wohnung über das normale Maß abgenutzt ist und eine gültige, wirksame Renovierungsklausel im Vertrag steht.
Bei unrenoviert übergebener Wohnung ist der Mieter in der Regel von der Pflicht zur Endrenovierung befreit.
erstmals veröffentlicht am 11.12.2012, letzte Aktualisierung am 30.10.2024
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