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BAYH & FINGERLE Rechtsanwälte Partnerschaft
Rechtsanwalt · Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
Königstraße 22, 70173 Stuttgart
Nonnenmacher & Drotleff Fachanwaltskanzlei
Rechtsanwalt · Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht · Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
Kiehnlestraße 14, 75172 Pforzheim
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Hilfe von Fachmann beim Mietvertrag
Haus geschützt von zwei Händen Wohnraum kann in der heutigen Zeit leicht knapp werden. Oft geschieht es dadurch, dass man seine Entscheidung für die Wohnung impulsiv trifft. Hierbei kann es leicht vorkommen, dass man sich auf Modalitäten einlässt, die bei genauerem Hinsehen nicht akzeptabel sind. Auch im Mietrecht gilt deshalb die Regel, einen Vertrag erst zu unterschreiben wenn man ihn vorher in Ruhe gelesen und für akzeptabel befunden hat. Ein Anwalt für Mietrecht kann bei offenen Fragen zum Mietvertrag weiterhelfen. In besonderem Maße trifft dies zu, wenn es sich um einen Staffelmietvertrag handeln sollte, oder statt einer detaillierten Abrechnung der Nebenkosten nur ein pauschaler Betrag vereinbart ist.
Die notwendige Wohnungsgeberbestätigung
Der Vermieter hat die Pflicht dem Einwohnermeldeamt seinen neuen Mieter durch eine Vermieterbescheinigung anzuzeigen. Kommt der Vermieter dieser Pflicht nicht innerhalb von zwei Wochen nach, so begeht er nach § 54 BMG eine Ordnungswidrigkeit und muss mit einem Bußgeld bis 1000 Euro rechnen. Darauf muss auch bei einer Untervermietung geachtet werden. In diesem Fall hat der Mieter seinen Untermieter anzumelden. Der Auszug eines Mieters/Untermieters ist hingegen in der Regel nicht meldepflichtig.
Neue WEG-Reform
Seit dem 01.12.2020 gibt es einige Neuerung des Wohneigentumsrecht. Hier sollen einige wichtige Ergänzungen kurz erwähnt werden. Die Einladefrist zur Eigentümerversammlung wurde von zwei auf drei Wochen erhöht. Sie darf nun auch per e-mail versendet werden. Wichtig ist, dass eine Beschlussfassung nun auch möglich ist, wenn weniger als 50 % Miteigentumsanteile auf der Eigentümerversammlung vertreten sind. Kosteneinsparend dürfte sich auch die neue Möglichkeit der reinen Online-Eigentümerversammlung auswirken. Umlaufbeschlüsse werden erleichtert und beschleunigt. Sie bedürfen nicht mehr der Schriftform sondern sind per mail, Fax oder Whatsapp-Nachricht möglich. Unverändert bleibt jedoch die Notwendigkeit der 100 % Zustimmung. Durch § 18 WoEigG haben Eigentümer fortan das Recht auf Einsicht in die Verwaltungsunterlagen. Für bauliche Veränderungen gilt ab sofort der einfache Mehrheitsbeschluss. Eine weitere Neuerung ist die Möglichkeit „privilegierte bauliche Veränderungen“ umsetzen zu dürfen, die Kosten sind jedoch selbst zu tragen. Das bedeutet, der Einbau einer Ladestation für E-Autos oder ein Hightech-Anschluss für Telekommunikation genauso wie Einbruchschutz oder Maßnahmen zur Barrierefreiheit dürfen nun umgesetzt werden. Ferner können Freiflächen zu Sondereigentum erklärt werden anstelle des bisher möglichen Sondernutzungsrechtes. Wenden Sie sich an einen Anwalt, wenn Sie detaillierte Fragen zur WEG Reform haben.
Nebenkosten
Tochter mit Eltern in Mietwohnung Ob, und wenn ja welche Nebenkosten zu begleichen sind, muss bereits im Mietvertrag stehen. Im Mietvertrag kann auch vereinbart werden, dass die Nebenkosten pauschal abgerechnet werden. Dies erspart eine ausführliche Auflistung der angefallenen Nebenkosten. Die vereinbarte Miete wäre dann bereits die Brutto-Miete. Bei einem sehr viel üblicheren Mietvertrag, mit der Vereinbarung über die Nebenkostenabrechnung, muss dem Mieter eine Abrechnung über die Nebenkosten innerhalb von 12 Monaten zugestellt werden. Verstreicht diese Frist ungenutzt, hat der Vermieter keinen Anspruch mehr auf Begleichung. Für den Mieter sieht es besser aus, da dieser bereits geleistete und zu hoch angesetzte Kosten auch nach dieser Frist weiterhin zurück fordern kann. Die erstellte Abrechnung der Nebenkosten muss durch den Mieter klar nachvollziehbar sein. In den in der Betriebskostenabrechnung aufgeführten Nebenkosten, müssen die Gebäude- sowie die Wohnungskosten klar aufgeschlüsselt enthalten sein. Auch die Vorauszahlungen müssen in korrekter Höhe enthalten sein und berücksichtigt werden.
Welche Kosten kann man an den Mieter weiterreichen?
Neben Versicherungen, wie Haftpflichtversicherung oder Sachversicherungen, zählen auch Personalkosten, wie die Hausmeisterkosten oder Gartenpflege, zu den umlagefähigen Kosten. Mögliche Prozesskosten für eine Mietzahlungsklage hat der Vermieter wiederum alleine zu tragen ebenso auch Darlehenszinsen für Heizöl. Frau ärgert sich am Telefon wegen Mietangelegenheit
Das sollten Sie zur Mietminderung wissen.
Schnell kann es auch bei einem bisher harmonischen Mietverhältnis zu Differenzen kommen. Neben Ärger mit dem Vermieter kann dies u.a. der Nachbar sein, der mit häufigem und lautem Partylärm nervt. Ist die Wohnqualität so stark eingeschränkt, dass eine Mietminderung gefordert werden kann? Eine Kürzung der Miete darf der Mieter vornehmen, wenn der Wohnraum, aufgrund von Sachmängeln, nicht vollständig genutzt werden kann. Die Miete kann zum Beispiel herabgesetzt werden, wenn es die elektrische Ausstattung einer Wohnung verbietet gleichzeitig Wäsche zu waschen und Staub zu saugen. Eine defekte Lampe im gemeinschaftlichen Flur hingegen ist nicht als Mietmangel einzustufen, hier handelt es sich lediglich um einen sog. Bagatellschaden. Auch durch den Mieter selbst verursachte Schäden sind nicht durch eine Mietminderung einforderbar. Wie hoch darf eine Miete überhaupt gekürzt werden? Je nach Beeinträchtigung sind 100% bei völliger Unbewohnbarkeit der Wohnung, zum Beispiel nach einem Küchenbrand, bis zu 1% bei extremer Verkalkung der Toilette möglich. Vor einer Mietminderung ist jedoch auf jeden Fall zuerst der Vermieter zu informieren, um ihm die Möglichkeit zu geben den entstandenen Mangel zu korrigieren. Reagiert dieser nicht auf diese Benachrichtigung, so ist eine Mietminderung durch den Mieter rechtens. Eine weitere Option des Mieters wäre, dass er selbst dafür sorgt, dass der Mietmangel beseitigt wird und sich im Anschluss die Kosten vom Vermieter zurückholt, notfalls durch Klage. Lassen Sie sich beraten von einem Rechtsanwalt oder einer Rechtsanwältin mit Erfahrung im Mietrecht. Papierene Häuser
Wenn der Vermieter kündigt
Kündigung Mietvertrag Die Kündigung durch den Vermieter benötigt immer eines triftigen Grundes. Die § 573 BGB sowie § 543 BGB und § 569 BGB behandeln das Thema Mietvertragskündigung durch den Vermieter. Mögliche Gründe des Vermieters wären etwa die Verletzung der Sorgfaltspflicht des Mieters, eine schlechte Zahlungsmoral, oder die bekannte Kündigung wegen Eigenbedarfs. Der Vermieter muss bei einer Kündigung wegen Eigenbedarf einige Dinge berücksichtigen. Der Eigenbedarf erstreckt sich neben dem Vermieter selbst, auch auf nahe Familienangehörige und Haushaltsangehörige, geschiedene Eheleute oder deren Kinder fallen hier nicht darunter. Auch wenn für eine Eigenbedarfskündigung keine Notlage Voraussetzung ist, so hat der Vermieter doch sicherzustellen, dass es keine freie Alternativwohnung gegeben hätte, die für seine Mietzwecke genauso passend gewesen wäre. Ist man sich nicht sicher ob eine Kündigung wegen Eigenbedarf rechtens ist, holt man sich am sichersten den Rat eines Anwalts für Mietrecht.
Wie funktioniert eine Räumungsklage?
Hat der Vermieter dem Mieter gekündigt und ist die Kündigung gerechtfertigt, so muss der Mieter fristgerecht ausziehen. Jedoch nicht immer ziehen Mieter komplikationslos und pünktlich aus. Der rechtliche Weg des Vermieters ist nun Klage auf Räumung zu erheben. Voraussetzung hierfür ist jedoch eine Nachfrist, die der Vermieter dem Mieter zu gewähren hat. Lässt der Mieter diese Frist nun ebenfalls ungenützt verstreichen, kann der Vermieter Klage einreichen. Der so erwirkte Räumungstitel berechtigt den Vermieter die Wohnung nun durch einen Gerichtsvollzieher räumen zu lassen. Holen Sie sich Rat bei einem Anwalt für Mietrecht in Brackenheim , wenn Sie sich in einer ähnlichen Situation befinden.
Wenn der Mieter kündigt
Vor einer Kündigung ist im Mietvertrag die vereinbarte Kündigungsfrist zu kontrollieren. Wohnmietverträge haben meist die gängigen Kündigungsfristen. Das heißt, es besteht die gesetzliche Kündigungsfrist von drei Monaten zum Monatsende oder wahlweise auch zum Quartal. Lediglich wenn die Kündigung bis zum dritten Werktag eines Monats beim Vermieter auf dem Tisch liegt, kann der laufende Monat mit in die Kündigungsfrist einfließen. Die Kündigung des Mieters muss nicht begründet werden. Im Schreiben muss das Wort Kündigung enthalten sein und es muss vom Mieter handschriftlich unterschrieben werden. Bei Wohngemeinschaften ist zusätzlich darauf zu achten, dass eine Kündigung nur wirksam ist, wenn alle Unterzeichner des Mietvertrages auch auf der Kündigung unterschreiben. Zu beachten ist außerdem die Art und Weise der Übermittlung, denn eine Kündigung per Fax, Mail oder gar SMS ist nicht rechtens. Die Kündigung muss schriftlich und per Post oder persönlich übermittelt werden. Ist es wichtig, den Empfang bestätigt zu wissen, empfiehlt sich das Einschreiben mit Rückschein oder gleich die persönliche Übergabe. Überdies empfiehlt sich bei persönlicher Übergabe eine schriftliche Bestätigung des Empfangs einzufordern. Hat man alles bedacht und alle Formalien beachtet, ist die Kündigung schnellstmöglich zu erzielen. Jedoch liefert nicht nur die korrekte Einhaltung der Kündigungsform Grund zu Zerwürfnissen. Fragen über Abnutzung oder gar Beschädigung des Wohnraums, sind zu klären und in wessen Verantwortung die Reparatur fällt. Gerade beim Auszug kommt zu Tage, wie unterschiedlich die Meinungen von Mieter und Vermieter tatsächlich sein können. Dem Vermieter bleibt oft nur das Einbehalten der Mietkaution als Druckmittel. Die Aufgabe der Schönheitsreparaturen fällt übrigens eigentlich dem Vermieter zu. Der Mietvertrag bietet jedoch die Möglichkeit Ergänzungen zu vereinbaren. So können Kleinreparaturklauseln oder Schönheitsreparaturklauseln im Vertrag vereinbart werden. Eine Reparatur gilt jedoch, lt. diverser Grundsatzurteile, nur bis zu einem max. Betrag von 100 Euro als Kleinreparatur, höhere Rechnungsbeträge dürfen deshalb auch nicht anteilsmäßig auf den Mieter übertragen werden, da es sich nicht mehr um eine Kleinreparatur handelt. Finden die Parteien alleine keine friedvolle Lösung, so hilft die Beratung eines Anwalts für Mietrecht. Das Geld ist hier gut angelegt, da es eventuelle Prozesskosten reduziert und außerdem viel Ärger spart. Nutzen Sie durch anwaltsuche.de die kostenfreie Kontaktaufnahme zu einem Anwalt in Brackenheim.
Mietwucher - unerschwingliche Mietforderungen
Auskunft über Mietwucher gibt der Paragraph 291 des StGB. Inhaltlich beschäftigt sich der Wucher-Paragraph mit der finanziellen Übervorteilung einer Person, oder der unbotmäßigen Ausnutzung einer Zwangslage des Vertragspartners. Ein Vermieter hat durchaus das Recht eine Mieterhöhung zu verlangen. Dem Vermieter wird dabei als Beschränkung die sog. Kappungsgrenze von 20 % Mieterhöhung auferlegt und diese darf obendrein frühestens alle drei Jahre erfolgen. Ebenfalls hat sich der Vermieter bei seinen Mietforderungen an die ortsübliche Vergleichsmiete zu halten. Zusätzlich darf die geforderte Miete diese Vergleichsmiete nicht um 20 % übersteigen, ansonsten handelte es sich um eine Mietpreisüberhöhung. Wird der aktuelle Mietpreisspiegel des betroffenen Wohngebietes um mehr als 50 % überschritten, so spricht man von Mietwucher. Hinzukommen muss die Vorteilnahme einer Zwangslage, also hier die Not des Mieters die Miethöhe zu akzeptieren, da sich ihm keine kostengünstigere Alternative bietet. Oft ist aber gerade dies schwer nachzuweisen. Das Landgericht Hamburg hat, in einem mehrere Jahre andauernden Rechtsstreit nun ein wichtiges Urteil für gerechtere Mieten gefällt. Hartz-IV Empfänger wurden hier in mangelhaften Wohnungen untergebracht, die überteuerte Miete bezahlte das Job-Center Hamburg. Das Jobcenter ging nach Bekanntwerden der Umstände vor Gericht und obsiegte. Die Firma, welche die feuchten, schimmeligen Wohnungen vermietete, musste an die Behörde über 52.000 Euro zurückzahlen, zudem auch ab Juni 2010 Zinsen. Außerdem mussten die Mieten den Umgebungsmieten angeglichen werden. Nicht zuletzt werden so auch Asylbewerber geschützt vor ähnlichen ausbeuterischen Notlagen. Menschen in Not werden leider immer wieder an Menschen geraten, die diese Situationen schamlos ausnützen. Wird einem bewusst, dass man sich auf einen Miethai eingelassen hat, plagt man sich nicht nur mit den exorbitanten Kosten, sondern fühlt sich nicht selten in einer ausweglosen Situation gefangen. Das Vertrauen in einen Anwalt für Mietrecht zu setzen wäre hier ein wichtiger erster Schritt aus einer Notsituation. Vertrauen Sie dem Gesetz! Erkennt das Gericht auf Mietwucher an, sind Sie alle Vereinbarungen auf einen Schlag los. Ein Rechtsanwalt gibt kompetent Auskunft, ob der Mieter die volle Miete zahlen muss. Lassen Sie sich beraten von einem Anwalt oder einer Anwältin über die richtige Vorgehensweise bei einer Minderung. Durch kompetente Mietrechtsberatung eines Anwaltes oder einer Anwältin gehen Sie richtigen Weg bei einer Mietminderung. Welche Fristsetzung dabei zu wählen ist, ist vom Einzelfall abhängig.