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Rechtsanwältin Verena Graf-van Geldern
Rechtsanwältin · Fachanwältin für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
Bottroper Straße 175, 46117 Krefeld

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Verena Graf-van Geldern, Rechtsanwältin für Nachbarrecht sowie Fachanwältin für Miet- und Wohnungseigentumsrecht in Oberhausen und Krefeld. Haben Sie Ärger mit Ihrem Vermieter oder Streit mit dem Nachbarn? Das müssen Sie nicht einfach so hinnehmen. Als Fachanwältin für Mietrecht informiere ich Sie über Ihre Rechte und ermögliche Ihnen eine streitfreie Zukunft. Senden Sie mir einfach eine Nachricht und ich melde mich umgehend bei Ihnen zurück. Meine Kompetenzen. Was mich gegenüber meinen Kollegen hervorhebt ist mit Sicherheit meine ausgeprägte Erfahrung in meinem Fachgebiet. Mit dem Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht beschäftige ich mich bereits seit der Aufnahme meiner anwaltlichen Tätigkeit im Jahre 1995. Seit mehr als 12 Jahren bin ich schwerpunktmäßig in diesem Bereich tätig und kenne deshalb alle Probleme, Sorgen und Nöte, mit denen Mieter sowie Vermieter konfrontiert sind. Damit ich Sie auch jederzeit fachlich einwandfrei beraten kann, habe ich zusätzlich den Lehrgang zur Fachanwältin absolviert und bin seit 2006 berechtigt den Titel ...mehr

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Wichtiges zum Wohnungseigentumsrecht

Familie freut sich über Wohnungseigetum Die Zerstörung durch den zweiten Weltkrieg sorgte für große Wohnungsnot. Die Menschen kamen zu Wohneigentum, weil sie sich durch ihre finanzielle Hilfe am Schaffen von neuem Wohnraum beteiligten. 1951 wurde deshalb das Gesetz für Wohnungseigentumsrecht geschaffen. Das Eigentum einer Wohnung wird Sondereigentum genannt. Rechte und Pflichten an diesem Sondereigentum gehen auf den Wohnungseigentümer über. Man ist also auch zu einem bestimmten Anteil Eigentümer des Gemeinschaftseigentums mit Rechten und Pflichten.

Ein wichtiges Dokument – die Teilungserklärung

zwei Eigentümer beraten sich In der Teilungserklärung ist das jeweilige Sondereigentum und das dazugehörige Gemeinschaftseigentum detailliert aufgelistet. Sie ist im Teileigentums- oder auch Wohnungsgrundbuch im Grundbuchamt zu suchen, das meist dem örtlichen Amtsgericht zugeordnet ist. In der Teilungserklärung findet man den genauen Anteil am Gemeinschaftseigentum und die Aufschlüsselung des Sondereigentums. Die Kostenaufteilung des Miteigentums an gemeinschaftlich genutzten Bereichen kann durch die Teilungserklärung berechnet werden. Da eine Teilungserklärung notariell beglaubigt werden muss, bietet sie dem Käufer Rechtssicherheit.

Was zum Sondereigentum gehört

Diskussion über Grundriss einer Wohnung Als Sondereigentum gelten natürlich die Räume sowie ihre nicht tragenden Innenwände und Innentüren, genauso wie Fußbodenbeläge und Deckenverkleidungen, oder sanitäre Installationen. Wichtig zu wissen ist, dass weder Fenster noch die dem Treppenhaus zugewandte Seite der Wohnungseingangstür Teil des Sondereigentums sind. Das gleiche gilt für Balkone, denn auch wenn der Innenraum Sondereigentum ist, die Außenwand und Decke gehören zum Gemeinschaftseigentum. Auch gemeinschaftlich genutzte Rohre wie Abwasser- oder Heizungsrohre sind nicht Teil des Sondereigentums. Dies führt dazu, dass eine Badrenovierung nur so lange die alleinige Entscheidung des Wohnungseigentümers ist, wie die gemeinschaftlichen Rohre nicht in den Umbau miteinbezogen werden. Über die Teilungserklärung können aber manchmal Änderungen vorgenommen werden so kann ein Tiefgaragenstellplatz zum Sondereigentum erklärt werden. Entscheidungen über das Gemeinschaftseigentum, mit denen alle gleichermaßen einverstanden sind, sind nicht immer leicht zu finden. Es ist sinnvoll sich den Rat eines Anwaltes für Wohnungseigentumsrecht einzuholen bevor der Streit eskaliert.

Die Haftung im Schadensfall

Siphon nach einer Reparatur Schon beim Bau von Eigentumswohnungen können Schäden entstehen. Grundsätzlich haften alle Gewerke am Bau für durch sie verursachte Baumängel. Wie immer bei Schadensersatzfragen ist aber der jeweilige Fehler auch hier schlüssig nachzuweisen. Kann man einen Materialfehler nachweisen, oder wurde es falsch bestellt? Bis geklärt ist wer die Haftung zu tragen hat, vergeht oft viel Zeit und es können Verjährungsfristen einsetzen. Schäden entstehen aber auch oft erst nach Bezug der Eigentumswohnung. Verursacht der Eigentümer selbst einen Schaden gibt es gesetzliche Regelungen. In § 14 WEG ist klar festgelegt, dass der Eigentümer für Schäden an seinem Sondereigentum selbst aufkommt. Wird Gemeinschaftseigentum durch ein Sondereigentum beschädigt, so haftet ebenfalls der jeweilige Sondereigentümer. Umgekehrt kann auch Gemeinschaftseigentum Sondereigentum beschädigen. Gern wird hier das Beispiel mit dem beschädigten Dach, durch das Wasser in die darunter liegende Wohnung eindringt, genannt. Die Gebäude- oder Hausversicherung ist zuständig, wenn das Dach durch einen Sturm- oder Hagelschaden beschädigt wurde. Es kann auch sein, dass die Eigentümergemeinschaft, der Verwalter oder die Hausverwaltung ihrer Instandhaltungspflicht nicht nachgekommen sind, dann liegt die Verantwortung der Reparatur bei ihnen. Sind weder Versicherung noch die Eigentümergemeinschaft zur Schadensregulierung verpflichtet, so bleibt nur die Möglichkeit die Eigentümergemeinschaft zu bitten in die Renovierung des Daches auch die geschädigte Wohnung miteinzubeziehen.

Die Eigentümergemeinschaft

Wohnungen under construction Das Wohnungseigentumsrecht legt genau fest, welche Verpflichtungen und Rechte die einzelnen Eigentümer der Eigentümergemeinschaft untereinander haben. Entscheidungen, die das Gemeinschaftseigentum betreffen, sind auf einer jährlichen Eigentümerversammlung zu beschließen. Unter § 24 steht genau, wie eine Eigentümergesellschaft einberufen wird und welche Bedingungen zu erfüllen sind. In der Teilungserklärung sind die jeweiligen Stimmanteile der Eigentümer festgelegt. Gehen die Meinungen über abzustimmende Themen zu weit auseinander, kommt es auf einer Eigentümerversammlung leicht einmal zu Streit. So herrscht u.a. gerne Uneinigkeit über Themen wie, welche Mülltonnen benötigt werden, wieviele und wie viel Liter sie fassen sollen, oder ob man mit dem Hausmeisterdienst zufrieden ist. Dies führt auch zu juristischen Auseinandersetzungen. Gut beraten ist man deshalb, sich zeitig an einen fachlich kompetenten Anwalt für Wohnungseigentumsrecht zu wenden.

Interessantes zur Hausordnung

Hausverwaltung erklärt Tagesordnungspunkte Neben dem Paragraphen über die Pflicht zur Eigentümerversammlung gibt es auch eine Regelung für die Hausordnung unter dem § 21 Abs. 5 Nr. 1 WEG. Eine Hausordnung wird durch Mehrheitsbeschluss der Eigentümer auf einer Eigentumsversammlung entschieden, es sei denn sie ist bereits in der Teilungserklärung enthalten. In einer Hausordnung findet man Regelungen über die Reinigung des Treppenhauses, die Festlegung von Ruhezeiten, Regelungen zum Brandschutz genau so wie ein evtl. Verbot Wäsche auf dem Balkon zu trocknen oder dort zu grillen. Es gibt jedoch auch Grenzen, so darf ein gänzliches Verbot zu Musizieren nicht ausgesprochen werden, dies wiederum regelt bereits das BGB.

Darf die Wohnung zu Kurzzeitzwecken vermietet, oder gewerblich genutzt werden?

Vertragsunterzeichnung Haus Bevor man sich im Sondereigentum ein Gewerbe aufbaut, ist ein Blick in die Teilungserklärung notwendig. Möglicherweise gibt es die Einschränkung, dass gewerbliche Nutzung von den restlichen Eigentümern genehmigt werden muss. Sind durch die gewerbliche Nutzung jedoch keine größeren Störungen zu erwarten als bei einer rein privaten Nutzung, so ergibt dies widerum einen Anspruch des Antragstellers auf Zustimmung durch die Eigentümerversammlung. Ein anderes heikles Thema ist die immer beliebter werdende Vermietung über Internetplatformen wie Airbnb oder booking.com Für die Miteigentümer ist das oft ein Ärgernis. 2019 verkündete der BGH nun ein wichtiges Urteil: Zugunsten der jeweiligen Vermieter der „Touristenwohnungen“ entschied das BGH am 12.04.2019, dass eine Wohnung mit dem Passus in der Teilungserklärung „zu Wohnzwecken“ auch eine Kurzzeitvermietung nicht ausschließt. Ausschlaggebend war für dieses Urteil auch § 13 Abs. 1 WEG in dem es um das Recht des Eigentümers geht, mit seinem Sondereigentum nach Belieben zu verfahren. Im März hat der BGH bei einer anderen Entscheidung zum Thema Kurzzeitvermietung die Eigentümergemeinschaft bereits darauf hingewiesen, das Recht auf Unterlassungsanspruch nach § 15 Abs.3 besteht nur dann, wenn ein Verstoß nachgewiesen werden kann, ständig wechselnde fremde Menschen wären aber nicht ausreichend. Eine Änderung der Teilungserklärung müsse einstimmig erfolgen. Als Miteigentümer einer Wohnanlage teilen Sie eine ganze Menge mit den anderen Miteigentümern, bei strittigen Fragen ist es oft besser schnell die Rechtslage zu kennen, hier hilft Ihnen ein Anwalt für Wohnungseigentumsrecht.