Rechtsanwälte und Kanzleien für Mietrecht in Zerbst/Anhalt finden
Leider haben wir keinen Anwalt für Mietrecht gefunden. In der nachfolgenden Liste finden Sie daher Anwälte mit anderen Rechtsgebieten in Zerbst/Anhalt.
Antje Wecke
Fachanwalt für SozialrechtAlte Brücke 45, 39261 Zerbst /Anhalt
Fragen zum Mietvertrag? Lassen Sie einen Fachmann prüfen
Spielzeugmodell eines Einfamilienhauses in zwei Händen Der Markt für vermieteten Wohnraum ist mitunter stark umkämpft. Eine überhastete Einscheidung für das falsche Mietobjekt ist da schnell einmal getroffen. Bei näherer Betrachtung jedoch wären einige Vertragsbestandteile nachteilig für den Mieter. Es ist wichtig und ratsam, einen Mietvertrag vor einer Unterschrift sorgsam zu lesen. Bei Fragen kann auch ein Anwalt für Mietrecht zu Rate gezogen werden. Besonders aufmerksam sollte man auch bei Mietverträgen sein, die eine automatische Steigerung der Miete vorsehen, so genannte Staffelmietverträge.
Die notwendige Wohnungsgeberbestätigung
Der Einzug eines neuen Mieters ist übrigens der Meldebehörde durch eine Vermieterbescheinigung zu melden und Aufgabe des Vermieters. Die Datenübermittlung hat innerhalb von zwei Wochen zu erfolgen, ein Versäumnis gilt als Ordnungswidrigkeit und wird mit Bußgeld bis 1000 Euro geahndet. Auch bei der Untervermietung ist an die Meldepflicht zu denken. Dann trifft diese Pflicht jedoch den Mieter und nicht den Wohnungseigentümer. Der Auszug eines Mieters/Untermieters ist hingegen in der Regel nicht meldepflichtig.
WEG-Reform was ist neu?
Seit dem 01. Dezember 2020 gibt es neue Regelungen für das Wohneigentumsrecht. Die Änderungen des Reformgesetzes im Überblick. Die Einladefrist zur Eigentümerversammlung hat nun drei Wochen vorher, anstelle der bisher üblichen zwei Wochen, zu erfolgen. Die Versendung der Einladung selbst wurde erleichtert und ist nun auch per e-mail möglich. Es braucht keine Zweitversammlungen mehr, da nun auch bei einer geringeren Anzahl als 50 % Miteigentumsanteile eine Beschlussfassung möglich ist. Ein weiteres Novum ist die Möglichkeit der Online-Eigentümerversammlung, die es auch ortsfernen Eigentümern ermöglicht teilzunehmen. Auch die bisher eher langwierigen Umlaufbeschlüsse werden einfacher. Denn sie sind nun ebenfalls per e-mail oder Fax möglich, sogar WhatsApp ist erlaubt. Unverändert bleibt jedoch die Notwendigkeit der 100 % Zustimmung. §18 Abs. 4 des neuen WoEigG besagt: „Jeder Wohnungseigentümer kann von der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer Einsicht in die Verwaltungsunterlagen verlangen.“ Für bauliche Veränderungen, wie einer Markise beispielsweise, bedarf es keiner hundertprozentigen Zustimmung mehr, ein einfacher Mehrheitsbeschluss ist ausreichend. Es gibt nun auch die Möglichkeit sogenannte „privilegierte bauliche Veränderungen“ durchführen zu dürfen, wenn auch auf eigene Kosten. Die WEG kann nun z.B. Dinge wie den Einbau von Ladestationen für E-Autos, Einbruchschutz, Telekommunikationsanschluss etc. nicht mehr untersagen. Freiflächen, die bisher nur als Sondernutzungsrecht eingetragen waren, können nun zu Sondereigentum erklärt werden. Ein Anwalt für Mietrecht hilft bei offenen Fragen gern weiter.
Die Nebenkostenabrechnung
Tochter mit Eltern in Mietwohnung Ob, und wenn ja welche Nebenkosten zu begleichen sind, muss bereits im Mietvertrag stehen. Die unkomplizierte Lösung wäre eine vertragliche Einigung auf einen Nebenkostenpauschalbetrag. Bei dieser Methode werden alle Positionen in einem Punkt zusammengefasst. Diese Art der Miete nennt man dann Brutto- oder Inklusiv-Miete. Für Mietverträge mit Passus über Nebenkosten gilt: Der Mieter hat Anspruch innerhalb einer Frist von zwölf Monaten nach Ablauf des Abrechnungszeitraumes über die angefallenen Nebenkosten informiert zu werden. Nach dieser Frist können dem Mieter keine Nebenkosten aus diesem Zeitraum mehr berechnet werden. Der Anspruch des Mieters für zu viel bezahlte Nebenkosten hingegen erlischt nicht. Die Aufschlüsselung, der auf den Mieter umgelegten Kosten, muss auch für Laien zu verstehen sein. Mit Hilfe eines Verteilerschlüssels in der Betriebskostenabrechnung müssen die entstandenen Kosten für den Mieter klar erkennbar sein. Natürlich dürfen auch die bereits geleisteten Vorauszahlungen des Mieters auf der Abrechnung nicht fehlen.
Welche Kosten können nun auf den Mieter umgelegt werden?
Hierzu zählen Personalkosten wie zum Beispiel der Hausmeister oder die Putzfirma für Treppenhausreinigung, ebenso natürlich auch die Aufwendungen für Heizung und warmes Wasser. Nicht umlegbar sind Reparaturkosten, Verwaltungskosten oder eine komplette Neuanlage eines Gartens zum Beispiel. sorgenvolles Gesicht eines Mieters
Das sollten Sie zur Mietminderung wissen.
Probleme während der Mietzeit sind nicht ausgeschlossen. So kann es z.B. zu Nachbarschaftsstreitigkeiten führen, wenn sich die Parteien gegenseitig gestört oder nicht verstanden fühlen. Wie schlimm muss eine Situation sein um eine Mietminderung zu rechtfertigen? Grundlegend ist Frage zu klären, ob die Mietsache, wie vertraglich geregelt, nutzbar ist oder nicht. Ein Mietminderungsgrund liegt z.B. dann vor, wenn im Mietvertrag ein Stellplatz für ein KFZ zugesichert wird, dieser im Nachhinein jedoch nicht nutzbar ist. Eine defekte Lampe im gemeinschaftlichen Flur hingegen ist nicht als Mietmangel einzustufen, hier handelt es sich lediglich um einen sog. Bagatellschaden. Nicht eingefordert werden können auch Schäden, für die der Mieter selbst verantwortlich ist, wie z.B. Schimmelbefall durch falsches Lüftungsverhalten. In welcher Höhe darf die Miete gemindert werden? Tatsächlich hängt die jeweilige Minderung vom Einzelfall und der jeweiligen Beeinträchtigung ab. Der erste Schritt muss jedoch sein, den Vermieter über den Schaden und der dadurch hervorgerufenen Beeinträchtigung zu informieren, damit dieser die Möglichkeit hat den Schaden zu beheben. Eine Mietminderung ist folglich erst rechtens, nachdem der Vermieter trotz Kenntnisnahme des Mängels und Fristsetzung zur Schadensbehebung, die Gelegenheit zur Mängelbeseitigung nicht genutzt hat. Anstelle einer Mietminderung könnte der Mieter auch auf Mängelbeseitigung klagen, oder eine sog. Ersatzvornahme durchführen lassen – also den Mangel auf Kosten des Vermieters beseitigen lassen. Die jeweils beste Vorgehensweise kann ein Anwalt für Mietrecht erklären. Haus aus Papier gefaltet mit rotem Dach
Die Kündigung der Mietwohnung durch den Vermieter
Kündigung Mietvertrag Wird ein Mietvertrag vom Vermieter gekündigt, so muss diese Kündigung immer begründet werden. Die § 573 BGB sowie § 543 BGB und § 569 BGB behandeln das Thema Mietvertragskündigung durch den Vermieter. Einem Mieter kann z.B. gekündigt werden, wenn er seine Mietzahlungen nicht oder nicht pünktlich leistet, seiner Sorgfaltspflicht nicht nachkommt oder der Vermieter Eigenbedarf anmelden kann. Bei einer Kündigung wegen Eigenbedarf muss der Vermieter auf einige Dinge achten. Neben dem Vermieter und seinen Familienangehörigen kann auch Eigenbedarf für Hausangehörige, also Angestellte, Pflegepersonal oder Pflegekinder angemeldet werden. Auch wenn vernünftige und nachvollziehbare Gründe ausreichend sind für eine Eigenbedarfskündigung, so muss doch sichergestellt sein, dass es keine alternative, freie, also zur Verfügung stehende, Wohnung gegeben hat. Sowohl für Mieter als auch für Vermieter gilt, ist man sich nicht sicher ob Eigenbedarf gerechtfertigt ist, so kann der Rat eines Anwalts für Mietrecht schnell zu Klarheit verhelfen.
Die Räumungsklage
Hat der Vermieter dem Mieter gekündigt und ist die Kündigung gerechtfertigt, so muss der Mieter fristgerecht ausziehen. Hat man einen uneinsichtigen Mieter, dann weigert er sich auszuziehen. Der einzig mögliche Weg, den Mieter zum Auszug aus der Immobilie zu bewegen, ist nun die Räumungsklage. Die Voraussetzung einer Räumungsklage ist jedoch eine Nachfristsetzung. Wenn auch diese Frist den Mieter nicht zum Auszug bewegen konnte, kann der Vermieter nun beim zuständigen Amtsgericht Klage einreichen. Mit dem bei Gericht erworbenen Räumungstitel kann nun die Räumung der Wohnung durch einen Gerichtsvollzieher erzielt werden. Schneller und unverbindlicher Rat von einem Anwalt für Mietrecht in Zerbst/Anhalt , ist sehr wertvoll in solchen Situationen.
Die Kündigung durch den Mieter
Der Inhalt des zu kündigenden Mietvertrages sollte auf Kündigungsfristen geprüft werden ehe man ein Kündigungsschreiben verfasst. Zumeist wird ein Mietvertrag unbefristet geschlossen. D.h. es gelten die gesetzlichen Regelungen, also drei Monate zum Monatsende oder zum Quartal. Möchte man den laufenden Monat gerne in die Kündigungsfrist miteinbeziehen, so ist dies lediglich möglich, wenn die Kündigung den Vermieter während der ersten drei Tage eines Monats erreicht. Entgegen der Kündigung durch den Vermieter bedarf es bei der Kündigung durch den Mieter keines Grundes. Inhaltlich muss das Kündigungsschreiben lediglich die Tatsache festhalten, dass man die Mietsache kündigt und natürlich ist die handschriftliche Unterschrift des Mieters notwendig. Bei Wohngemeinschaften ist zusätzlich darauf zu achten, dass eine Kündigung nur wirksam ist, wenn alle Unterzeichner des Mietvertrages auch auf der Kündigung unterschreiben. Neben der inhaltlichen Form ist auch auf die Art und Weise der Überbringung der Kündigung wichtig, eine SMS, ein Fax oder auch per mail erfüllt nicht die Formerfordernis. Gültig ist die schriftliche Kündigung nur, wenn sie per Post oder persönlich übergeben wird. Möchte man sicherstellen, dass der Empfänger das Schreiben erhalten hat, so ist die persönliche Übergabe oder das Einschreiben mit Rückschein zu wählen. Überdies empfiehlt sich bei persönlicher Übergabe eine schriftliche Bestätigung des Empfangs einzufordern. Ist der Mieter in Zeitnot, so hält er sich am besten genau an diese Vorgaben um ein zügiges Ende des Mietverhältnisses zu erreichen. In Bezug auf den Auszug eines Mieters wird jedoch nicht nur um die Kündigung an sich bzw. den Auszugszeitpunkt gestritten. Fragen über möglicherweise notwendige Renovierungsarbeiten oder Schönheitsreparaturen entstehen. Mieter und Vermieter können sich hier in ihren Ansichten deutlich voneinander unterscheiden. An der Abnahme der Mietwohnung hängt, als Druckmittel des Vermieters, meist die Rückzahlung der Mietkaution. Im Normalfall gehören Schönheitsreparaturen in den Aufgabenbereich des Vermieters. Im Mietvertrag kann dies jedoch wenigstens teilweise anders vereinbart werden. Diese Regelungen stehen dann auch als Schönheits- oder Kleinreparaturklauseln im Vertrag. Gem. einigen Grundsatzurteilen wird, zum Schutz des Mieters, eine maximale Kostenübernahme bei Kleinreparaturen bis 100 Euro durch den Mieter als vertretbar angesetzt. Fühlt man sich benachteiligt und findet alleine keinen Weg aus den Differenzen mit seinem Vermieter oder Mieter, so ist der Gang zum Anwalt für Mietrecht angebracht. Seine Hilfe spart Nerven und in vielen Fällen auch Geld, nämlich dann, wenn es um drohende Prozesskosten geht. anwaltsuche.de hilft Ihnen durch die Möglichkeit einer kostenlosen Kontaktaufnahme zu einem Anwalt in Zerbst/Anhalt.
Mietwucher - unerschwingliche Mietforderungen
Mietwucher ist geregelt im § 291 StGB. Wucher wird dort zusammenfassend definiert, als das Ausnutzen von z.B. Unerfahrenheit oder einem Mangel an Urteilsvermögen eines anderen um sich selbst zu bereichern. Prinzipiell darf ein Vermieter natürlich eine Mieterhöhung festlegen. Dabei hat sich der Vermieter an die Kappungsgrenze von 20 %, in manchen Städten sogar nur 15 % zu halten und es ist ihm lediglich eine Erhöhung alle drei Jahre gestattet. Die erhöhte Miete muss sich außerdem an der ortsüblichen Vergleichsmiete orientieren. Zusätzlich darf die geforderte Miete diese Vergleichsmiete nicht um 20 % übersteigen, ansonsten handelte es sich um eine Mietpreisüberhöhung. Ist der Mietspiegel im betroffenen Wohngebiet mindesten 50 % unter der veranschlagten Miete, so darf man Mietwucher vermuten. Es ist zusätzlich die Ausnützung einer Zwangslage von großer Bedeutung, die beispielsweise dann eintritt wenn der Mieter nicht in der Lage ist ein anderes Mietobjekt zu finden. Diese Beweise herbeizuschaffen ist oft sehr schwierig. Nach einem langjährigen Rechtsstreit weist ein Urteil aus Hamburg den Weg um gegen ungerechtfertigt hohe Mieten vorzugehen. Im vorliegenden Fall, wurden vom Job-Center Hamburg überhöhte Mieten für Wohnungen von Hartz-IV-Empfängern bezahlt. Das Landgericht Hamburg gab der eingereichten Klage des Job-Centers Recht. Nach der Rechtsprechung musste der Vermieter dem Job-Center 52.000 Euro zurücküberweisen inklusive der Zinsen. Zusätzlich wurde das Unternehmen dazu verpflichtet die Mieten auf ein angebrachtes Maß zu senken. Dies stärkt die Position vieler auf Hilfe Angewiesener. Menschen in Not werden leider immer wieder an Menschen geraten, die diese Situationen schamlos ausnützen. Später leiden die Geschädigten oft an Selbstzweifeln und machen sich Vorwürfe, auf diese Verträge eingegangen zu sein. Vertrauen Sie sich einem Anwalt für Mietrecht an und lassen Sie ihn prüfen ob und welcher Weg aus Ihrer Notsituation möglich ist. Wird Mietwucher vor Gericht als solcher anerkannt, sind ausnahmslos alle diesbezüglichen Vereinbarungen nichtig, egal was unterschrieben wurde. Der Vermieter wird auf Ihr Anliegen sich bereitwilliger reagieren wenn Sie sich im vornherein anwaltlichen Rat geholt haben. Nur ein ausgewiesener Kenner der Rechtslage ist in der Lage zu beurteilen ob es sich bei den aufgetretenen Mängel tatsächlich um einen, den Mietzins reduzierenden Sachverhalt handelt. Ein Anwalt weiß wie Mieter bei Mietmängel vorgehen müssen, um später eine Mietminderung zu erzielen. Ein Rechtsanwalt weiß, welche Frist im Einzelfall angemessen ist.