Einen Anwalt für Mietrecht in Holzkirchen auf Anwaltssuche finden
Rechtsanwälte aus Holzkirchen & Umgebung mit Fachgebiet Mietrecht. Wählen Sie hier schnell und einfach den Anwalt für Ihren Rechtsfall.
Rechtsanwältin · Fachanwältin für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
Hauptstraße 42, 82008 Unterhaching
Rechtsanwältin · Fachanwältin für Familienrecht · Fachanwältin für Erbrecht
Wolfratshauser Straße 240, 81479 München
Rechtsanwältin und · Fachanwältin für · Miet- und Wohnungseigentumsrecht
Alter Messeplatz 6, 80339 München
Köhne, Kulle & Kollegen Rechtsanwaltsgesellschaft mbH
Renatastraße 71, 80639 München
Rechtsanwalt · Fachanwalt für Arbeitsrecht · Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
Waldstraße 1a, 82205 Gilching
Renatastraße 71, 80639 München
Anwälte, Experten in Sachen Mietverträge
Haus geschützt von zwei Händen Eine angemessene Wohnung zu finden ist oft nicht leicht. Wer dann die Möglichkeit hat eine Wohnung zu mieten, trifft schnell eine überhastete Entscheidung. Akzeptiert dabei unter Umständen Bedingungen, auf die man sich im Normalfall sicherlich nicht einlassen würde. Nehmen Sie sich deshalb die Zeit einen Mietvertrag mit Aufmerksamkeit und Ruhe durchzuarbeiten. Bei Fragen kann auch ein Anwalt für Mietrecht zu Rate gezogen werden. Das ist besonders ratsam, wenn eine Staffelmiete vereinbart werden soll, oder ein Pauschalbetrag für Nebenkosten angesetzt wird anstelle der Erstellung einer Nebenkostenabrechnung.
Die Wohnungsgeberbestätigung
Der Vermieter muss anhand einer Vermieterbescheinigung dem Einwohnermeldeamt den Mieterwechsel anzeigen. Die Daten müssen elektronisch oder schriftlich innerhalb von zwei Wochen übermittelt werden, ein Versäumnis wird als Ordnungswidrigkeit eingestuft und mit bis zu 1000 Euro belangt. Auch bei einer Untervermietung, oder dem Einzug selbst naher Verwandter, ist hierauf unbedingt zu achten. Dann trifft diese Pflicht jedoch den Mieter und nicht den Wohnungseigentümer. Den Auszug eines Mieters muss man nur dann melden, wenn er keinen neuen Wohnsitz hat oder ins Ausland zieht.
Neue WEG-Reform
Das neue Wohneigentumsrecht tritt zum 01.12.2020 in Kraft. Hier ein kleiner Überblick über die wichtigsten Änderungen. Die Einladefrist zur Eigentümerversammlung hat nun drei Wochen vorher, anstelle der bisher üblichen zwei Wochen, zu erfolgen. Ab nun ist es Verwaltern erlaubt diese Einladungen auch per e-mail zu übersenden. Wichtig ist, dass eine Beschlussfassung nun auch möglich ist, wenn weniger als 50 % Miteigentumsanteile auf der Eigentümerversammlung vertreten sind. Die neue Möglichkeit der reinen Online-Eigentümerversammlung erspart Geld und erlaubt es so Eigentümern teilzunehmen, auch wenn sie nicht vor Ort sein können. Für Umlaufbeschlüsse gibt es ebenfalls Vereinfachungen. Denn sie sind nun ebenfalls per e-mail oder Fax möglich, sogar WhatsApp ist erlaubt. Nach wie vor unerlässlich jedoch ist die 100 % Zustimmung. Eigentümer haben nun auch durch § 18 WoEigG das Recht, Einsicht in die Verwaltungsunterlagen zu nehmen. Erleichtert wurden bauliche Veränderungen, wie der Einbau einer Klimaanlage, indem nun ein einfacher Mehrheitsbeschluss ausreichend ist. Neu ist ebenfalls die Möglichkeit „privilegierte bauliche Veränderung“ auf eigene Kosten durchführen zu dürfen. Wer sich also bisher nicht durchsetzen konnte mit Maßnahmen für Barrierefreiheit, Einbruchschutz, oder z.B. auch einer Ladestation für E-Autos, hat nun die Möglichkeit dazu. Freiflächen können nun auch zu Sondereigentum erklärt werden, statt wie bisher nur als Sondernutzungsrechte eingetragen zu werden. Wenn Sie gezielte Fragen zur WEG Reform haben oder Probleme auftauchen, wenden Sie sich am besten an einen Anwalt für Mietrecht.
Die Nebenkostenabrechnung
Vater Mutter Kinder formen ein Haus Im Mietvertrag wird geregelt, ob Nebenkosten zusätzlich zum Mietzins fällig werden. Die Nebenkosten müssen nicht unbedingt detailiert aufgeschlüsselt werden, es gibt auch die Möglichkeit sich auf einen Pauschalbetrag zu einigen. Eine genaue Auflistung ist dann nicht mehr nötig. Diese Art der Miete nennt man dann Brutto- oder Inklusiv-Miete. Bei einem sehr viel üblicheren Mietvertrag, mit der Vereinbarung über die Nebenkostenabrechnung, muss dem Mieter eine Abrechnung über die Nebenkosten innerhalb von 12 Monaten zugestellt werden. Verstreicht diese Frist ungenutzt, hat der Vermieter keinen Anspruch mehr auf Begleichung. Der Anspruch des Mieters für zu viel bezahlte Nebenkosten hingegen erlischt nicht. Die Aufschlüsselung, der auf den Mieter umgelegten Kosten, muss auch für Laien zu verstehen sein. Die Nebenkostenabrechnung lt. Betriebskostenabrechnung muss durch einen Verteilerschlüssel deutlich darstellen, auf welche Wohnung welche Kosten entfallen. Auch die Vorauszahlungen müssen in korrekter Höhe enthalten sein und berücksichtigt werden.
Was sind umlagefähige Nebenkosten?
Kosten für den Aufzug zählen zu den umlagefähigen Nebenkosten, auch die Beleuchtung von Tiefgarage, Treppenhaus und Außenanlage, oder die Kosten der Wasserversorgung wie Wasserverbrauch, Grundgebühren, Wasserzähler, Eichungskosten, Entwässerung, Heizung etc. Erbpachtzinsen jedoch fallen nicht unter die Betriebskosten, ebenso wenig die Installation von Feuerlöschern, deren Wartungskosten hingegen sind dann schon wieder umlagefähig! sorgenvolles Gesicht eines Mieters
Das Thema Mietminderung
Auch mit einem sorgfältig ausgearbeiteten Mietvertrag ist ein Mieter nicht vor Ärger geschützt. Neben Ärger mit dem Vermieter kann dies u.a. der Nachbar sein, der mit häufigem und lautem Partylärm nervt. Ab wann ist eine Mietminderung möglich? Eine Kürzung der Miete darf der Mieter vornehmen, wenn der Wohnraum, aufgrund von Sachmängeln, nicht vollständig genutzt werden kann. Ein Mietminderungsgrund liegt z.B. dann vor, wenn im Mietvertrag ein Stellplatz für ein KFZ zugesichert wird, dieser im Nachhinein jedoch nicht nutzbar ist. Kleinere Probleme wie zum Beispiel defekte Beleuchtungskörper im Treppenhaus stellen keinen Mietmangel dar. Auch durch den Mieter selbst verursachte Schäden sind nicht durch eine Mietminderung einforderbar. Wie hoch darf eine Miete überhaupt gekürzt werden? Je nach Beeinträchtigung sind 100% bei völliger Unbewohnbarkeit der Wohnung, zum Beispiel nach einem Küchenbrand, bis zu 1% bei extremer Verkalkung der Toilette möglich. Der erste Schritt muss jedoch sein, den Vermieter über den Schaden und der dadurch hervorgerufenen Beeinträchtigung zu informieren, damit dieser die Möglichkeit hat den Schaden zu beheben. Eine Mietminderung ist nur dann gerechtfertigt, wenn der Vermieter sich nach erfolgter Anzeige und Fristsetzung zur Mängelbehebung nicht bemüht ist den Mängel zu beseitigen. Mögliche Alternativen zur Mietminderung wären, der Rechtsweg durch eine Klage um die Mängelbeseitigung durchzusetzen, oder aber selbst den Mangel als sogenannte Ersatzvornahme auf Rechnung des Vermieters zu beseitigen. Lassen Sie sich beraten von einem Rechtsanwalt oder einer Rechtsanwältin mit Erfahrung im Mietrecht. Konzeptbild gefaltete Häuser
Der Vermieter kündigt den Mietvertrag
Kündigung Mietvertrag Auch der Vermieter kann die Kündigung aussprechen, er muss sie aber begründen können. Gesetzestexte für die ordentliche als auch die fristlose Kündigung findet man im BGB. Gründe, die einem Vermieter die Kündigung ermöglichen sind u. a. immer wieder versäumte oder zu späte Mietzahlungen, der Mieter verletzt seine Sorgfaltspflicht oder natürlich die Eigenbedarfskündigung. Der Vermieter muss bei einer Kündigung wegen Eigenbedarf einige Dinge berücksichtigen. Bei der Eigenbedarfskündigung ist neben der Verwandtschaft oft noch die besondere Bindung zum Vermieter nachzuweisen. Voraussetzung für eine Kündigung wegen Eigenbedarf ist, dass der Vermieter nicht auf eine alternative, bereits freie und passende Wohnung zurückgreifen kann, und die Gründe für die Kündigung nachvollziehbar und vernünftig sind. Die Fachkenntnisse eines Anwalts für Mietrechtsangelegenheiten können bei allen Mietvertragskündigungen sehr hilfreich sein.
Wenn der Mieter nicht auszieht – die Räumungsklage
Einer Wohnungskündigung folgt in aller Regel der fristgerechte Auszug des Mieters. Immer wieder geschieht es jedoch, dass sich ein Mieter weigert auszuziehen. Der einzig mögliche Weg, den Mieter zum Auszug aus der Immobilie zu bewegen, ist nun die Räumungsklage. Dem Mieter muss jedoch zuerst noch einmal eine letzte Chance in Form einer Nachfrist gesetzt werden. Anschließend, wenn der Mieter auch diese Frist nicht einhält, kann Klage erhoben werden. Der so erwirkte Räumungstitel berechtigt den Vermieter die Wohnung nun durch einen Gerichtsvollzieher räumen zu lassen. Holen Sie sich Rat bei einem Anwalt für Mietrecht in Holzkirchen , wenn Sie sich in einer ähnlichen Situation befinden.
Die Kündigung durch den Mieter
Vor einer Kündigung ist im Mietvertrag die vereinbarte Kündigungsfrist zu kontrollieren. Wohnmietverträge haben meist die gängigen Kündigungsfristen. D.h. es gelten die gesetzlichen Regelungen, also drei Monate zum Monatsende oder zum Quartal. Lediglich wenn die Kündigung bis zum dritten Werktag eines Monats beim Vermieter auf dem Tisch liegt, kann der laufende Monat mit in die Kündigungsfrist einfließen. Die Kündigung des Mieters kann grundlos erfolgen. Im Schreiben muss das Wort Kündigung enthalten sein und es muss vom Mieter handschriftlich unterschrieben werden. Wohngemeinschaften stellen einen Sonderfall dar, hier muss jeder unterschreiben, der seinerseits den Mietvertrag unterzeichnet hat! Eine Kündigung darf nicht per SMS, WhatsApp oder Fax übermittelt werden. Gültig ist die schriftliche Kündigung nur, wenn sie per Post oder persönlich übergeben wird. Um sicherzugehen übergibt man das Kündigungsschreiben entweder persönlich, oder man gibt es als Einschreiben mit Rückschein auf. Um ganz rechtssicher vorzugehen, ist bei persönlicher Übergabe auch darauf zu achten, dass der Empfang der Kündigung schriftlich quittiert wird. Je genauer man sich an alle Regeln und Formalitäten hält, desto schneller kann ein Mietverhältnis gekündigt werden. Leider ist oft nicht nur das fristgerechte Ende des Mietverhältnisses ein Streitthema. Themen über die Abnutzung des Mietgegenstandes führen des öfteren zu Auseinandersetzungen. Eine harmonische Übergabe der Wohnung ist folglich nicht immer der Fall. Der Vermieter hat dann letztendlich die Mietkaution als Druckmittel auf seiner Seite. Regulär ist zwar ursprünglich der Vermieter zuständig für Schönheitsreparaturen. Der Mietvertrag bietet jedoch die Möglichkeit Ergänzungen zu vereinbaren. Über sog. Kleinreparaturklauseln wird der Mieter verpflichtet sich an den Kosten zu beteiligen. Jedoch gibt es hier die Einschränkung, dass lt. einiger Grundsatzurteile ein maximaler Betrag von 100 Euro pro Reparatur angemessen ist. Ein Anwalt für Mietrecht ist im Falle von jedweden Mietstreitigkeiten ein verlässlicher Partner, der Klarheit schafft und sich mit der jeweiligen Rechtslage bestens auskennt. Die Kosten für seine Beratung und Begleitung liegen in vielen Fällen weit unter den drohenden Prozesskosten – vom Ärger, den Sie sich sparen mal ganz abgesehen. Mit anwaltsuche.de können Sie eine unverbindliche Kontaktaufnahme mit einem Anwalt in Holzkirchen starten.
Mietwucher – zu hohe Miete
Mietwucher ist als § 291 im StGB erklärt. Inhaltlich beschäftigt sich der Wucher-Paragraph mit der finanziellen Übervorteilung einer Person, oder der unbotmäßigen Ausnutzung einer Zwangslage des Vertragspartners. Ein Vermieter hat durchaus das Recht eine Mieterhöhung zu verlangen. Der Vermieter unterliegt hierbei jedoch einer zeitlichen Einschränkung, lediglich alle drei Jahre darf die Mieter erhöht werden, und einer sog. Kappungsgrenze von 20 %, in vielen Städten sogar nur 15 %. Ebenfalls hat sich der Vermieter bei seinen Mietforderungen an die ortsübliche Vergleichsmiete zu halten. Eine Mietpreisüberhöhung ist dann erreicht, wenn die geforderte Kaltmiete des Vermieters 20 % des örtlichen Mietspiegels übersteigt. Um Mietwucher zu erkennen, nützt man ebenfalls die Vergleichsmieten, ist der festgelegte Mietpreis über 50 % der durchschnittlichen, ortsüblichen Miete, so liegt Mietwucher vor. Es ist zusätzlich die Ausnützung einer Zwangslage von großer Bedeutung, die beispielsweise dann eintritt wenn der Mieter nicht in der Lage ist ein anderes Mietobjekt zu finden. Diese Beweise herbeizuschaffen ist oft sehr schwierig. Und so dauerte ein Hamburger Rechtsstreit fünf Jahre ehe er mit einem Urteil endete, das künftig für gerechtere Mieten sorgen könnte. Das örtliche Jobcenter hatte hohe Mieten für schlechte Wohnungen bezahlt, in denen Hartz-IV-Empfänger lebten. Das Jobcenter ging nach Bekanntwerden der Umstände vor Gericht und obsiegte. Die Firma, welche die feuchten, schimmeligen Wohnungen vermietete, musste an die Behörde über 52.000 Euro zurückzahlen, zudem auch ab Juni 2010 Zinsen. Obendrein wurde verfügt, dass die Mietobjekte zukünftig dem Mietspiegel entsprechend vermietet werden mussten. Dies könnte für alle ähnlichen, zukünftigen Fälle bahnbrechend sein. Menschen in Zwangslagen werden leider schnell Opfer von rücksichtslosen Profitmachern. Die Betroffenen wehren sich oft nicht, da sie sich durch ihre geleistete Unterschrift in einer ausweglosen Situation wähnen. Ein Anwalt für Mietrecht kann auch bei scheinbar ausweglosen Situationen wertvollen Rat und Hilfe bieten. Wird Mietwucher vor Gericht als solcher anerkannt, sind ausnahmslos alle diesbezüglichen Vereinbarungen nichtig, egal was unterschrieben wurde. Wenn Sie den Vermieter auf den Mangel hinweisen, kündigen Sie am besten die drohende Mietminderung an, ein Anwalt hilft dabei. Hier ist die Leistung eines Anwaltes oder einer Anwältin die spezielle Situation korrekt einzuschätzen und die Höhe der Minderung zu benennen. Die korrekte Vorgehensweise um die Minderung der Miete durchzusetzen wird Ihnen dabei genannt. Achten Sie auf die eine korrekte Beseitigungsfrist, die Ihnen Ihre Anwalt nennen kann.