Finden Sie einen Anwalt für Wohnungseigentumsrecht in Düsseldorf Stadtbezirk 2 für Ihre Rechtsfragen

Rechtsanwalt Urs Quadbeck
Rechtsanwalt · Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht · Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
Hüttenstraße 1, 40215 Düsseldorf

0211 - 95 95 41 – 0

Kontaktformular

Urs Quadbeck, Ihr Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht und Miet- und Wohnungseigentumsrecht in Düsseldorf. Als Fachanwalt bin ich auf alle juristischen Probleme rund um das Bau- und Architektenrecht, Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht in und um Düsseldorf spezialisiert. Senden mir jederzeit eine Anfrage über das Kontaktformular auf meinem Profil, ich helfe Ihnen gern weiter! Meine Kompetenzen. Seit Beginn meiner anwaltlichen Tätigkeit im März 2002 bin ich ausschließlich in Rechtsfragen rund um das Thema Immobilie tätig. Im Laufe dieser Jahre habe ich zahlreiche Großbauvorhaben begleitet, von Hotels, Bürogebäuden über Ärztehäuser bis hin zu großen Wohnungsbauprojekten. Durch diese langjährige Erfahrung bin ich in der Lage, die komplexen rechtlichen Auswirkungen bei Bauablaufstörungen umfassend zu beurteilen und gegebenenfalls zu antizipieren. Um Ihnen auch aus theoretischer Sicht stets einwandfreien Rat garantieren zu können, habe ich sowohl die Fachanwaltschaft für Bau- und Architektenrecht als auch die Fachanwaltschaft für Miet- und WEG-Recht erlangt. Meine Arbeitsweise. Neben Projektentwicklern und Bauträgern ...mehr

Zu meinem Profil

Näheres zum Wohnungseigentumsrecht

Familie freut sich über Wohnungseigetum Nach Ende des zweiten Weltkrieges war Wohnraum knapp. Durch ihre Mitfinanzierung am Wohnungsbau wurde den Menschen ein realer Gegenwert, in Form einer Wohnung, geboten. Eine gesetzliche Regelung wurde notwendig und so entstand 1951 das Wohnungseigentumsrecht. Als Wohnungskäufer erwirbt man nun ein Sondereigentum an seiner Wohnung. Rechte und Pflichten an diesem Sondereigentum gehen auf den Wohnungseigentümer über. Mit dem Eigentum einer Wohnung erhält man auch Anteile am Gemeinschaftseigentum.

Ohne Teilungserklärung geht es nicht

Wohnungseigentümer freut sich Die jeweiligen Eigentumsanteile sind geregelt in der Teilungserklärung. Das Teileigentumsgrundbuch, wie das Wohnungsgrundbuch auch genannt wird, findet sich im Grundbuchamt, welches sich gewöhnlich im zuständigen Amtsgericht befindet. Bei Vermietung kann durch die Teilungserklärung genau bestimmt werden was als Sondereigentum ausgewiesen ist, also zur Wohneinheit gehört. Die Kostenaufteilung des Miteigentums an gemeinschaftlich genutzten Bereichen kann durch die Teilungserklärung berechnet werden. Die notariell beglaubigte Teilungserklärung dient der Rechtssicherheit.

Was bedeutet Sondereigentum?

drei Personen besprechen den Kauf einer Wohnung Neben den Räumen der Wohnung und aller ihrer nicht tragenden Innenwände gehören auch Fußbodenbeläge, Innentüren, Deckenverkleidungen, Wandverkleidungen sowie sanitäre Installationen zum Sondereigentum. Fenster allerdings und auch die Außenseite der eigenen Wohnungstür sind kein Sondereigentum. Balkone sind ebenfalls nur teilweise Sondereigentum. Rohrleitungen für Abwasser, Abgas oder Heizung sind ebenfalls kein Sondereigentum. Deshalb ist eine Badsanierung zwar ersteinmal die alleinige Entscheidung des Sondereigentümers, sind jedoch durch den Umbau neue Rohre oder ein Umbau der Rohre nötig, so muss dies von der Eigentümergemeinschaft beschlossen werden. Sonderwünsche können jedoch, wenn es sich um sondereingentumsfähige Dinge handelt, über die Teilungserklärung berücksichtigt werden. Die Vermengung von Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum bringt viel Streitpotential unter der Eigentümergemeinschaft mit sich. Hier einen fachkundigen Anwalt für Wohnungseigentumsrecht zu konsultieren ist ratsam.

Die Haftung im Schadensfall

Wasser läuft aus einer schadhaften Leitung Fehler oder Schäden am Bau werfen die Frage nach der Haftung auf. Selbstverständlich haftet ein Architekt oder Ingenieur genauso wie jeder Handwerker und Baustofflieferant für seine Leistungen. Wie immer bei Schadensersatzfragen ist aber der jeweilige Fehler auch hier schlüssig nachzuweisen. Liegt der Fehler im Einkauf, in der Verarbeitung oder war die Ware mangelhaft? Auch Verjährungsfristen sind zu beachten, denn es dauert oft sehr lange um den Schadensverursacher festzustellen. Natürlich gibt es auch Schäden, die nach Bezug der Eigentumswohnung entstehen. Hier gibt das Gesetz einige Regeln vor. Entsteht dem Sondereigentum ein Schaden, so ist laut § 14 WEG der jeweilige Eigentümer selbst in der Verantwortung. Klar geregelt ist auch der Schaden der durch Sondereigentum am Gemeinschaftseigentum entsteht. Hier haftet ebenfalls der Eigentümer des Sondereigentums. Nicht selten kommt es aber vor, dass im umgekehrten Fall Gemeinschaftseigentum ein Sondereigentum beschädigt. Gern wird hier das Beispiel mit dem beschädigten Dach, durch das Wasser in die darunter liegende Wohnung eindringt, genannt. Ein Hagel- oder Sturmschaden ist bei der abgeschlossenen Hausversicherung zu melden. Es kann auch sein, dass die Eigentümergemeinschaft, der Verwalter oder die Hausverwaltung ihrer Instandhaltungspflicht nicht nachgekommen sind, dann liegt die Verantwortung der Reparatur bei ihnen. Als letzte Möglichkeit bleibt dem Eigentümer dann nur noch, die Eigentümergemeinschaft zu bitten, die durch den Dachschaden an seinem Sondereigentum entstandenen Kosten in die Reparaturkosten des Daches mit einfließen zu lassen.

Die Eigentümergemeinschaft

Bau eines Mehrfamilienhauses Wohnungseigentümer können sich über Beschlussfähigkeit und Beschlussfassung im WEG informieren. Die wesentlichen Angelegenheiten regelt die Gemeinschaft lt. § 23 durch Beschlüsse auf der jährlichen Eigentümerversammlung. Unter § 24 steht genau, wie eine Eigentümergesellschaft einberufen wird und welche Bedingungen zu erfüllen sind. Die Teilungserklärung hilft um festzulegen wer welches Stimmrecht hat. Oft kommt es auf Eigentümerversammlungen zu heftigen Disputen, da die Meinung der Eigentümer zu weit auseinandergehen. Meist geht es um Geld, oft aber auch um Rechte ("Dürfen Miteigentümer im gemeinschaftlich genutzten Waschkeller rauchen?"), oder die Hausgemeinschaft verweigert einem Eigentümer die Tierhaltung. Findet man keinen Konsens, droht eine Auseinandersetzung vor Gericht. Hier hilft oft nur der Gang zu einem vertrauensvollen und fachkundigen Anwalt weiter.

Eine Hausordnung muss sein

Eigentümerversammlung Das WEG führt in § 21 Abs. 5 Nr. 1 auf, dass zu einer ordnungsgemäßen Verwaltung die Aufstellung einer Hausordnung gehört. Eine Hausordnung wird entweder in der Teilungserklärung festgehalten oder von den Eigentümern auf einer Eigentümerversammlung beschlossen. Eine Hausordnung legt unter anderem, die regelmäßige Reinigung des gemeinsamen Treppenhauses, Ruhezeiten wie Mittags- und Nachtruhe oder zu welchen Zeiten und wie lange musiziert werden darf, fest. Alle Regelungen, die über bloße allgemeine Verhaltensregeln hinausgehen sind jedoch nicht zulässig, da auch eine Hausordnung der Inhaltskontrolle nach dem Recht der Allgemeinen Geschäftsbedingungen, bzw. dem BGB unterliegen.

Ist Vermietung über Internetplatformen wie Airbnb, oder eine gewerbliche Nutzung gestattet?

Vertragsunterzeichnung Haus Bevor man sich im Sondereigentum ein Gewerbe aufbaut, ist ein Blick in die Teilungserklärung notwendig. Die Miteigentümer wollen durch eine Einschränkung der gewerblichen Nutzung den Wert der Immobilie schützen. Die Miteigentümer können einem Gewerbe jedoch nur widersprechen, wenn absehbar ist, dass damit der Wert der Immobilie sinkt oder die Störungen für die anderen Parteien etwa durch Lärm oder Publikumsverkehr zu groß wären. Neben der klassischen Vermietung an einen Mieter, erfreut sich in den letzten Jahren auch die Kurzzeitvermietung an Touristen über u.a. Airbnb oder auch booking.com immer größerer Beliebtheit. Für die Miteigentümer ist das oft ein Ärgernis. 2019 verkündete der BGH nun ein wichtiges Urteil: Das erste Urteil vom 12.04.2019 besagt, dass die Formulierung in der Teilungserklärung „ zu Wohnzwecken“ als Nutzung eben auch kurzeitige Nutzung einschließe. Ausserdem nimmt der BGH bezug auf das WEG § 13 Abs. 1 „Jeder Wohnungseigentümer kann, soweit nicht das Gesetz oder Rechte Dritter entgegenstehen, mit den im Sondereigentum stehenden Gebäudeteilen nach Belieben verfahren, insbesondere diese bewohnen, vermieten,verpachten oder in sonstiger Weise nutzen, und andere von Einwirkungen ausschließen.“ In einem kurz zuvor gefällten Urteil zu diesem Thema weist der BGH die Miteigentümer aber darauf hin, dass sie Verstöße gegen die Hausordnung oder Lärmbelästigung nicht hinnehmen müssen lt. WEG § 15 Abs. 3. Eine Änderung der Teilungserklärung wäre eine mögliche Lösung, ist jedoch nur einstimmig möglich. Als Miteigentümer einer Wohnanlage teilen Sie eine ganze Menge mit den anderen Miteigentümern, bei strittigen Fragen ist es oft besser schnell die Rechtslage zu kennen, hier hilft Ihnen ein Anwalt für Wohnungseigentumsrecht.