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Das Grundstücksrecht
- Besonderheiten beim Kauf / Verkauf von Grundstücken
- Nutzung eines Grundstücks
- Was bedeutet Erbbaurecht beim Kauf?
- Was bedeutet Grunddienstbarkeit?
- Was bedeutet Nießbrauch?
- Wie funktioniert eine Auflassung?
- Auf was sollte man beim Bauen auf einem Grundstück achten?
- Der Anwalt für Grundstücksrecht
- Sie suchen nach einem Anwalt für ein anderes Rechtsgebiet?
Grundstücksbesitzer sein ist eine schöne Sache. Als Eigentümer eines Grundstückes besitzt man das sogenannte "Vollrecht" am Grundstück. Man kann also im Grunde dort tun und lassen, was man will - sofern man dabei andere Rechte bzw. die Rechte anderer, nicht einschränkt. Das Grundstücksrecht bemüht mehrere Gesetzesbücher und erscheint nicht zuletzt durch Fachausdrücke wie etwa Auflassung Grundbuch, Nießbrauch, Flächennutzungsplan oder Baulast vielen Privatpersonen sehr kompliziert. Beim Grundstücksrecht geht es um das Recht der unbeweglichen Sachen wie Grundstücke und um die dinglichen Rechte an diesen Grundstücken wie Hypotheken, Grundschulden, Erbbaurecht, Nießbrauch, Vorkaufsrecht usw. und jede diesbezügliche Änderung.
Es gibt eine Grundbuchordnung (GBO) mit formalen Vorschriften über das was, unter welchen Voraussetzungen und in welcher Form im Grundbuch zu vermerken ist. Beim Grundstücksrecht geht es aber auch um die inhaltlich notwendigen Erklärungen, um die dinglichen Rechte an einem Grundstück bzw. Grundstücksrecht zu begründen.
Neben der GBO gibt es noch weiteres Gesetzbücher die für das Grundstücksrecht relevant sind wie unter anderem das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB), das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) oder das Erbbaurechtsgesetz (ErbbauRG).
Besonderheiten beim Kauf / Verkauf von Grundstücken
Ein Grundstück ist als unbewegliche Sache in einem Bestandsverzeichnis, dem Grundbuch, eingetragen. Die Unbeweglichkeit eines Grundstückes bringt Besonderheiten beim Kauf bzw. Verkauf mit sich. Während bewegliche Sachen, nach Abschluss eines Kaufvertrages ihren Besitzer einfach durch Übergabe wechseln können, ist dies bei Grundstücken und Immobilien zwangsläufig anders zu regeln. Grundstücke werden durch "Auflassung" (die Einigung über die Eigentumsübertragung von Grundstücken) gekauft oder verkauft. Die Auflassung wird im Grundbuch dokumentiert. Die Eigentumsübertragung muss durch einen Notar vorgenommen werden, der die Vertragsparteien auch umfassend über die Rechtsfolgen ihres Handels aufklären muss. Um beim Erwerb von Grundstücken oder Immobilien nachträgliche Streitigkeiten zu umgehen, empfiehlt es sich trotz Notar, den Rat eines Rechtsanwaltes für Grundstücksrecht bzw. Immobilienrecht einzuholen. Denn anders als ein Notar hat ein Rechtsanwalt mit diesem Rechtsgebiet sehr viel Erfahrung wenn es um Streitigkeiten bei Grundstückskäufen geht und kann seine Mandanten bei Grundstücksübertragungen oder der Anfechtung von Verträgen mit seiner ganzen Expertise beraten.
Nutzung eines Grundstücks
Das Grundstücksrecht kennt verschiedene Rechte an einem Grundstück. Es gibt so genannte dingliche Rechte (Vollrecht) und beschränkte dingliche Rechte wie z.B. Erbbaurecht, Grunddienstbarkeit, Nießbrauch. Je nach Grad verbinden sich damit unterschiedliche Nutzungen / Nutzungsmöglichkeiten.
Was bedeutet Erbbaurecht beim Kauf?
Wird im allgemeinen Sprachgebrauch auch Erbpacht genannt und ist ein sogenanntes grundstücksgleiches Recht. Der Inhaber dieses Rechtes kann auf einem Grundstück, das ihm nicht gehört, ein Gebäude errichten. Erbbaurechte werden üblicherweise für 99 Jahre vergeben. Sie sind übertragbar und können verkauft werden. Das Recht erlischt mit dem Ablauf der vereinbarten Zeit.
Was bedeutet Grunddienstbarkeit?
Wenn der Weg zum eigenen Haus nicht nur über das eigene, sondern auch über ein fremdes Grundstück führt, so muss für das fremde „dienende Grundstück“ eine Grunddienstbarkeit eingetragen werden, um sicher zu stellen, dass dieser Weg immer nutzbar ist. Die Grunddienstbarkeit, in diesem Fall das Wegerecht, wird im Grundbuch eingetragen, ist damit rechtlich an das Grundstück gebunden und bleibt auch dann bestehen, wenn der Eigentümer wechselt. Dieses Wegerecht gestattet es jederzeit über das fremde Grundstück zum eigenen Haus zu gelangen. Andere mögliche Grunddienstbarkeiten neben dem Wegerecht wären z.B. das Leitungsrecht, das Überbaurecht oder auch die Bebauungsbeschränkung. Beim Kauf eines Grundstückes sollte unbedingt auf mögliche, eingetragene Grunddienstbarkeiten geachtet werden, denn eine Grunddienstbarkeit kann nur schwer beendet bzw. gelöscht werden.
Was bedeutet Nießbrauch?
Der Nießbrauch ist als Nutzungsrecht der Grunddienstbarkeit ähnlich, jedoch mit sehr viel umfangreicheren Rechten für den Nießbrauchnehmer. Nießbrauch erfordert eine Eintragung im Grundbuch und muss notariell beglaubigt werden. Der Nießbrauch an einem Grundstück berechtigt dazu, alle Nutzungen aus dem Grundstück zu ziehen, also zum Beispiel die Äpfel zu ernten, Schafe zu weiden, die das Gras fressen usw., aber auch, das Grundstück zu verpachten oder zu vermieten. Nießbrauchrechte können nicht veräußert oder vererbt werden. Anders als bei der Grunddienstbarkeit ist der Nießbrauch nicht an ein Grundstück gebunden, sondern an eine Person. Nießbrauch gilt lebenslang und endet mit dem Tod des Nießbrauchers oder auch mit dessen Verzicht auf den Nießbrauch.
Wie funktioniert eine Auflassung?
Die Auflassung und auch die Auflassungsvormerkung dienen dem Schutz von Käufer und Verkäufer. Die Auflassung ist Bedingung der Eigentümerumschreibung und spielt daher bei einem Immobilien- oder Grundstückskauf eine wichtige Rolle. Vor einem Notar erklärt der Verkäufer, dass er das Grundstück / die Immobilie dem Käufer überträgt und dieser erklärt, dass er den vereinbarten Kaufpreis bezahlt. Auflassung und Kaufvertrag sind beide notariell beglaubigen zu lassen und werden in der Regel gleichzeitig, in einem Termin, beglaubigt. Die Auflassung übernimmt dabei, durch die Unbeweglichkeit der Sache, die „dingliche“ Übergabe des Verkaufsobjektes. Der Notar veranlasst die Auflassungsvormerkung beim Grundbuchamt. Wurde dann der Kaufpreis bezahlt, übermittelt der Notar auch diese Information dem Grundbuchamt und der Käufer wird als neuer Eigentümer ins Grundbuch eingetragen.
Auf was sollte man beim Bauen auf einem Grundstück achten?
Wer ein Grundstück kauft, will in aller Regel darauf bauen. Es ist anzuraten, sich bei der zuständigen Behörde nach dem Bebauungsplan zu erkundigen. Angaben von Verkäufern sind nicht immer zuverlässig. Wenn Sie kaufen wollen, sollten Sie sich vor Vertragsabschluss eine rechtlich verlässliche, schriftliche Stellungnahme besorgen. Was auf dem Grundstück gebaut werden darf, unterliegt in der Regel Einschränkungen. Verschaffen sie sich also zuvor die Sicherheit, dass Sie eine Baugenehmigung für Ihr Traumprojekt bekommen werden.
Der Anwalt für Grundstücksrecht
Ein Anwalt für Grundstücksrecht kennt die Gesetze und kann Ihre Vorhaben bestens unterstützen. Wenn es um den Kauf oder Verkauf eines Grundstücks oder um die Belastung eines Grundstücks mit Grunddienstbarkeiten geht, wird er Ihnen sachkundig zur Seite stehen. Bei Fragen zu Grundstückskaufverträgen oder Immobilienverträgen weiß er Antworten. In engem Zusammenhang mit dem Grundstücksrecht und Immobilienrecht steht das Nachbarrecht. Hier geht es um die Grenzen nachbarlichen Handelns. Auch hier kann Sie der Anwalt sachkundig beraten und vertreten und Ihnen, als seinem Mandanten, im Streitfall zur Seite stehen. Einen kompetenten Rechtsanwalt für Grundstücksrecht in Ihrer Nähe finden Sie hier.
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