Wer ist zur Einsicht ins Grundbuch berechtigt?
Auszug aus dem Kasteramt © mko
Wer in Deutschland wissen will, wem eine Immobilie gehört, findet diese Information im Grundbuch. Doch hat jeder ein Recht Einsicht ins Grundbuch zu nehmen? Wie und wo erhält man eine Einsicht ins Grundbuch? Was kostet sie und wie lange muss man auf einen Grundbuchauszug warten?
Was steht im Grundbuch?
Alle Immobilien in Deutschland sind in einem Grundbuch registriert, das in der Regel beim Grundbuchamt des Amtsgerichts aufbewahrt wird. Im Grundbuch stehen Informationen über die Eigentums- und Rechtsverhältnisse an einer Immobilie. Für jede Immobilie gibt es eine eigene Seite im Grundbuch – das Grundbuchblatt. So kann einfach nachverfolgt werden, wem die Immobilie gehört und wer welche Rechte an der Immobilie hat. Dies ist insbesondere wichtig, wenn eine Immobilie verkauft werden soll.
Wer hat ein berechtigtes Interesse an der Einsicht ins Grundbuch?
Die Einsicht in das Grundbuch ist aber laut Grundbuchordnung nur mit einem berechtigten Interesse möglich. Bei Grundstückseigentümern, eingetragenen Rechteinhabern, Behörden, Gerichten, Notaren oder öffentlichen bestellten Vermessungsingenieuren wird dieses berechtigte Interesse vorausgesetzt. Alle übrigen Interessierten müssen ihre Berechtigung zur Grundbucheinsicht nachweisen.
Eine Entscheidung des Schleswig-Holsteinischen Oberlandesgericht (OLG) (Az. 2 W 234/10) zeichnet deutlich die Grenzen einer Berechtigung zur Einsicht in das Grundbuch auf: „Der Gesetzgeber hat das Grundbuch nicht als ein öffentliches Register ausgestaltet, in das jedermann zu Informationszwecken Einsicht nehmen kann. Die Rechtsposition des im Grundbuch Eingetragenen genießt grundrechtlichen Schutz. Bei Privatpersonen folgt dies aus dem Recht auf informationelle Selbstbestimmung, das Bestandteil des allgemeinen Persönlichkeitsrechts ist. Für eine Einsicht in das Grundbuch ist daher ein berechtigtes Interesse erforderlich, so dass sachliche Gründe vorgetragen werden müssen, die die Verfolgung unbefugter Zwecke oder bloßer Neugierde ausgeschlossen erscheinen lassen. Nur dann muss der im Grundbuch Eingetragene hinnehmen, dass dritten Personen Einblick in die Rechts- und Vermögensverhältnisse an dem Grundstück gewährt wird.“
Im zugrundeliegenden Fall lehnte das Schleswig-Holsteinischen OLG den Antrag auf Grundbucheinsicht einer Mieterin, die damit die Adresse ihres Vermieters ermitteln wollte, ab. Begründung: Es sei hier nicht klar, dass der Vermieter auch der Eigentümer der Wohnung ist. Die Mieterin stehe in keinerlei rechtlicher oder tatsächlicher Beziehung zum Grundstückseigentümer.
Auch ein Miteigentümer einer Immobilie darf nicht einfach so Einsicht in das Grundbuch nehmen. Er muss ein ausreichendes Interesse nachweisen, entschied das OLG Bremen (Az. 3 W 1/20). Im konkreten Fall wurde das berechtigte Interesse des Miteigentümers angenommen, da ein Vertrag über die Aufhebung der Wohnungseigentümergemeinschaft nicht vollzogen werden konnte, weil der andere Miteigentümer eine Belastung eintragen ließ.
Miterben können ein Recht auf Grundbucheinsicht in ein Grundstück haben, das früher dem Erblasser gehörte, wenn damit Ausgleichsansprüche gegen andere Miterben geklärt werden können und kein schutzwürdiges Interesse des jetzigen Eigentümers dagegen steht, entschied das OLG Braunschweig (Az. 1 W 41/19).
Hat ein unverheiratetes Paar ein gemeinsames Haus auf dem bereits vorhandenen Grundstück der Frau gebaut, kann der Ex-Partner nach der Trennung Einsicht in das Grundbuch verlangen, um Auskunft zu erhalten, wer tatsächlich Grundstückseigentümer ist. Dies entschied das OLG München (Az. 34 Wx 239/18). Der Ex-Partner benötigte die Information, wer Grundstückseigentümer ist, um Ausgleichsansprüche für Arbeiten am Haus geltend zu machen.
Auch der Presse kann Einsicht ins Grundbuch gewährt werden, wenn dies zu Recherchezwecken zu einem für die Öffentlichkeit relevanten Themas geschieht.
Wie erhält man Einsicht ins Grundbuch?
Wer Einsicht in ein Grundbuch nehmen möchte, muss einen entsprechenden Antrag beim Grundbuchamt des zuständigen Amtsgerichts stellen. Der Antrag kann vor Ort mündlich vor Ort, schriftlich oder online gestellt werden. Bei einem schriftlichen Antrag ist es wichtig die Immobilie genau zu bezeichnen. Dafür ist die Nummer des Grundbuchblattes, der Grundbuchbezirk sowie wie Adresse der Immobilie wichtig. Das Grundbuchamt prüft dann, ob ein berechtigtes Interesse vorliegt und dem Antrag stattgegeben werden kann.
Die Online-Beantragung eines Grundbuchauszug erfolgt über entsprechende Portale der einzelnen Bundesländer.
Was kostet eine Grundbucheinsicht?
Die Einsicht ins Grundbuch kostet für alle Berechtigten nichts. Wer eine Abschrift/ Kopie erhalten möchten, muss eine Gebühr bezahlen, deren Höhe das Gerichts- und Notargesetz festlegt. Derzeit kostet eine einfache Kopie 10 Euro und eine beglaubigte Kopie 20 Euro.
Wie lange dauert es bis man einen Grundbuchauszug erhält?
Wie schnell man einen Grundbuchauszug erhält, hängt davon ab, wie man ihn beantragt. Online-Anträge werden meist schneller bearbeitet, als schriftliche Anträge auf einen Grundbuchauszug, die bis zu zwei Wochen dauern. Ein Notar hat einen elektronischen Zugang auf das Grundbuch und kann sich innerhalb von Minuten einen Grundbuchauszug besorgen.
erstmals veröffentlicht am 31.10.2012, letzte Aktualisierung am 29.06.2023
Lesen Sie hier weitere Fachartikel im Themenbereich Wohnen & Bauen
Hier finden Sie bundesweit Rechtsanwälte für Immobilienrecht