Corona-Krise: Kündigungsschutz für Mieter bei Mietschulden
Frau hält schützend ihre Hände über ein kleines Holzhaus © freepik - mko
Mieter, die am Anfang der Corona-Krise in Deutschland ihre Miete nicht mehr zahlen konnten, sollten ihre Wohnung oder ihre Gewerberäume nicht sofort verlieren. Aus diesem Grund galten vom 1. April bis zum 30. Juni 2020 wichtige Änderungen beim Kündigungsschutz für Mieter. Diese temporären gesetzlichen Regelungen zum sind zum 1. Juli 2020 ausgelaufen. Was wurde im Hinblick auf den Kündigungsschutz im Mietrecht geregelt? Und was müssen Mieter jetzt beachten?
Kündigungsschutz für Mieter in der Corona-Krise: Was wurde geregelt?
Grundsätzlich kann ein Vermieter einem Mieter wegen Mietschulden kündigen. Dieses Recht wurde vom 1. April bis zum 30. Juni 2020 aufgrund der Corona-Krise eingeschränkt. Sind die Mietschulden aufgrund der Corona-Pandemie entstanden, durfte dem Mieter nicht sofort gekündigt werden. Die Pflicht zur Mietzahlung blieb für den Mieter aber bestehen. Die Änderungen im Kündigungsschutz galten für private und gewerbliche Mieter.
Mieter, die vor diesem Zeitraum Mietschulden gemacht haben, waren von diesem besonderen Kündigungsschutz nicht umfasst. Der Vermieter konnte weiterhin wegen Eigenbedarf oder aus einem sonstigen Kündigungsgrund das Mietverhältnis beenden.
Mietschuldenaufschub aufgrund von Corona – Unter welchen Voraussetzungen?
War es einem Mieter aufgrund der Corona-Krise nicht mehr möglich seine Miete fristgerecht zu zahlen, sollte er dies umgehend dem Vermieter mitteilen. Dabei musste er nachweisen, dass die Corona-Krise ursächlich für seine Zahlungsrückstände bei der Miete ist. Dafür konnte der Mieter dem Vermieter etwa eine Bescheinigung des Arbeitgebers, einen Nachweis über einen Einkommens- oder Verdienstausfall oder einen Antrag auf staatliche Hilfe vorlegen. Eine Versicherung an Eides Statt war auch möglich.
Das Amtsgericht Hanau (Aktenzeichen 32 C 136/20) hat sich in einem Urteil mit der Glaubhaftmachung des Zusammenhangs zwischen Nichtzahlen der Miete und der dafür ursächlichen Corona-Krise beschäftigt. Im zugrundeliegenden Fall hatte ein Mieter von April 2020 bis Juni 2020 keine Miete gezahlt. Der Vermieter kündigte das Mietverhältnis daraufhin am 8. Juni 2020 fristlos. Der Mieter entgegnete der Kündigung, dass er aufgrund der Corona-Krise keine Miete hätte zahlen können. Er habe seit April in Kurzarbeit mit weniger Gehalt gearbeitet. Der Dauerauftrag der Miete sei deaktiviert gewesen, weil sein Konto keine ausreichende Deckung aufgewiesen habe. Geld hätte er von der Bank nicht abheben können, weil alle Geldautomaten gesperrt waren. Überweisungen waren ihm nicht möglich, weil er keine Zugangsdaten zu Online- oder Telefonbanking hatte. Das Gericht geht zwar davon aus, dass eine Beweiserleichterung zugunsten des Mieters aufgrund der corona-bedingten Gesetzesänderungen eingeführt wurde, hält aber die vom Mieter vorgetragenen Umstände für nicht ausreichend, um einen Zusammenhang zwischen der Corona-Pandemie und der Nichtzahlung der Miete zu begründen.
Der Mieter blieb trotz der corona-bedingten Änderungen im Mietrecht weiter in der Pflicht zur Mietzahlung. Er hat bis zum 30. Juni 2022 Zeit seine Mietschulden nebst Zinsen beim Vermieter zu begleichen.
Vermieter, die Darlehnsverträge für die betroffene Mietwohnung oder Gewerberäume bedienen müssen, hatten die Möglichkeit ihr Darlehn stunden zu lassen. Voraussetzung dafür war, dass die Vermietung keine gewerbliche Tätigkeit, sondern private Vermögensverwaltung ist.
Was müssen betroffene Mieter jetzt beachten?
Seit dem 1. Juli 2020 müssen alle Mieter ihre normalen Mietzahlungen wieder leisten. Kommen sie dem nicht nach droht ihnen im schlimmsten Fall eine Kündigung des Mietverhältnisses, wenn sie insgesamt mit mehr als einer Monatsmiete im Rückstand sind. Vorsicht: Hier können auch frühere Mietschulden aus der Zeit vor April 2020 mit eingerechnet werden.
Die ausstehenden Mietzahlungen von April 2020 bis Juni 2020 nebst Zinsen in Höhe von derzeit vier Prozent müssen von den Mietern bis zum 30. Juni 2022 beglichen sein, ansonsten droht ebenfalls eine Kündigung.
Urteil: Gerichtliche Räumungsfrist wegen Corona bis zum 30.6.2020 verlängert
Nach einem Urteil des Landgerichts Berlin (Aktenzeichen I ZR 5/19) musste auch die gerichtliche Räumungsfrist in Wohnraummietsachen mindestens bis zum 30.6.2020 verlängert werden. Das Gericht begründet seine Entscheidung damit, dass es für den Mieter aufgrund der Corona-Krise nahezu unmöglich sei eine Ersatzwohnung zu finden.
Dem Mieter war zunächst vom Amtsgericht Berlin-Mitte in einem Räumungsprozess eine Frist bis zum 31.3.2020 zur Räumung seiner Wohnung gesetzt worden. Im Berufungsverfahren beantragte der Mieter aufgrund der Corona-Krise die Verlängerung der Räumungsfrist bis zum 30.6.2020. Zu Recht, entschied das Landgericht Berlin. Zusätzlich zum angespannten Berliner Wohnungsmarkt hätten die Verfügungen des Berliner Senats wegen der Corona-Pandemie das öffentliche Leben nahezu zum Erliegen gebracht. Für Mieter sei es in Zeiten des Lockdowns fast unmöglich eine Ersatzwohnung zu finden.
Das Amtsgericht Frankfurt/Main (Aktenzeichen 33 C 9/20) verweist allerdings darauf, dass der bloße Verweis auf die Corona-Krise keine Verlängerung der Räumungsfrist rechtfertigt – auch nicht bei älteren Mietern. Nach wie vor müsse der Mieter eine erfolglose Suche nach einer geeigneten Mietwohnung nachweisen.
erstmals veröffentlicht am 27.03.2020, letzte Aktualisierung am 14.01.2021
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