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Anwälte, Experten in Sachen Mietverträge
Konzeptbild Haus Schlüssel Der Wohnungsmarkt ist vielerorts hart umkämpft. Bietet sich dann die Gelegenheit, greift man auch einmal unüberlegt zu. Später stellen sich die Bedingungen des Mietvertrages für den Mieter dann womöglich als nachteilig dar. Nehmen Sie sich deshalb die Zeit einen Mietvertrag mit Aufmerksamkeit und Ruhe durchzuarbeiten. Ein Anwalt für Mietrecht kann bei offenen Fragen zum Mietvertrag weiterhelfen. Das ist besonders ratsam, wenn eine Staffelmiete vereinbart werden soll, oder ein Pauschalbetrag für Nebenkosten angesetzt wird anstelle der Erstellung einer Nebenkostenabrechnung.
Unerlässlich – die Wohnungsgeberbestätigung
Der Vermieter muss anhand einer Vermieterbescheinigung dem Einwohnermeldeamt den Mieterwechsel anzeigen. Die Daten müssen elektronisch oder schriftlich innerhalb von zwei Wochen übermittelt werden, ein Versäumnis wird als Ordnungswidrigkeit eingestuft und mit bis zu 1000 Euro belangt. Daran muss auch gedacht werden, wenn die Wohnung untervermietet werden soll. In der Meldepflicht steht dann jedoch nicht der Wohnungseigentümer sondern der Mieter der untervermietet. Eine Abmeldung des Mieters ist wiederum nur in wenigen Fällen notwendig, etwa beim Umzug des Mieters ins Ausland.
Neue WEG-Reform
Neue Regeln im Wohneigentumsrecht seit 01.12.2020. Eine kleine Zusammenfassung der wichtigsten Änderungen. Wichtig für Verwalter ist die auf drei Wochen verlängerte Einladefrist zur Eigentümerversammlung. Es ist nun erlaubt, die Einladung auch per e-mail zu versenden. Wichtig ist, dass eine Beschlussfassung nun auch möglich ist, wenn weniger als 50 % Miteigentumsanteile auf der Eigentümerversammlung vertreten sind. Die neue Möglichkeit der reinen Online-Eigentümerversammlung erspart Geld und erlaubt es so Eigentümern teilzunehmen, auch wenn sie nicht vor Ort sein können. Umlaufbeschlüsse werden ebenfalls vereinfacht. Sie bedürfen nicht mehr der Schriftform sondern sind per mail, Fax oder Whatsapp-Nachricht möglich. Nach wie vor unerlässlich jedoch ist die 100 % Zustimmung. Als Eigentümer kann man nun auch Einsicht in die Verwaltungsunterlagen verlangen. Für bauliche Veränderungen, wie einer Markise beispielsweise, bedarf es keiner hundertprozentigen Zustimmung mehr, ein einfacher Mehrheitsbeschluss ist ausreichend. Erlaubt sind nun auch „privilegierte bauliche Veränderungen“, auch wenn die Kosten selbst getragen werden müssen. Das bedeutet, der Einbau einer Ladestation für E-Autos oder ein Hightech-Anschluss für Telekommunikation genauso wie Einbruchschutz oder Maßnahmen zur Barrierefreiheit dürfen nun umgesetzt werden. War bisher für die Gartenfläche einer EG-Wohnung nur die Eintragung eines Sondernutzungsrechtes erlaubt, so kann dieser durch die Neuregelungen zu Sondereigentum erklärt werden. Bei Unklarheiten bezüglich der neuen WEG Reform hilft ein Anwalt für Mietrecht gerne weiter.
Die Nebenkosten
Familie lacht in Mietwohnung Ob, und wenn ja welche Nebenkosten zu begleichen sind, muss bereits im Mietvertrag stehen. Die unkomplizierte Lösung wäre eine vertragliche Einigung auf einen Nebenkostenpauschalbetrag. Dann sind mit dieser Pauschale alle Nebenkosten abgegolten. Beim vereinbarten Mietbetrag handelt es sich dann um eine Inklusivmiete. Wurde, wie meist üblich, eine Vereinbarung über die Nebenkosten im Vertrag getroffen, hat der Mieter das Recht, bis zwölf Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums eine Abrechnung zu erhalten. Erstellt der Vermieter bis dahin keine Abrechnung, verfallen seine Ansprüche an den Mieter. Was nicht verfällt ist der Anspruch auf Rückzahlung an den Mieter, sollte dieser zu viel entrichtet haben. Die erstellte Abrechnung der Nebenkosten muss durch den Mieter klar nachvollziehbar sein. Die Aufschlüsselung der Kosten für die einzelnen Wohneinheiten, muss für den Mieter, mit Hilfe eines Verteilerschlüssels, in der Betriebskostenabrechnung dargestellt sein. Natürlich müssen auch die bereits überwiesenen Vorauszahlungen des Mieters in der Auflistung enthalten sein.
Welche Kosten können nun auf den Mieter umgelegt werden?
Hierzu zählen Personalkosten wie zum Beispiel der Hausmeister oder die Putzfirma für Treppenhausreinigung, ebenso natürlich auch die Aufwendungen für Heizung und warmes Wasser. Zusätzliche Versicherungen wie eine Reparaturkosten- Umweltschadens- oder Rechtsschutzversicherung zählen hingegen nicht als umlagefähig. junge Frau telefoniert mit Vermieter
Das sollten Sie zur Mietminderung wissen.
Probleme während der Mietzeit sind nicht ausgeschlossen. Neben Ärger mit dem Vermieter kann dies u.a. der Nachbar sein, der mit häufigem und lautem Partylärm nervt. Ist die Wohnqualität so stark eingeschränkt, dass eine Mietminderung gefordert werden kann? Grundlegend ist Frage zu klären, ob die Mietsache, wie vertraglich geregelt, nutzbar ist oder nicht. Ein Mietminderungsgrund liegt z.B. dann vor, wenn im Mietvertrag ein Stellplatz für ein KFZ zugesichert wird, dieser im Nachhinein jedoch nicht nutzbar ist. Kleinere Probleme wie zum Beispiel defekte Beleuchtungskörper im Treppenhaus stellen keinen Mietmangel dar. Ist der Mieter selbst für die Entstehung eines Schadens verantwortlich so kann er damit keine Mietminderung begründen. Wie hoch darf eine Miete überhaupt gekürzt werden? Die Mietminderung hängt von der jeweiligen Beeinträchtigung ab, so stellt eine Eingangstüre, die nicht abschließbar ist, einen Sachmängel dar und rechtfertigt einen Abschlag von etwa 5 %. Bevor der Mieter an eine Mietminderung denkt, hat er als ersten Schritt den Vermieter über den Mangel in Kenntnis zu setzen. Eine Mietminderung ist folglich erst rechtens, nachdem der Vermieter trotz Kenntnisnahme des Mängels und Fristsetzung zur Schadensbehebung, die Gelegenheit zur Mängelbeseitigung nicht genutzt hat. Anstelle einer Mietminderung könnte der Mieter auch auf Mängelbeseitigung klagen, oder eine sog. Ersatzvornahme durchführen lassen – also den Mangel auf Kosten des Vermieters beseitigen lassen. Die jeweils beste Vorgehensweise kann ein Anwalt für Mietrecht erklären. Konzeptbild gefaltete Häuser
Kündigung des Mietvertrages durch den Vermieter
Kündigung Mietvertrag Kündigt der Vermieter, ist dem Mieter mitzuteilen auf welcher Grundlage die Kündigung ausgesprochen wurde. Das Gesetz regelt mit dem § 573 BGB die ordentliche Kündigung, für eine außerordentliche Kündigung gibt es die §§ 543, 569 BGB. Mögliche Gründe des Vermieters wären etwa die Verletzung der Sorgfaltspflicht des Mieters, eine schlechte Zahlungsmoral, oder die bekannte Kündigung wegen Eigenbedarfs. Eine Eigenbedarfskündigung ist nur unter bestimmten Voraussetzungen rechtens. Nicht automatisch alle Familienmitglieder erfüllen die Voraussetzung der besonderen Bindung an den Vermieter um eine Kündigung wegen Eigenbedarf zu rechtfertigen, etwa geschiedene Partner oder Cousins. Auch wenn für eine Eigenbedarfskündigung keine Notlage Voraussetzung ist, so hat der Vermieter doch sicherzustellen, dass es keine freie Alternativwohnung gegeben hätte, die für seine Mietzwecke genauso passend gewesen wäre. Bei Unsicherheit oder Unklarheit ist die Beratung durch einen Anwalt für Mietrecht immer klärend und hilfreich.
Die Räumungsklage
Einer Wohnungskündigung folgt in aller Regel der fristgerechte Auszug des Mieters. Hat man einen uneinsichtigen Mieter, dann weigert er sich auszuziehen. Der rechtliche Weg des Vermieters ist nun Klage auf Räumung zu erheben. Dem Mieter muss jedoch zuerst noch einmal eine letzte Chance in Form einer Nachfrist gesetzt werden. Erst nach dieser zweiten und erfolglosen Fristsetzung kann Klage eingereicht werden. Mit dem bei Gericht erworbenen Räumungstitel kann nun die Räumung der Wohnung durch einen Gerichtsvollzieher erzielt werden. Schneller und unverbindlicher Rat von einem Anwalt für Mietrecht in München Aubing , ist sehr wertvoll in solchen Situationen.
Die Kündigung der Mietwohnung durch den Mieter
Um seinen Mietvertrag zu beenden muss man über seinen Inhalt und die vereinbarten Kündigungsfristen genau Bescheid wissen. Zumeist wird ein Mietvertrag unbefristet geschlossen. In diesen Fällen ist es also die gesetzliche Kündigungsfrist von drei Monaten zum Monatsende oder zum Quartal. Lediglich wenn die Kündigung bis zum dritten Werktag eines Monats beim Vermieter auf dem Tisch liegt, kann der laufende Monat mit in die Kündigungsfrist einfließen. Die Kündigung des Mieters kann grundlos erfolgen. Lediglich das Wort „Kündigung“ ist im Kündigungsschreiben unerlässlich, ebenso die handschriftliche Unterschrift des Mieters. Wohngemeinschaften stellen einen Sonderfall dar, hier muss jeder unterschreiben, der seinerseits den Mietvertrag unterzeichnet hat! Kündigungen per SMS oder WhatsApp mögen modern erscheinen, sie sind jedoch nicht rechtsgültig. Hier bedarf es unbedingt der Zustellung des Kündigungsschreibens per Post oder persönlich. Möchte man sicherstellen, dass der Empfänger das Schreiben erhalten hat, so ist die persönliche Übergabe oder das Einschreiben mit Rückschein zu wählen. Bitte achten Sie bei persönlicher Übergabe darauf, dass der Empfänger den Erhalt des Schreibens schriftlich quittiert. Ist der Mieter in Zeitnot, so hält er sich am besten genau an diese Vorgaben um ein zügiges Ende des Mietverhältnisses zu erreichen. Es gibt jedoch weitaus mehr Gründe, die bei Kündigung das Mietverhältnis zwischen Mieter und Vermieter verdrießen können. Themen über die Abnutzung des Mietgegenstandes führen des öfteren zu Auseinandersetzungen. Oftmals sind sich beide Seiten nicht in allen Punkten einig. Der Mieter muss um seine Mietkaution fürchten. Tatsächlich ist normalerweise der Vermieter verpflichtet, Schönheitsreparaturen durchzuführen. Im Mietvertrag kann dies jedoch wenigstens teilweise anders vereinbart werden. So können Kleinreparaturklauseln oder Schönheitsreparaturklauseln im Vertrag vereinbart werden. Jedoch gibt es hier die Einschränkung, dass lt. einiger Grundsatzurteile ein maximaler Betrag von 100 Euro pro Reparatur angemessen ist. Finden die Parteien alleine keine friedvolle Lösung, so hilft die Beratung eines Anwalts für Mietrecht. Seine Hilfe spart Nerven und in vielen Fällen auch Geld, nämlich dann, wenn es um drohende Prozesskosten geht. Nutzen Sie durch anwaltsuche.de die kostenfreie Kontaktaufnahme zu einem Anwalt in München Aubing.
Mietwucher
Mietwucher ist als § 291 im StGB erklärt. Dort steht sinngemäß, dass Wucher vorliegt, wenn eine Zwangslage, die Unerfahrenheit, ein Mangel an Urteilsvermögen, oder die Willensschwäche eines anderen ausgenutzt wird, um sich eigene Vermögensvorteile zu verschaffen. Eine Mieterhöhung durch den Vermieter ist grundsätzlich nicht rechtswidrig. Dabei hat sich der Vermieter an die Kappungsgrenze von 20 %, in manchen Städten sogar nur 15 % zu halten und es ist ihm lediglich eine Erhöhung alle drei Jahre gestattet. Außerdem muss sich der Vermieter mit seinen Mietforderungen an der ortsüblichen Vergleichsmiete orientieren. Übersteigt die Kaltmiete die örtliche Durchschnittsmiete um 20 % so spricht man von einer Mietüberhöhung. Wird der aktuelle Mietpreisspiegel des betroffenen Wohngebietes um mehr als 50 % überschritten, so spricht man von Mietwucher. Wichtig bei Mietwucher ist auch der Umstand der Zwangslage, etwa dass Mieter die überteuerten Wohnungen mieten mussten, da sie keine Alternative hatten. Oft ist aber gerade dies schwer nachzuweisen. Nach einem langjährigen Rechtsstreit weist ein Urteil aus Hamburg den Weg um gegen ungerechtfertigt hohe Mieten vorzugehen. Im vorliegenden Fall, wurden vom Job-Center Hamburg überhöhte Mieten für Wohnungen von Hartz-IV-Empfängern bezahlt. Nach Veröffentlichung der Zustände reichte das Amt Klage ein und bekam Recht. Die Miete wurde neu berechnet, der zu viel bezahlte Betrag von 52.000 Euro musste zuzüglich Zinsen zurückerstattet werden. Die Mieten waren auf ein vergleichsübliches Niveau anzupassen (LG Hamburg, Urteil vom 31.05.2016, 316 S 81/15). Wichtig ist dieses Urteil für alle Benachteiligten, die in derlei Notlage geraten. Abschließend sei zu diesem Thema noch einmal gesagt, dass Miethaie meist ganz schamlos eine Notsituation ihrer Opfer ausnutzen. Die Betroffenen wehren sich oft nicht, da sie sich durch ihre geleistete Unterschrift in einer ausweglosen Situation wähnen. Informieren Sie sich unverbindlich bei einem Anwalt für Mietrecht ob es eine Möglichkeit gibt Ihre Situation für Sie zu verbessern. Alle Vertragsbestandteile sind ohne Bedeutung, wenn ein Gericht feststellt, dass es sich im jeweiligen Fall um Mietwucher handelt. So mancher Mangel wird sicher vom Vermieter behoben, wenn Sie sich von einen Anwalt beraten lassen. Ein Rechtsanwalt mit Tätigkeitsschwerpunkt im Mietrecht beschäftigt sich regelmäßig mit der Frage, ob der vom Mieter aufgeführte Mangel ein Grund zur Mietminderung ist und kennt die entsprechende Rechtsprechung und Gesetzeslage. Wann ein nicht unerheblicher Mangel vorliegt und wie die Vorgehensweise im Einzellfall aussieht nennt Ihnen ein Anwalt für Mietrechtsangelegenheiten. Setzen Sie dem Vermieter eine Beseitigungsfrist.