Neue Urteile zum Eigenbedarf – Der BGH erleichtert Vermietern die Eigenbedarfskündigung
Die Kündigung des Vermieters wegen Eigenbedarfes hat hohe Anforderungen, was die Begründung anbetrifft. Immer wieder scheiterten Eigenbedarfskündigungen, weil Gerichte den geltend gemachten Bedarf für unangemessen halten oder die Kündigung deshalb als rechtsmissbräuchlich ansehen, weil der Bedarf nur vorübergehend ist.
Der BGH hat in aktuellen Entscheidungen zur Kündigung wegen Eigenbedarfes das Eigentumsrecht des Vermieters wieder gestärkt (BGH, Urteil vom 04.03.2015, Az. VIII ZR 166/14).
Nachfolgend die wichtigsten Grundsätze, die der BGH genannt hat:
Wie auch bereits in der Vergangenheit gilt, dass die Eigenbedarfskündigung des Vermieters ausführlich zu begründen ist. Dies gilt auch weiterhin. Hierbei ist die neuerliche Rechtsprechung zu berücksichtigen.
Eine weitere höchstrichterliche Entscheidung bringt ebenfalls Vorteile für die Vermieter. Eigenbedarf ist auch gerechtfertigt, wenn die gekündigte Wohnung nur als Zweitwohnung genutzt werden soll (Bundesverfassungsgericht, BVerfG, Beschluss vom 23.04.2014, Az. I BvR 2851/13).
Eine weitere wichtige Entscheidung des BGH zur Eigenbedarfskündigung befasst sich mit der Vorausplanung des Vermieters. Häufig wurden Eigenbedarfskündigungen bei den Instanzgerichten als unwirksam angesehen, weil dem Vermieter vorgeworfen wurde, er hätte bereits bei Abschluss des Mietvertrages den zukünftig auftretenden Eigenbedarf kennen und berücksichtigen müssen. Der BGH hat nun hierzu entschieden, dass ein Vermieter zu einer Lebensplanung auf 5 Jahre in die Zukunft nicht verpflichtet ist. Der Vermieter ist also nicht verpflichtet, den Mieter ungefragt über mögliche oder konkret vorhersehbare Eigenbedarfssituationen zu unterrichten. Eine Hinweispflicht des Vermieters besteht lediglich dann, wenn er beim Abschluss des Mietvertrages bereits entschlossen war, alsbald Eigenbedarf geltend zu machen oder ein solches Vorgehen ernsthaft erwogen hat (BGH, Urteil vom 04.02.2015, Az. VIII ZR 154/14).
Möchten Sie eine Eigenbedarfskündigung aussprechen oder haben Sie Fragen hierzu?
Rechtsanwältin Renate Winter berät Sie hierzu gerne.
Nachfolgend die wichtigsten Grundsätze, die der BGH genannt hat:
- Nur weit überhöhter Wohnbedarf ist rechtsmissbräuchlich.
- Erhöhter Wohnbedarf ist nicht nur bei der Gründung einer ehelichen oder nicht ehelichen Lebensgemeinschaft zu berücksichtigen, sondern ebenso bei der Bildung einer kameradschaftlichen Wohngemeinschaft.
- An die Dauer des geltend gemachten Eigenbedarfes dürfen keine allzu strengen Anforderungen gestellt werden, häufig wird ein Nutzungswunsch von etwa einem Jahr ausreichend sein.
Wie auch bereits in der Vergangenheit gilt, dass die Eigenbedarfskündigung des Vermieters ausführlich zu begründen ist. Dies gilt auch weiterhin. Hierbei ist die neuerliche Rechtsprechung zu berücksichtigen.
Eine weitere höchstrichterliche Entscheidung bringt ebenfalls Vorteile für die Vermieter. Eigenbedarf ist auch gerechtfertigt, wenn die gekündigte Wohnung nur als Zweitwohnung genutzt werden soll (Bundesverfassungsgericht, BVerfG, Beschluss vom 23.04.2014, Az. I BvR 2851/13).
Eine weitere wichtige Entscheidung des BGH zur Eigenbedarfskündigung befasst sich mit der Vorausplanung des Vermieters. Häufig wurden Eigenbedarfskündigungen bei den Instanzgerichten als unwirksam angesehen, weil dem Vermieter vorgeworfen wurde, er hätte bereits bei Abschluss des Mietvertrages den zukünftig auftretenden Eigenbedarf kennen und berücksichtigen müssen. Der BGH hat nun hierzu entschieden, dass ein Vermieter zu einer Lebensplanung auf 5 Jahre in die Zukunft nicht verpflichtet ist. Der Vermieter ist also nicht verpflichtet, den Mieter ungefragt über mögliche oder konkret vorhersehbare Eigenbedarfssituationen zu unterrichten. Eine Hinweispflicht des Vermieters besteht lediglich dann, wenn er beim Abschluss des Mietvertrages bereits entschlossen war, alsbald Eigenbedarf geltend zu machen oder ein solches Vorgehen ernsthaft erwogen hat (BGH, Urteil vom 04.02.2015, Az. VIII ZR 154/14).
Möchten Sie eine Eigenbedarfskündigung aussprechen oder haben Sie Fragen hierzu?
Rechtsanwältin Renate Winter berät Sie hierzu gerne.
von Renate Winter
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