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Fragen zum Mietvertrag? Lassen Sie einen Fachmann prüfen
Haus geschützt von zwei Händen Eine angemessene Wohnung zu finden ist oft nicht leicht. Hat man schließlich eine passende Wohnung gefunden, ist die Zusage oft zu unüberlegt. Im Mietvertrag sind dann Dinge enthalten, die einem überhaupt nicht zusagen. Nehmen Sie sich deshalb die Zeit einen Mietvertrag mit Aufmerksamkeit und Ruhe durchzuarbeiten. Bei Fragen kann auch ein Anwalt für Mietrecht zu Rate gezogen werden. Besonders aufmerksam sollte man auch bei Mietverträgen sein, die eine automatische Steigerung der Miete vorsehen, so genannte Staffelmietverträge.
Die notwendige Wohnungsgeberbestätigung
Durch eine Vermieterbescheinigung soll der Einzug des neuen Mieters beim Meldeamt nachgewiesen werden. Hierfür hat er genau zwei Wochen Zeit, eine Überschreitung dieser Frist wird als Ordnungswidrigkeit mit bis zu 1000 Euro geahndet. Auch bei der Untervermietung ist an die Meldepflicht zu denken. Hier trifft die Meldepflicht jedoch nicht den Vermieter, sondern den Mieter, der untervermietet. Abzumelden ist ein Mieter in der Regel nicht, es sei denn, er zöge z.B. ins Ausland.
Die Neuerungen der WEG-Reform
Das Wohneigentumsrecht wurde mit Wirkung zum 01.12.2020 erneuert und ergänzt. Ein kurzer Überblick über die Änderungen des Reformgesetzes. Die Einladefrist für Eigentümerversammlungen hat sich von zwei auf drei Wochen erhöht. Die Versendung der Einladung selbst wurde erleichtert und ist nun auch per e-mail möglich. Eine Beschlussfassung ist immer möglich, unabhängig von den vertretenen Miteigentumsanteilen und macht somit Zweitversammlungen überflüssig. Ein weiteres Novum ist die Möglichkeit der Online-Eigentümerversammlung, die es auch ortsfernen Eigentümern ermöglicht teilzunehmen. Umlaufbeschlüsse werden ebenfalls vereinfacht. Die Änderung erlaubt in Zukunft hierfür eine Stimmabgabe per mail, Fax und auch WhatsApp. Nach wie vor unerlässlich jedoch ist die 100 % Zustimmung. Eigentümer haben nun auch durch § 18 WoEigG das Recht, Einsicht in die Verwaltungsunterlagen zu nehmen. Möchte man eine Markise von der Eigentümergemeinschaft genehmigt bekommen, so ist künftig eine einfache Mehrheit ausreichen, es bedarf also keiner hundertprozentigen Zustimmung mehr. Erlaubt sind nun auch „privilegierte bauliche Veränderungen“, auch wenn die Kosten selbst getragen werden müssen. Die WEG kann nun z.B. Dinge wie den Einbau von Ladestationen für E-Autos, Einbruchschutz, Telekommunikationsanschluss etc. nicht mehr untersagen. Ferner können Freiflächen zu Sondereigentum erklärt werden anstelle des bisher möglichen Sondernutzungsrechtes. Wenden Sie sich an einen Anwalt, wenn Sie detaillierte Fragen zur WEG Reform haben.
Die Nebenkostenabrechnung
Konzeptbild glückliche Familie in Mietwohnung Im Mietvertrag muss eine Vereinbarung über die Nebenkosten stehen, möchte der Vermieter die umlegbaren Nebenkosten an den Mieter weitergeben. Die unkomplizierte Lösung wäre eine vertragliche Einigung auf einen Nebenkostenpauschalbetrag. Eine genaue Auflistung ist dann nicht mehr nötig. Die vereinbarte Miete wäre dann bereits die Brutto-Miete. Für Mietverträge mit Passus über Nebenkosten gilt: Der Mieter hat Anspruch innerhalb einer Frist von zwölf Monaten nach Ablauf des Abrechnungszeitraumes über die angefallenen Nebenkosten informiert zu werden. Ist die Frist abgelaufen muss der Mieter die angefallenen Nebenkosten für den entsprechenden Zeitraum nicht mehr begleichen. Was nicht verfällt ist der Anspruch auf Rückzahlung an den Mieter, sollte dieser zu viel entrichtet haben. Der Vermieter ist dazu verpflichtet die Nebenkostenabrechnung so zu gestalten, dass sie verstanden werden kann. Mieter müssen aus der Betriebskostenabrechnung die Aufschlüsselung der Kosten nach Gebäude und Wohnung eindeutig erkennen können. Natürlich dürfen auch die bereits geleisteten Vorauszahlungen des Mieters auf der Abrechnung nicht fehlen.
Was sind umlagefähige Nebenkosten?
Personalkosten für Hausmeister, Putzfirma oder den Schornsteinfeger sind klassische, umlagefähige Nebenkosten, ebenso Kosten für den Empfang von Fernsehsendungen und natürlich Energie- oder Verbrauchskosten. Muss eine Zwischenstandabrechnung wegen Mieterwechsel angefertigt werden, so ist diese ebenso wenig umlagefähig wie auch die Anschaffung von Gartengeräten, oder die möglicherweise notwendig gewordene Fällung morscher Bäume. Mann hält sich Kopf traurig am Schreibtisch
Mietminderung – welche Voraussetzungen müssen erfüllt sein?
Probleme während der Mietzeit sind nicht ausgeschlossen. So kann es z.B. zu Nachbarschaftsstreitigkeiten führen, wenn sich die Parteien gegenseitig gestört oder nicht verstanden fühlen. Führen diese Mängel dazu, dass die Miete gemindert werden darf? Eine Kürzung der Miete darf der Mieter vornehmen, wenn der Wohnraum, aufgrund von Sachmängeln, nicht vollständig genutzt werden kann. Ein Mietminderungsgrund liegt z.B. dann vor, wenn im Mietvertrag ein Stellplatz für ein KFZ zugesichert wird, dieser im Nachhinein jedoch nicht nutzbar ist. Sogenannte unerhebliche Einschränkungen, wie etwa eine defekte Lampe im Gemeinschaftsflur, führen allerdings nicht zu einer Mietminderung. Auch durch den Mieter selbst verursachte Schäden sind nicht durch eine Mietminderung einforderbar. Ist eine Mietminderung tatsächlich berechtigt, stellt sich die Frage um wie viel sie gemindert werden kann. Tatsächlich hängt die jeweilige Minderung vom Einzelfall und der jeweiligen Beeinträchtigung ab. Vor einer Mietminderung hat der Mieter jedoch den Mangel gegenüber dem Vermieter erst einmal anzuzeigen. Eine Mietminderung ist folglich erst rechtens, nachdem der Vermieter trotz Kenntnisnahme des Mängels und Fristsetzung zur Schadensbehebung, die Gelegenheit zur Mängelbeseitigung nicht genutzt hat. Auch das „Recht zur Selbstbeseitigung“ steht dem Mieter nun offen, notfalls kann er auch einen Vorschuss auf die zu erwartenden Kosten gerichtlich einklagen. Lassen Sie sich beraten von einem Rechtsanwalt oder einer Rechtsanwältin mit Erfahrung im Mietrecht. Haus aus Papier gefaltet mit rotem Dach
Kündigung des Mietvertrages durch den Vermieter
Kündigung Mietvertrag Auch der Vermieter kann die Kündigung aussprechen, er muss sie aber begründen können. Im BGB findet man die Paragraphen für eine ordentliche Kündigung (§ 573 BGB) und auch für die außerordentliche Kündigung §§ 543, 569 BGB). Einem Mieter kann z.B. gekündigt werden, wenn er seine Mietzahlungen nicht oder nicht pünktlich leistet, seiner Sorgfaltspflicht nicht nachkommt oder der Vermieter Eigenbedarf anmelden kann. Die Kündigung wegen Eigenbedarf unterliegt gewissen Bedingungen die der Vermieter beachten muss. Ob Eigenbedarf angemeldet werden darf, hängt vom Verwandtschaftsgrad ab und im Zweifelsfall auch von der besonderen Bindung zum Vermieter. Es ist jedoch keine Notlage notwendig um Eigenbedarf anzumelden, es reichen vernünftige und nachvollziehbare Gründe. Zur Klärung bei Fragen über Mietvertragskündigungen ist ein Rechtsanwalt mit Spezialgebiet Mietrecht der richtige Ansprechpartner.
Wie funktioniert eine Räumungsklage?
In aller Regel wird nach einer Wohnungskündigung der Mieter fristgerecht ausziehen. Leider zieht jedoch nicht jeder Mieter problemlos und fristgerecht aus. Der Rechtsweg bietet nun dem Vermieter die einzige Möglichkeit mit einer Räumungsklage. Dem Mieter muss jedoch zuerst noch einmal eine letzte Chance in Form einer Nachfrist gesetzt werden. Erst nach dieser zweiten und erfolglosen Fristsetzung kann Klage eingereicht werden. Der mit dem Räumungstitel erwirkten Zwangsräumung durch einen Gerichtsvollzieher steht nun nichts mehr entgegen. Holen Sie sich Rat bei einem Anwalt für Mietrecht in Bochum Süd , wenn Sie sich in einer ähnlichen Situation befinden.
Die Kündigung durch den Mieter
Vor der schriftlichen Kündigung seines Mietvertrages sollte der Mieter den Vertrag noch einmal gründlich gelesen haben und die Kündigungsfristen kennen. Handelt es sich um einen unbefristeten Mietvertrag gelten die üblichen Kündigungsfristen. In den meisten Fällen bedeutet dies eine dreimonatige Kündigungsfrist zum Monatsende, manchmal auch zum Quartal. Man kann auch den laufenden Monat mit in die Kündigungsfrist mit einrechnen, sofern die Kündigung der Hausverwaltung bzw. dem Vermieter innerhalb der ersten drei Kalendertage vorliegt. Eine Kündigung des Mieters bedarf keines Grundes um rechtswirksam zu werden. Im Schreiben muss das Wort Kündigung enthalten sein und es muss vom Mieter handschriftlich unterschrieben werden. Wohngemeinschaften stellen einen Sonderfall dar, hier muss jeder unterschreiben, der seinerseits den Mietvertrag unterzeichnet hat! Die Art und Weise der Kündigungsübermittlung ist wichtig und darf nicht über WhatsApp, Fax oder SMS erfolgen. Gültig ist die schriftliche Kündigung nur, wenn sie per Post oder persönlich übergeben wird. Ist man auf Sicherheit bedacht, so überreicht man die Kündigung besser persönlich oder schickt sie per Einschreiben mit Rückschein. Um ganz rechtssicher vorzugehen, ist bei persönlicher Übergabe auch darauf zu achten, dass der Empfang der Kündigung schriftlich quittiert wird. Zusammenfassend müssen folgende Stichpunkte für eine schnelle und reibungslose Kündigung beachtet werden: - Form, Inhalt, Übergabe und deren Zeitpunkt. Jedoch ist dies nicht der einzige Streitpunkt der zum Ende eines Mietverhältnisses auftauchen kann. Auch Fragen über die Verantwortlichkeit bei notwendigen Reparaturen tauchen auf und wer entscheidet ob sie wirklich notwendig sind? Die beiden Vertragsparteien sind hier oft gegensätzlicher Meinung. Der Vermieter hat dann letztendlich die Mietkaution als Druckmittel auf seiner Seite. Tatsächlich ist normalerweise der Vermieter verpflichtet, Schönheitsreparaturen durchzuführen. Es gibt jedoch die Möglichkeit den Mieter bereits im Mietvertrag zu einigen Schönheitsreparaturen zu verpflichten. Diese Regelungen stehen dann auch als Schönheits- oder Kleinreparaturklauseln im Vertrag. Jedoch gibt es hier die Einschränkung, dass lt. einiger Grundsatzurteile ein maximaler Betrag von 100 Euro pro Reparatur angemessen ist. Ob getroffene Vereinbarungen im Mietvertrag rechtens sind, kann ein Mieter bei einem Anwalt für Mietrecht erfahren. Das Geld ist hier gut angelegt, da es eventuelle Prozesskosten reduziert und außerdem viel Ärger spart. Die erste Kontaktaufnahme zu einem Anwalt für Mietrecht in Bochum Süd über anwaltsuche.de ist kostenfrei.
Mietwucher – überzogene Mietforderungen
Der Paragraph 291 Strafgesetzbuch beschäftigt sich mit dem Umstand des Wuchers. Beschrieben wird darin, dass es Wucher ist, wenn jemand, der sich in einer Zwangslage befindet, oder dem es an einem Mangel an Willensstärke oder Urteilsvermögen fehlt, von einem anderen finanziell ausgenutzt wird. Ein Vermieter hat durchaus das Recht eine Mieterhöhung zu verlangen. Der Vermieter muss sich dabei allerdings an die Kappungsgrenze (maximale Mieterhöhung) von max. 20 % halten und zusätzlich höchstens alle drei Jahre eine Erhöhung festlegen. Die ortsübliche Vergleichsmiete ist ein weiteres Kriterium an das sich ein Vermieter mit seiner Mietforderung zu halten hat. Zusätzlich darf die geforderte Miete diese Vergleichsmiete nicht um 20 % übersteigen, ansonsten handelte es sich um eine Mietpreisüberhöhung. Ist der Mietspiegel im betroffenen Wohngebiet mindesten 50 % unter der veranschlagten Miete, so darf man Mietwucher vermuten. Um den Tatbestand des Mietwuchers zu erfüllen, ist jedoch nicht nur die überteuerte Miete ausreichend, es muss zusätzlich die Unerfahrenheit des Mieters oder eine Zwangslage ausgenützt worden sein. Diesen Umstand zu belegen fällt allerdings nicht leicht. Das Landgericht Hamburg hat, in einem mehrere Jahre andauernden Rechtsstreit nun ein wichtiges Urteil für gerechtere Mieten gefällt. Das örtliche Jobcenter hatte hohe Mieten für schlechte Wohnungen bezahlt, in denen Hartz-IV-Empfänger lebten. Das Jobcenter ging nach Bekanntwerden der Umstände vor Gericht und obsiegte. Das Ergebnis sprach sich eindeutig für den Kläger aus und verurteilte den Vermieter zu 52.000 Euro Rückzahlung sowie einer Zahlung von angefallenen Zinsen auf die zu viel bezahlte Miete. Der Vermieter wurde darauf hingewiesen fortan die umgebungsüblichen Mieten anzuwenden. Dies stärkt die Position vieler auf Hilfe Angewiesener. Ein rücksichtsloser Vermieter hat keine Hemmungen und sieht nur den eigenen Profit. Als Betrogener fühlt man sich oft auch noch schuldig, da man mit der Unterschrift seine Zustimmung signalisiert hatte und sich unter Druck setzen ließ. Ein Anwalt für Mietrecht kann auch bei scheinbar ausweglosen Situationen wertvollen Rat und Hilfe bieten. Wenn das Gericht beschließt, dass es sich um Mietwucher handelt, sind Sie alle Verpflichtungen los und der Vertrag ist nichtig. So mancher Mangel wird sicher vom Vermieter behoben, wenn Sie sich von einen Anwalt beraten lassen. Ein Rechtsanwalt mit Tätigkeitsschwerpunkt im Mietrecht beschäftigt sich regelmäßig mit der Frage, ob der vom Mieter aufgeführte Mangel ein Grund zur Mietminderung ist und kennt die entsprechende Rechtsprechung und Gesetzeslage. Durch kompetente Mietrechtsberatung eines Anwaltes oder einer Anwältin gehen Sie richtigen Weg bei einer Mietminderung. Ein Rechtsanwalt weiß, welche Frist im Einzelfall angemessen ist.