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Rechtsanwalt Robert Drotleff
Nonnenmacher & Drotleff Fachanwaltskanzlei
Rechtsanwalt · Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht · Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
Kiehnlestraße 14, 75172 Pforzheim

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Wohnungseigentumsrecht was ist das?

Familie ist frisch in eigene Wohnung eingezogen Der Wohnraum nach Ende des zweiten Weltkrieges war knapp. Durch ihre Mitfinanzierung am Wohnungsbau wurde den Menschen ein realer Gegenwert, in Form einer Wohnung, geboten. Dies wurde 1951 mit dem Gesetz für Wohnungseigentum WEG rechtlich verankert. Mit dem Kauf einer Eigentumswohnung erwirbt man seitdem das Sondereigentum an dieser Wohnung. Man kauft also Rechte wie die Gestaltungsfreiheit der Wohnung, aber auch Pflichten wie Reparaturen und anfallende Kosten. Das Gemeinschaftseigentum, wie z.B. das Treppenhaus, wird anteilsmäßig auf die Eigentümer verteilt.

Die Teilungserklärung

Mann und Frau ärgern sich am Computer Die Teilungserklärung ist die Begründung von Wohnungseigentum. Sie ist im Teileigentums- oder auch Wohnungsgrundbuch im Grundbuchamt zu suchen, das meist dem örtlichen Amtsgericht zugeordnet ist. Bei Vermietung kann durch die Teilungserklärung genau bestimmt werden was als Sondereigentum ausgewiesen ist, also zur Wohneinheit gehört. Durch die Teilungserklärung kann eine klare Kostenverteilung aller Miteigentümer sichergestellt werden. Die notarielle Beglaubigung der Teilungserklärung ist wichtig um bei Eigentumsübertragung die nötige Rechtssicherheit zu gewährleisten.

Was zum Sondereigentum gehört

drei Personen betrachten Planungsunterlagen Selbstredend sind die Räume der Wohnung Sondereigentum, ebenso Decken- und Wandverkleidungen sowie Fußbodenbeläge, Innentüren, sanitäre Installationen und alle nicht tragenden Innenwände. Fenster allerdings und auch die Außenseite der eigenen Wohnungstür sind kein Sondereigentum. Für Balkone gilt, wie bei der Wohnungstür, die Innenseite ist Sondereigentum, die Außenansicht und Decke gehören zum Miteigentum der Eigentümergemeinschaft. Auch Dinge, die von allen Wohnparteien genutzt werden, wie Abwasser-, Abgas oder Heizungsrohre, gehören nicht zum Sondereigentum. Sanitäre Anlagen auszutauschen ist deshalb nur so lange die alleinige Angelegenheit des Sondereigentümers, wie die gemeinschlaftlichen Rohre nicht mitverändert, oder ausgetauscht werden müssen. Sonderwünsche können jedoch, wenn es sich um sondereingentumsfähige Dinge handelt, über die Teilungserklärung berücksichtigt werden. Je mehr Wohnungseigentümer in einer Gemeinschaft sind, desto schwieriger wird es einen Konsens bei gemeinschaftlich zu beschließenden Reparaturen oder Instandsetzungen zu finden. Nützen Sie bei Streitigkeiten die Hilfe eines Anwalts für Wohnungseigentumsrecht.

Haftung und Kosten bei Schäden

Wasser läuft aus einer schadhaften Leitung Schäden können schon beim Rohbau entstehen. Jeder Architekt, jeder Handwerker oder Baustofflieferant muss für seine Leistung haften. Meist ist es jedoch nicht leicht den Fehler eindeutig einem Gewerk zuweisen zu können. Entstand der Pfusch am Bau erst durch die Handwerker, oder hat der Architekt ursächlich Schuld? Je komplizierter der Fall, desto länger dauert die Klärung. Hier muss dann auch auf Verjährungsfristen geachtet werden. Spätere Mängel, also nach Bezug des Sondereigentums, gibt es natürlich auch. Hier gibt das Gesetz einige Regeln vor. In § 14 WEG ist klar festgelegt, dass der Eigentümer für Schäden an seinem Sondereigentum selbst aufkommt. Wird das Gemeinschaftseigentum durch ein Sondereigentum beschädigt, so hat auch hier der Sondereigentümer dafür aufzukommen. Wie wird es geregelt, wenn Gemeinschaftseigentum das Sondereigentum beschädigt? Gutes Beispiel ist das undichte Dach durch das Wasser in die darunterliegende Wohnung eindringt. Bei Sturm- oder Hagelschäden ist die Gebäudeversicherung zur Schadensregulierung verpflichtet. Oder die Eigentümergemeinschaft ist zur Reparatur verpflichtet, weil sie vom kaputten Dach wusste und die Reparatur des Daches verschleppt oder gar abgelehnt hat. Als dritte Lösung bleibt dann nur noch die Hoffnung, dass die Eigentümergemeinschaft beschließt, die Kosten für die Sanierung des Sondereigentums gemeinsam mit der notwendigen Dachreparatur abzuwickeln und die Kosten zu tragen.

Eigentum verpflichtet - gemeinsames Eigentum erst recht.

Wohnungen errichtet in Holzständerbausweise Wohnungseigentümer können sich über Beschlussfähigkeit und Beschlussfassung im WEG informieren. Wichtige, alle Eigentümer betreffende Themen, werden auf einer jährlichen Eigentümerversammlung besprochen, so steht es im WEG § 23. Es gibt einige rechtliche Rahmenbedingungen die bei einer Eigentümerversammlung einzuhalten sind. Die Teilungserklärung gibt Auskunft über die jeweiligen Stimmanteile aller Eigentümer. Gehen die Meinungen über abzustimmende Themen zu weit auseinander, kommt es auf einer Eigentümerversammlung leicht einmal zu Streit. Typische Streitpunkte sind Renovierungsvorhaben am Gemeinschaftseigentum, Abrechnungsfragen, bauliche Veränderungen, oder Winterdienst. Dies kann auch zu gerichtlichen Auseinandersetzungen führen. Hier hilft oft nur der Gang zu einem vertrauensvollen und fachkundigen Anwalt weiter.

Was steht in einer Hausordnung?

Hausverwaltung erklärt Tagesordnungspunkte Im Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer legt das WEG in § 21 Abs. 5 Nr. 1 die Aufstellung einer Hausordnung fest. Eine Hausordnung wird durch Mehrheitsbeschluss der Eigentümer auf einer Eigentumsversammlung entschieden, es sei denn sie ist bereits in der Teilungserklärung enthalten. Die Hausordnung regelt Dinge die der Sorgfalt oder der Sicherheit dienen sowie einzuhaltende Ruhezeiten genauso wie Bestimmungen über Tierhaltung, das Grillen oder das evtl. Musizieren einer Partei. Werden Regeln aufgestellt, die bestehendem Recht zuwiderlaufen, die Gemeinschaft zu sehr einschränken, oder ihr zuviele Pflichten auferlegen, so sind diese nicht zulässig.

Gewerbliche Nutzung nach WEG, oder auch Vermietung an Touristen

Vertrag gewerbliche Nutzung Haus Eine gewerbliche Nutzung der Eigentumswohnung ist dann erlaubt, wenn die Teilungserklärung dies explizit erlaubt. Die Miteigentümer wollen durch eine Einschränkung der gewerblichen Nutzung den Wert der Immobilie schützen. Die Zustimmung darf jedoch nur unter bestimmten Voraussetzungen verweigert werden, wenn beispielsweise der Wert der Immobilie negativ beeinflusst würde. Neben der klassischen Vermietung an einen Mieter, erfreut sich in den letzten Jahren auch die Kurzzeitvermietung an Touristen über u.a. Airbnb oder auch booking.com immer größerer Beliebtheit. Nicht selten gerät der Eigentümer dabei mit seinen Miteigentümern in Streit, die sich von den ständig wechselnden Nachbarn gestört fühlen. 2019 verkündete der BGH nun ein wichtiges Urteil: Auch eine nur kurzzeitige Vermietung ist zulässig, so in der Teilungserklärung der Begriff zu „Wohnzwecken“ als Nutzung eingetragen ist, lt BGH am 12.04.2019. Zudem, so begründete der BGH sein Urteil, würde anderenfalls das WEG Recht eingeschränkt, das in § 13 Abs. 1 dem Eigentümer zugesteht mit seinem Sondereigentum nach Belieben verfahren zu können sofern er damit Gesetz und die Rechte Dritter achtet. In einem früheren Urteil entschied der BGH, dass ständig wechselnde fremde Leute von den Miteigentümern hinzunehmen seien, im Gegensatz zu konkreten Verstößen gegen die Hausordnung oder Lärmbelästigung. Eine nachträgliche Änderung der Teilungsklausel bedarf der einstimmigen Zustimmung aller Eigentümer. Bei Auseinandersetzungen, die sich nicht untereinander befrieden lassen,ist es sehr hilfreich einen Anwalt für Wohnungseigentumsrecht zu konsultieren.