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Anwaltskanzlei Antje Martens
Rechtsanwältin · Fachanwältin für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
Almenweg 19, 67657 Kaiserslautern
Antje Martens, Ihre Fachanwältin für Miet- und Wohnungseigentumsrecht in Kaiserslautern. Herzlich willkommen auf meinem Profil bei anwaltssuche.de! Hier erhalten Sie einen kleinen Einblick in meine Arbeit als Rechtsanwältin sowie ein kurzes Portrait meiner Kanzlei in Kaiserlautern. Gerne stelle ich Ihnen meine Tätigkeitsschwerpunkte und Dienstleistungen vor! In meiner Kanzlei stehe ich Ihnen als Spezialistin in der Beratung und Vertretung für die wichtigsten Rechtsgebiete zur Verfügung. Das sind: In erster Linie das Miet- und Wohnungseigentumsrecht, in dem ich den Titel einer Fachanwältin führe. Meine Expertise erstreckt sich aber auch auf zahlreiche weitere Rechtsgebiete, zum Beispiel das Familienrecht, das Arbeitsrecht, das Strafrecht, das Verkehrsrecht, das Bank- und Kapitalmarktrecht und weitere. In allen biete ich meinen Mandanten umfassende Beratung, liefere Entscheidungshilfen und Beistand und vertrete Ihre Interessen entschieden vor Gericht. Meine Mandanten, meine Arbeit. In meiner Arbeit lege ich hohen Wert auf eine faire, offene Beratung. Wenn Sie mit einem rechtlichen Problem zu mir ...mehr
Anwälte, Experten in Sachen Mietverträge
Haus geschützt von zwei Händen Auf dem Wohnungsmarkt herrscht ein angespanntes Klima. Wer dann die Möglichkeit hat eine Wohnung zu mieten, trifft schnell eine überhastete Entscheidung. Mit kühlem Kopf hätte man nicht so leichtfertig unterschrieben. Es ist wichtig und ratsam, einen Mietvertrag vor einer Unterschrift sorgsam zu lesen. Die Meinung eines Anwaltes für Mietrecht einzuholen ist im Zweifelsfalle klar die bessere Option. Wird eine jährliche Steigerung der Miete vereinbart, oder eine pauschalierte Abrechnung der Nebenkosten, so sollte dies immer kritisch hinterfragt werden.
Die notwendige Wohnungsgeberbestätigung
Die Meldepflicht verlangt vom Vermieter, den Einzug des neuen Mieters durch eine Vermieterbescheinigung anzuzeigen. Der Vermieter hat dabei innerhalb von zwei Wochen zu agieren, da ihm andernfalls nach § 54 BMG ein Bußgeld bis 1000 Euro droht. Daran muss auch gedacht werden, wenn die Wohnung untervermietet werden soll. Die Meldepflicht trifft in diesem Fall den Mieter. Anders beim Auszug eines Mieters, hier ist der Auszug nur in wenigen Situationen zu melden, so z.B. wenn der Mieter ins Ausland zieht.
Die Neuerungen der WEG-Reform
Das Wohneigentumsrecht wurde mit Wirkung zum 01.12.2020 erneuert und ergänzt. Eine kleine Zusammenfassung der wichtigsten Änderungen. Verwalter müssen in Zukunft darauf achten, dass die Einladefrist zu Eigentümerversammlungen erhöht wurde und nun drei Wochen beträgt. Es ist nun erlaubt, die Einladung auch per e-mail zu versenden. Wichtig ist, dass eine Beschlussfassung nun auch möglich ist, wenn weniger als 50 % Miteigentumsanteile auf der Eigentümerversammlung vertreten sind. Kosteneinsparend dürfte sich auch die neue Möglichkeit der reinen Online-Eigentümerversammlung auswirken. Umlaufbeschlüsse werden ebenfalls vereinfacht. Auch sie sind nun per e-mail und sogar auch als WhatsApp erlaubt und ersetzen somit die Unterschriftenzettel. Dies berührt aber die 100 % Zustimmung nicht, sie ist nach wie vor erforderlich. Die Verwaltungsunterlagen dürfen jetzt, lt. § 18 Abs. 4 WoEigG, von den Wohneigentümern eingesehen werden. Für bauliche Veränderungen gilt ab sofort der einfache Mehrheitsbeschluss. Erlaubt, aber nicht auf die Gemeinschaft umlegbar, sind ab jetzt sogenannte „privilegierte bauliche Veränderungen“. Dies schließt u.a. so wichtige Umgestaltungen wie Ladestationen für E-Autos genauso ein, wie Maßnahmen gegen Einbruch oder für die Barrierefreiheit. Freiflächen, die bisher nur als Sondernutzungsrecht eingetragen waren, können nun zu Sondereigentum erklärt werden. Auskunft bei Fragen zur neuen WEG Reform kann ein Anwalt für Mietrecht geben.
Nebenkosten
Großeltern lesen Enkeln etwas vor Im Mietvertrag wird geregelt, ob Nebenkosten zusätzlich zum Mietzins fällig werden. Die unkomplizierte Lösung wäre eine vertragliche Einigung auf einen Nebenkostenpauschalbetrag. Dies führt zu einer sehr einfachen Abrechnung. Die Vertragsparteien hätten sich in diesem Fall auf eine Inklusiv-Miete geeinigt. Bei einem sehr viel üblicheren Mietvertrag, mit der Vereinbarung über die Nebenkostenabrechnung, muss dem Mieter eine Abrechnung über die Nebenkosten innerhalb von 12 Monaten zugestellt werden. Nach dieser Frist können dem Mieter keine Nebenkosten aus diesem Zeitraum mehr berechnet werden. Der Anspruch des Mieters für zu viel bezahlte Nebenkosten hingegen erlischt nicht. Die Aufschlüsselung, der auf den Mieter umgelegten Kosten, muss auch für Laien zu verstehen sein. Die Aufschlüsselung der Kosten für die einzelnen Wohneinheiten, muss für den Mieter, mit Hilfe eines Verteilerschlüssels, in der Betriebskostenabrechnung dargestellt sein. Natürlich dürfen auch die bereits geleisteten Vorauszahlungen des Mieters auf der Abrechnung nicht fehlen.
Welche Kosten kann man an den Mieter weiterreichen?
Zu den umlagefähigen Kosten, die ein Vermieter von den Mietern zurückfordern kann, gehören Kosten für Warmwasser, Entwässerung und Heizung, die Grundsteuer und diverse Gebühren etwa für Müll und Straßenreinigung. Zusätzliche Versicherungen wie eine Reparaturkosten- Umweltschadens- oder Rechtsschutzversicherung zählen hingegen nicht als umlagefähig. junge Frau telefoniert mit Vermieter
Mietminderung – wann geht das?
Auch mit einem sorgfältig ausgearbeiteten Mietvertrag ist ein Mieter nicht vor Ärger geschützt. Oft handelt es sich dabei um einen Nachbarn, der sich nicht an die Regeln der Hausordnung hält. Ist die Wohnqualität so stark eingeschränkt, dass eine Mietminderung gefordert werden kann? Eine Kürzung der Miete darf der Mieter vornehmen, wenn der Wohnraum, aufgrund von Sachmängeln, nicht vollständig genutzt werden kann. Ein Mietminderungsgrund liegt z.B. dann vor, wenn im Mietvertrag ein Stellplatz für ein KFZ zugesichert wird, dieser im Nachhinein jedoch nicht nutzbar ist. Bagatellschäden, wie eine kaputte Hausflurlampe oder ähnliches, sind jedoch keine Gründe für eine Mietminderung. Wenn der Mieter für den Mangel selbst verantwortlich ist, etwa der Befall durch Kakerlaken in einer „Messi-Wohnung“, so trifft den Vermieter ebenfalls keine Schuld und die Miete kann nicht gemindert werden. Ist eine Mietminderung tatsächlich berechtigt, stellt sich die Frage um wie viel sie gemindert werden kann. Tatsächlich hängt die jeweilige Minderung vom Einzelfall und der jeweiligen Beeinträchtigung ab. Der erste Schritt ist jedoch nicht die Mietminderung, sondern der Kontakt zum Vermieter um ihn über den Mietmangel zu informieren, denn diesem muss die Möglichkeit gegeben werden, den Schaden zu beheben. Eine Mietminderung ist folglich erst rechtens, nachdem der Vermieter trotz Kenntnisnahme des Mängels und Fristsetzung zur Schadensbehebung, die Gelegenheit zur Mängelbeseitigung nicht genutzt hat. Anstelle einer Mietminderung könnte der Mieter auch auf Mängelbeseitigung klagen, oder eine sog. Ersatzvornahme durchführen lassen – also den Mangel auf Kosten des Vermieters beseitigen lassen. Ein Rechtsanwalt kann die Situation kompetent einschätzen und zuverlässig beraten. Papierene Häuser
Die Kündigung durch den Vermieter
Kündigung Mietvertrag Auch der Vermieter kann die Kündigung aussprechen, er muss sie aber begründen können. Im BGB findet man die Paragraphen für eine ordentliche Kündigung (§ 573 BGB) und auch für die außerordentliche Kündigung §§ 543, 569 BGB). Einem Mieter kann z.B. gekündigt werden, wenn er seine Mietzahlungen nicht oder nicht pünktlich leistet, seiner Sorgfaltspflicht nicht nachkommt oder der Vermieter Eigenbedarf anmelden kann. Eine Eigenbedarfskündigung ist nur unter bestimmten Voraussetzungen rechtens. Die Voraussetzungen für Eigenbedarf erfüllen Familienmitglieder und Hausangehörige wie Pflegekinder oder Pflegepersonal, bei Verwandten wie Onkel oder Tanten wird hingegen meist ein Nachweis der besonderen Bindung zum Vermieter eingefordert. Es ist jedoch keine Notlage notwendig um Eigenbedarf anzumelden, es reichen vernünftige und nachvollziehbare Gründe. Ein Anwalt für Mietrecht hilft bei allen Rechtsfragen, selbstverständlich auch bei Fragen zur Eigenbedarfskündigung.
Wie funktioniert eine Räumungsklage?
Wurde dem Mieter begründet gekündigt, so endet das Mietverhältnis fristgerecht und der Mieter zieht aus. Hat man einen uneinsichtigen Mieter, dann weigert er sich auszuziehen. Der Rechtsweg bietet nun dem Vermieter die einzige Möglichkeit mit einer Räumungsklage. Die Voraussetzung einer Räumungsklage ist jedoch eine Nachfristsetzung. Ist auch diese zweite Frist tatenlos verstrichen, so kann der Vermieter nun Räumungsklage erheben. Einer Zwangsräumung durch einen Gerichtsvollzieher steht nun nichts mehr im Weg. Schneller und unverbindlicher Rat von einem Anwalt für Mietrecht in Rockenhausen , ist sehr wertvoll in solchen Situationen.
Die Kündigung der Mietwohnung durch den Mieter
Der Inhalt des zu kündigenden Mietvertrages sollte auf Kündigungsfristen geprüft werden ehe man ein Kündigungsschreiben verfasst. Handelt es sich um einen unbefristeten Mietvertrag gelten die üblichen Kündigungsfristen. Er ist dann mit einer Frist von drei Monaten zum Monatsende oder quartalsweise kündbar. Der laufende Monat wird nur dann in die Frist mit eingerechnet, wenn die Kündigung bis zum dritten Werktag den Vermieter erreicht hat. Eine Kündigung des Mieters bedarf keines Grundes um rechtswirksam zu werden. Inhaltlich muss das Kündigungsschreiben lediglich die Tatsache festhalten, dass man die Mietsache kündigt und natürlich ist die handschriftliche Unterschrift des Mieters notwendig. Das hat zur Folge, dass bei Wohngemeinschaften jeder der den Mietvertrag unterschrieben hat auch die Kündigung unterschreiben muss. Kündigungen per SMS oder WhatsApp mögen modern erscheinen, sie sind jedoch nicht rechtsgültig. Gültig ist die schriftliche Kündigung nur, wenn sie per Post oder persönlich übergeben wird. Um sicherzugehen übergibt man das Kündigungsschreiben entweder persönlich, oder man gibt es als Einschreiben mit Rückschein auf. Bei der Übergabe ist es dann wiederum wichtig, sich den Erhalt des Kündigungsschreibens schriftlich bestätigen zu lassen. Dadurch kann später belegt werden, dass die Kündigung fristgerecht zugestellt wurde. Leider ist oft nicht nur das fristgerechte Ende des Mietverhältnisses ein Streitthema. Fragen über Abnutzung oder gar Beschädigung des Wohnraums, sind zu klären und in wessen Verantwortung die Reparatur fällt. Mieter und Vermieter können sich hier in ihren Ansichten deutlich voneinander unterscheiden. An der Abnahme der Mietwohnung hängt, als Druckmittel des Vermieters, meist die Rückzahlung der Mietkaution. An dieser Stelle sei gesagt, dass der Vermieter einer Wohnung im Normalfall für Schönheitsreparaturen zuständig ist. Zum Teil kann der Vermieter dies im Mietvertrag aber zum Aufgabenbereich des Mieters bestimmen. Über sog. Kleinreparaturklauseln wird der Mieter verpflichtet sich an den Kosten zu beteiligen. Die Behebung der Bagatellschäden dürfen dem Mieter jedoch nur bei einem Rechnungsbetrag von in der Regel höchstens 100 Euro übertragen werden und dies auch nicht unbegrenzt oft pro Jahr, so die Rechtsprechung in einigen Grundsatzurteilen. Fühlt man sich benachteiligt und findet alleine keinen Weg aus den Differenzen mit seinem Vermieter oder Mieter, so ist der Gang zum Anwalt für Mietrecht angebracht. Dabei erspart man sich eine Menge Scherereien und auch möglicherweise drohende Prozesskosten. Nutzen Sie durch anwaltsuche.de die kostenfreie Kontaktaufnahme zu einem Anwalt in Rockenhausen.
Mietwucher – überteuerte Miete
Sucht man Informationen über Mietwucher, findet man diese im Strafgesetz § 291. Dort steht sinngemäß, dass Wucher vorliegt, wenn eine Zwangslage, die Unerfahrenheit, ein Mangel an Urteilsvermögen, oder die Willensschwäche eines anderen ausgenutzt wird, um sich eigene Vermögensvorteile zu verschaffen. Grundsätzlich darf ein Vermieter eine Mieterhöhung durchaus durchführen. Dies darf jedoch in drei Jahren nur einmal vorgenommen werden und in vielen Städten muss der Vermieter hierbei auch eine sog. Kappungsgrenze von 20 oder sogar 15 Prozent einhalten. Dabei hat sich der Vermieter an die ortsübliche Vergleichsmiete zu halten. Übersteigt die Kaltmiete die örtliche Durchschnittsmiete um 20 % so spricht man von einer Mietüberhöhung. Von Mietwucher darf man dann ausgehen, wenn die geforderte Miete um mindestens 50 Prozent über der Durchschnittsmiete der Umgebung liegt. Um den Tatbestand des Mietwuchers zu erfüllen, ist jedoch nicht nur die überteuerte Miete ausreichend, es muss zusätzlich die Unerfahrenheit des Mieters oder eine Zwangslage ausgenützt worden sein. Diesen Beweis zu erbringen ist jedoch nicht leicht. Nach fünfjährigem Rechtsstreit hat das Landgericht Hamburg nun dem Treiben von Miethaien mit einem bedeutenden Urteil Einhalt geboten. Das örtliche Jobcenter hatte hohe Mieten für schlechte Wohnungen bezahlt, in denen Hartz-IV-Empfänger lebten. Nachdem die Zustände im Herbst 2010 an die Öffentlichkeit kamen, klagte das Amt und bekam vom Amtsgericht und vom Landgericht Recht. Die Rechtsprechung endete mit einem Urteil, welches dem Unternehmen, das die katastrophalen Wohnungen vermietete, eine Rückzahlung der 52.000 Euro inklusive Zinsen auferlegte. Die Mieten waren entsprechend den vergleichsüblichen Mieten anzupassen. In eine Zwangslage geratene Menschen sind somit künftig vielleicht besser vor Mietwucher geschützt. Abschließend sei zu diesem Thema noch einmal gesagt, dass Miethaie meist ganz schamlos eine Notsituation ihrer Opfer ausnutzen. Als Betrogener fühlt man sich oft auch noch schuldig, da man mit der Unterschrift seine Zustimmung signalisiert hatte und sich unter Druck setzen ließ. Der Gang zum Anwalt für Mietrecht kann hier oft wegweisend sein. Vertrauen Sie dem Gesetz! Erkennt das Gericht auf Mietwucher an, sind Sie alle Vereinbarungen auf einen Schlag los. Ein Rechtsanwalt gibt kompetent Auskunft, ob der Mieter die volle Miete zahlen muss. Nur ein ausgewiesener Kenner der Rechtslage ist in der Lage zu beurteilen ob es sich bei den aufgetretenen Mängel tatsächlich um einen, den Mietzins reduzierenden Sachverhalt handelt. Unter Umständen ist es richtig zunächst mit dem Vermieter über die drohende Mietminderung zu verhandeln. Eine richtige Fristsetzung ist auch wichtig - hier hilft Ihnen der Anwalt.