Einen Anwalt für Mietrecht in Wernau am Neckar finden
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BAYH & FINGERLE Rechtsanwälte Partnerschaft
Rechtsanwalt · Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
Königstraße 22, 70173 Stuttgart
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Mietvertrag - Beratung durch einen Anwalt
das Modell von einem Haus Wohnraum kann in der heutigen Zeit leicht knapp werden. Eine überhastete Einscheidung für das falsche Mietobjekt ist da schnell einmal getroffen. Im Mietvertrag sind dann Dinge enthalten, die einem überhaupt nicht zusagen. Auch im Mietrecht gilt deshalb die Regel, einen Vertrag erst zu unterschreiben wenn man ihn vorher in Ruhe gelesen und für akzeptabel befunden hat. Der Rat eines fachlich versierten Anwaltes ist zusätzlich eine wertvolle Hilfe. Besonders aufmerksam sollte man auch bei Mietverträgen sein, die eine automatische Steigerung der Miete vorsehen, so genannte Staffelmietverträge.
Die notwendige Wohnungsgeberbestätigung
Der Vermieter hat die Pflicht dem Einwohnermeldeamt seinen neuen Mieter durch eine Vermieterbescheinigung anzuzeigen. Die Datenübermittlung hat innerhalb von zwei Wochen zu erfolgen, ein Versäumnis gilt als Ordnungswidrigkeit und wird mit Bußgeld bis 1000 Euro geahndet. Daran muss auch gedacht werden, wenn die Wohnung untervermietet werden soll. Die Meldepflicht trifft in diesem Fall den Mieter. Abzumelden ist ein Mieter in der Regel nicht, es sei denn, er zöge z.B. ins Ausland.
WEG-Reform in Kraft
Seit dem 01. Dezember 2020 gibt es neue Regelungen für das Wohneigentumsrecht. Ein kurzer Überblick über die Änderungen des Reformgesetzes. Verwalter müssen nun drei, statt der bisher üblichen zwei Wochen, früher zur Eigentümerversammlungen einladen. Versendet werden dürfen die Einladungen ab nun auch elektronisch per e-mail. Die Begrenzung für eine Beschlussfassung wurde aufgehoben, es ist nun auch bei unter 50 % vertretener Miteigentumsanteile möglich einen Beschluss zu fassen. Neu ist auch die Möglichkeit der reinen Online-Versammlung. Umlaufbeschlüsse werden erleichtert und beschleunigt. Es entfällt die Schriftform, erlaubt sind nun Abstimmungen per mail, Fax und sogar WhatsApp. Unverändert bleibt jedoch die Notwendigkeit der 100 % Zustimmung. Die Verwaltungsunterlagen dürfen jetzt, lt. § 18 Abs. 4 WoEigG, von den Wohneigentümern eingesehen werden. Erleichtert wurden bauliche Veränderungen, wie der Einbau einer Klimaanlage, indem nun ein einfacher Mehrheitsbeschluss ausreichend ist. Neu ist ebenfalls die Möglichkeit „privilegierte bauliche Veränderung“ auf eigene Kosten durchführen zu dürfen. Dies schließt u.a. so wichtige Umgestaltungen wie Ladestationen für E-Autos genauso ein, wie Maßnahmen gegen Einbruch oder für die Barrierefreiheit. War bisher für die Gartenfläche einer EG-Wohnung nur die Eintragung eines Sondernutzungsrechtes erlaubt, so kann dieser durch die Neuregelungen zu Sondereigentum erklärt werden. Bei Unklarheiten bezüglich der neuen WEG Reform hilft ein Anwalt für Mietrecht gerne weiter.
Die Nebenkostenabrechnung
Konzeptbild glückliche Familie in Mietwohnung Neben dem Mietpreis muss vertraglich auf die Erhebung von Nebenkosten eingegangen werden, ansonsten hat der Vermieter die Nebenkosten alleine zu tragen. Wem eine detaillierte Auflistung der Nebenkosten zu kompliziert erscheint, der kann sich auch auf eine pauschale Begleichung der Nebenkosten einigen. Dies führt zu einer sehr einfachen Abrechnung. Diese Art der Miete nennt man dann Brutto- oder Inklusiv-Miete. In § 556 Abs. 3 BGB ist die Frist für die Erstellung einer Nebenkostenabrechnung geregelt. Lässt der Vermieter diese Frist verstreichen, so verfallen seine Ansprüche dem Mieter gegenüber. Das Recht des Mieters jedoch, auf die Rückzahlung eines Guthabens für zu viel vorab entrichteter Kosten, verfällt nicht. Der Vermieter ist dazu verpflichtet die Nebenkostenabrechnung so zu gestalten, dass sie verstanden werden kann. Die Nebenkostenabrechnung lt. Betriebskostenabrechnung muss durch einen Verteilerschlüssel deutlich darstellen, auf welche Wohnung welche Kosten entfallen. Natürlich dürfen auch die bereits geleisteten Vorauszahlungen des Mieters auf der Abrechnung nicht fehlen.
Was sind umlagefähige Nebenkosten?
Hierzu zählen Personalkosten wie zum Beispiel der Hausmeister oder die Putzfirma für Treppenhausreinigung, ebenso natürlich auch die Aufwendungen für Heizung und warmes Wasser. Muss eine Zwischenstandabrechnung wegen Mieterwechsel angefertigt werden, so ist diese ebenso wenig umlagefähig wie auch die Anschaffung von Gartengeräten, oder die möglicherweise notwendig gewordene Fällung morscher Bäume. Mann hält sich Kopf traurig am Schreibtisch
Mietminderung – wann geht das?
Ein Mietverhältnis läuft nicht immer reibungslos. So kann es z.B. zu Nachbarschaftsstreitigkeiten führen, wenn sich die Parteien gegenseitig gestört oder nicht verstanden fühlen. Führen diese Mängel dazu, dass die Miete gemindert werden darf? Ein Mietmangel ist immer dann gegeben, wenn die Wohnung nicht mehr im vertraglich vereinbarten Umfang genutzt werden kann. Auch massiver Taubendreck auf dem Balkon oder der Terrasse wird durchaus als Beeinträchtigung angesehen. Einschränkend gilt aber lt. § 536 BGB „Mietminderung bei Sach- und Rechtsmängeln“, dass „eine unerhebliche Minderung der Tauglichkeit außer Betracht bleibt“. Nicht eingefordert werden können auch Schäden, für die der Mieter selbst verantwortlich ist, wie z.B. Schimmelbefall durch falsches Lüftungsverhalten. Welche Kürzung rechtens ist, kann nicht generell festgesetzt werden. Tatsächlich hängt die jeweilige Minderung vom Einzelfall und der jeweiligen Beeinträchtigung ab. Der erste Schritt muss jedoch sein, den Vermieter über den Schaden und der dadurch hervorgerufenen Beeinträchtigung zu informieren, damit dieser die Möglichkeit hat den Schaden zu beheben. Nur wenn er nach Kenntnisnahme des Mängels nichts zu dessen Behebung unternimmt, kann über eine Mietminderung als mögliche Konsequenz nachgedacht werden. Mögliche Alternativen zur Mietminderung wären, der Rechtsweg durch eine Klage um die Mängelbeseitigung durchzusetzen, oder aber selbst den Mangel als sogenannte Ersatzvornahme auf Rechnung des Vermieters zu beseitigen. Ein Anwalt oder eine Anwältin für Mietrecht kann kompetent beraten welcher Weg am schnellsten und zuverlässigsten die Mietwohnung wieder in einen vertragsgemäßen Zustand bringt. Papierene Häuser
Die Kündigung durch den Vermieter
Kündigung Mietvertrag Die Kündigung durch den Vermieter benötigt immer eines triftigen Grundes. Das Gesetz regelt mit § 573 BGB die ordentliche (fristgebundene) Kündigung und mit den §§ 543, 569 BGB die außerordentliche (fristlose) Kündigung. Gründe, die einem Vermieter die Kündigung ermöglichen sind u.a. Eigenbedarf, der Mieter zahlt nur unregelmäßig oder nicht den volle Mietzins, oder auch fehlende Sorgfaltspflicht des Mieters. Eine Eigenbedarfskündigung ist nur unter bestimmten Voraussetzungen rechtens. Ob Eigenbedarf angemeldet werden darf, hängt vom Verwandtschaftsgrad ab und im Zweifelsfall auch von der besonderen Bindung zum Vermieter. Bei einer Eigenbedarfskündigung bedarf es nicht einer Notlage als Voraussetzung für die Kündigung, ausreichend sind vernünftige und nachvollziehbare Gründe. Sowohl für Mieter als auch für Vermieter gilt, ist man sich nicht sicher ob Eigenbedarf gerechtfertigt ist, so kann der Rat eines Anwalts für Mietrecht schnell zu Klarheit verhelfen.
Wann darf man eine Räumungsklage anstreben?
Hat der Vermieter dem Mieter gekündigt und ist die Kündigung gerechtfertigt, so muss der Mieter fristgerecht ausziehen. Hat man einen uneinsichtigen Mieter, dann weigert er sich auszuziehen. In diesem Fall bleibt dem Vermieter nur der Weg der Räumungsklage. Die Voraussetzung einer Räumungsklage ist jedoch eine Nachfristsetzung. Erst nach dieser zweiten und erfolglosen Fristsetzung kann Klage eingereicht werden. Ein Gerichtsvollzieher wird dann ermächtigt die Wohnung räumen zu lassen. Schneller und unverbindlicher Rat von einem Anwalt für Mietrecht in Wernau am Neckar , ist sehr wertvoll in solchen Situationen.
Die Kündigung durch den Mieter
Der Inhalt des zu kündigenden Mietvertrages sollte auf Kündigungsfristen geprüft werden ehe man ein Kündigungsschreiben verfasst. Handelt es sich um einen unbefristeten Mietvertrag gelten die üblichen Kündigungsfristen. Das heißt, es besteht die gesetzliche Kündigungsfrist von drei Monaten zum Monatsende oder wahlweise auch zum Quartal. Es gibt die Möglichkeit den laufenden Monat in die Kündigungsfrist mit einzubeziehen, jedoch nur, wenn die Kündigung dem Vermieter oder der zuständigen Hausverwaltung innerhalb der ersten drei Tage des laufenden Monats vorliegt. Eine Kündigung des Mieters bedarf keines Grundes um rechtswirksam zu werden. Im Schreiben muss das Wort Kündigung enthalten sein und es muss vom Mieter handschriftlich unterschrieben werden. Hier ist besonders bei Wohngemeinschaften darauf zu achten, dass jeder Mitbewohner der den Mietvertrag mit unterschrieben hat nun auch die Kündigung unterschreibt. Eine Kündigung darf nicht per SMS, WhatsApp oder Fax übermittelt werden. Es gilt die schriftliche Form als Brief, persönlich oder per Post überbracht. Möchte man sicherstellen, dass der Empfänger das Schreiben erhalten hat, so ist die persönliche Übergabe oder das Einschreiben mit Rückschein zu wählen. Zu empfehlen ist bei persönlicher Übergabe, die schriftliche Bestätigung des Erhalts durch den Empfänger. Ist der Mieter in Zeitnot, so hält er sich am besten genau an diese Vorgaben um ein zügiges Ende des Mietverhältnisses zu erreichen. In Bezug auf den Auszug eines Mieters wird jedoch nicht nur um die Kündigung an sich bzw. den Auszugszeitpunkt gestritten. Themen über die Abnutzung des Mietgegenstandes führen des öfteren zu Auseinandersetzungen. Gerade beim Auszug kommt zu Tage, wie unterschiedlich die Meinungen von Mieter und Vermieter tatsächlich sein können. Dem Mieter stellt sich zusätzlich die Frage ob er ohne Reparaturen seine Mietkaution zurückbekommt. Tatsächlich ist normalerweise der Vermieter verpflichtet, Schönheitsreparaturen durchzuführen. Im Mietvertrag kann dies jedoch wenigstens teilweise anders vereinbart werden. Diese Regelungen stehen dann auch als Schönheits- oder Kleinreparaturklauseln im Vertrag. Dadurch ist der Mieter einverstanden Reparaturen von Bagatellschäden bis üblicherweise max. 100 Euro selbst zu tragen. Ob getroffene Vereinbarungen im Mietvertrag rechtens sind, kann ein Mieter bei einem Anwalt für Mietrecht erfahren. Das Geld ist hier gut angelegt, da es eventuelle Prozesskosten reduziert und außerdem viel Ärger spart. Nutzen Sie durch anwaltsuche.de die kostenfreie Kontaktaufnahme zu einem Anwalt in Wernau am Neckar.
Mietwucher – überzogene Mietforderungen
Auskunft über Mietwucher gibt der Paragraph 291 des StGB. Wucher umfasst demnach alles, was das finanzielle Ausnützen einer Person bedeutet, die, durch z.B. eine Notlage, oder auch nur durch Unerfahrenheit, im Nachteil ist. Prinzipiell darf ein Vermieter natürlich eine Mieterhöhung festlegen. Dies darf jedoch in drei Jahren nur einmal vorgenommen werden und in vielen Städten muss der Vermieter hierbei auch eine sog. Kappungsgrenze von 20 oder sogar 15 Prozent einhalten. Die erhöhte Miete muss sich außerdem an der ortsüblichen Vergleichsmiete orientieren. Eine Mietpreisüberhöhung ist dann erreicht, wenn die geforderte Kaltmiete des Vermieters 20 % des örtlichen Mietspiegels übersteigt. Ist der Mietspiegel im betroffenen Wohngebiet mindesten 50 % unter der veranschlagten Miete, so darf man Mietwucher vermuten. Wichtig bei Mietwucher ist auch der Umstand der Zwangslage, etwa dass Mieter die überteuerten Wohnungen mieten mussten, da sie keine Alternative hatten. In der Praxis ist dies jedoch oft nicht so einfach zu belegen. Ein nahezu bahnbrechender Lichtblick gegen das Treiben von Miethaien bietet ein Urteil des Landgericht Hamburg nach insgesamt fünf Jahren Streit. Renovierungsbedürftige Wohnungen wurden in diesem Fall völlig überteuert an Arbeitssuchende vermittelt und vom Job-Center Hamburg bezahlt. Nachdem die Zustände im Herbst 2010 an die Öffentlichkeit kamen, klagte das Amt und bekam vom Amtsgericht und vom Landgericht Recht. Die Rechtsprechung endete mit einem Urteil, welches dem Unternehmen, das die katastrophalen Wohnungen vermietete, eine Rückzahlung der 52.000 Euro inklusive Zinsen auferlegte. Außerdem mussten die Mieten den Umgebungsmieten angeglichen werden. Wichtig ist dieses Urteil für alle Benachteiligten, die in derlei Notlage geraten. Abschließend sei zu diesem Thema noch einmal gesagt, dass Miethaie meist ganz schamlos eine Notsituation ihrer Opfer ausnutzen. Als Betrogener fühlt man sich oft auch noch schuldig, da man mit der Unterschrift seine Zustimmung signalisiert hatte und sich unter Druck setzen ließ. Der Weg aus solch einer Situation kann jedoch meist durch einen Anwalt für Mietrecht durchaus ermöglicht werden. Alle Vertragsbestandteile sind ohne Bedeutung, wenn ein Gericht feststellt, dass es sich im jeweiligen Fall um Mietwucher handelt. Ein Rechtsanwalt gibt kompetent Auskunft, ob der Mieter die volle Miete zahlen muss. Nur ein ausgewiesener Kenner der Rechtslage ist in der Lage zu beurteilen ob es sich bei den aufgetretenen Mängel tatsächlich um einen, den Mietzins reduzierenden Sachverhalt handelt. Hier ist also Vorsicht und anwaltlicher Rat gefragt. Ein Rechtsanwalt weiß, welche Frist im Einzelfall angemessen ist.