Nebenkostenabrechnung: Was Mieter jetzt beachten müssen
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Die Nebenkosten einer Mietwohnung sind längst schon zur zweiten Miete geworden. Aus diesem Grund ist die alljährliche Betriebskostenabrechnung immer wieder ein Anlass für Streit zwischen Mieter und Vermieter. Welche Betriebskosten darf der Vermieter auf den Mieter umlegen und welche nicht? Bis wann muss dem Mieter die Nebenkostenabrechnung vorliegen? Was muss in der Nebenkostenabrechnung aufgeführt sein? Und was können Mieter tun, wenn der Vermieter die Betriebskosten nicht abrechnet?
- Bis wann muss der Mieter die Nebenkostenabrechnung erhalten?
- Was muss in der Nebenkostenabrechnung aufgeführt sein?
- Welche Betriebskosten darf der Vermieter auf den Mieter umlegen?
- Welche Betriebskosten dürfen nicht auf den Mieter umlegt werden?
- Was sind typische Fehler bei der Betriebskostenabrechnung?
- Wie kann der Mieter die Nebenkostenabrechnung überprüfen?
- Was kann der Mieter tun, wenn der Vermieter nicht abrechnet?
- Nebenkostenabrechnung prüfen – Checkliste
- Nebenkostenabrechnung - Beratung vom Anwalt
- Musterschreiben: Widerspruch gegen überhöhte oder fehlerhafte Nebenkostenabrechnung
- Weitere Artikel zu Nebenkosten und Sonderfällen
- Verwandtes Thema: Mietpreisbremse
- Anwalt konsultieren - ja oder nein?
- Häufige Fragen zur Nebenkostenabrechnung
Bis wann muss der Mieter die Nebenkostenabrechnung erhalten?
Wurden in einem Mietvertrag die Abrechnung von Nebenkosten vereinbart, muss der Vermieter eine jährliche Nebenkostenabrechnung erstellen, wenn der Mieter ihm monatlich eine Nebenkostenvorauszahlung leistet. Welche Arten von Nebenkosten abgerechnet werden dürfen legt die Betriebskostenverordnung (BetrKV) fest. Auch die Frist zur Nebenkostenabrechnung ist gesetzlich geregelt. So muss eine Nebenkostenabrechnung dem Mieter mit Ablauf des 12. Monats nach Ende der Abrechnungsperiode schriftlich vorgelegt werden. Die Abrechnungsperiode darf nicht länger als 12 Monate umfassen. Lässt der Vermieter die Abrechnungsfrist verstreichen, kann er mögliche Nachforderungen gegenüber dem Mieter nicht mehr geltend machen. Dies ist nur ausnahmsweise möglich, wenn der Vermieter die Verspätung der Nebenkostenabrechnung nicht zu verschulden hat. Das Guthaben eines Mieters aus den Nebenkostenvorauszahlungen muss der Vermieter aber auch nach der abgelaufenen Abrechnungsfrist an diesen auszahlen. Der Mieter hat nach dem Erhalt der Nebenkostenabrechnung eine Frist von 12 Monaten, in der er die Nebenkostenabrechnung überprüfen kann.Was muss in der Nebenkostenabrechnung aufgeführt sein?
Formal muss die Nebenkostenabrechnung schriftlich erfolgen und bestimmten inhaltlichen Voraussetzungen genügen. Hierzu gehört die Nennung des Abrechnungszeitraums, des Verteilerschlüssels und eine Liste der kompletten Gesamtkosten für das Mietobjekt. Heizkosten und die übrigen Betriebskosten können in unterschiedlichen Abrechnungszeiträumen abgerechnet werden. Die Nebenkostenabrechnung ist in diesem Fall nicht unwirksam, so das AG Steinfurt (Az. 21 C 660/21). Die Nebenkostenabrechnung muss so übersichtlich dargestellt sein, dass der Mieter die Abrechnung leicht rechnerisch überprüfen kann. Die einzelnen Positionen müssen nicht mit Nachweisen belegt werden. Der Mieter hat das Recht auf Einsicht in Rechnungen oder Belege.Welche Betriebskosten darf der Vermieter auf den Mieter umlegen?
Ein Vermieter kann nicht alle Kosten im Rahmen der Bewirtschaftung seiner vermieteten Wohnung auf den Mieter umlegen. In der Betriebskostenverordnung werden 17 umlagefähigen Nebenkostenarten aufgeführt. Dazu gehören unter anderem: Grundsteuer, Versicherungen, Entwässerung, Warmwasser und Heizung, Müllbeseitigung, Straßenreinigung, Gebäudereinigung, Gartenpflege, Beleuchtung, Aufzugskosten, Kabelanschluss, Kosten für den Hausmeister. Der BGH (Az. VIII ZR 117/21) hat entschieden, dass die Kosten für einen externen Dienstleister, der die ordnungsgemäße Mülltrennung der Mieter kontrolliert und ggfs. nochmal nachsortiert, auf die Mieter als Betriebskosten umgelegt werden können, da es sich um Kosten der Müllbeseitigung handelt. Auch die Kosten für einen erhöhten Wasserverbrauch aufgrund einer defekten Toilette muss der Mieter tragen, da er die Pflicht hat, die Funktionsfähigkeit der Mietsache regelmäßig zu kontrollieren, so das Landgericht (LG) Hanau (Az.2 S 123/19). Die Wartungskosten für eine Pumpe können auf Mieter umgelegt werden, wenn im Mietvertrag vereinbart wurde, dass die Kosten der Entwässerung auf den Mieter umgelegt werden, entschied das AG Rheine (Az. 10 C 49/22). Übrigens: Zu den umlagefähigen Gartenpflegekosten gehört nach einer Entscheidung des LG München I (Az. 31 S 3302/20) auch das Fällen und Entsorgen abgestorbener Bäume. Wichtig: Die Reform der Heizkostenabrechnung sieht vor, dass neu installierte Zähler und Heizkostenverteiler schon seit dem 25.10.2020 fernablesbar sein müssen. Auch ältere Zähler müssen bis Ende 2026 nachgerüstet und ab 2027 fernablesbar sein.Welche Betriebskosten dürfen nicht auf den Mieter umlegt werden?
Der Vermieter darf Kosten für Instandhaltung und Reparatur der Mietwohnung sowie Kosten für die Hausverwaltung nicht auf den Mieter umlegen. Auch die Kosten für eine vorbeugende Reinigung von Wasserohren können nicht als Betriebskosten vom Vermieter auf die Mieter umgelegt werden, weil es sich nicht um laufende Kosten handelt, entschied das Amtsgericht (AG) Gelsenkirchen (Az. 202 C 181/20). Ebenso verhält es sich mit Kosten für Wachschutz – auch sie nicht als Betriebskosten auf den Mieter umlegbar, so das AG Neubrandenburg (Az.102 C 22/178). Die Mietkosten für einen Rauchmelder sind nicht umlagefähig, weil sie gleichzusetzen sind mit den Kosten für deren Erwerb. Es handelt sich bei den Mietkosten nicht um sonstige Betriebskosten im Sinne von § 2 Nr. 17 BetrKV. Dies hat der Bundesgerichtshof (BGH) (Az, VIII ZR 379/20) und das AG Landshut (Az. 3 C 1511/19) entschieden. Die Abrechnungsposition "Hausstrom" ist formal nicht zulässig. Umgelegt werden können nur die Stromkosten für die Beleuchtung, so das AG Hamburg (Az. 48 C 320/20). Ebenfalls nicht umlegbar sind die Kosten für eine kaufmännische und technische Vor-Ort-Betreuung der Hausverwaltung, entschied das Oberlandesgericht (OLG) Brandenburg (Az. 3 U 144/20). Bei einer an den Hausmeister zu zahlende Notdienstpauschale handelt es sich ebenfalls nicht um abrechenbare Nebenkosten, so der BGH (Az. VIII ZR 62/19). Auch die Kosten für eine Zwischenablesung beim Auszug des alten Mieters dürfen laut nicht auf den neuen Mieter umgelegt werden, so das LG Leipzig (Az. 8 O 1620/18). Eine Liste mit weiteren Beispielen von nicht umlagefähigen Nebenkosten finden Sie hier.
Übersicht - nicht umlagefähige Nebenkosten - jetzt gratis herunterladen
Was sind typische Fehler bei der Betriebskostenabrechnung?
Auch wenn der Vermieter bei der Nebenkostenabrechnung größte Sorgfalt walten lässt, passieren immer wieder Fehler. Die Klassiker haben wir hier für Sie zusammengestellt.Nebenkosten sind nicht im Mietvertrag vereinbart
Mieter sollten einen Blick in ihren Mietvertrag werfen, ob und welche Nebenkosten zur Miete vereinbart wurden. Wird die Miete im Mietvertrag als Brutto- oder Warmmiete bezeichnet, sind die Nebenkosten bereits in der Miete enthalten. Auch wenn ein Pauschalbetrag für die Nebenkosten zwischen Mieter und Vermieter vereinbart wurde, kann der Vermieter keine Nachzahlung verlangen.Kosten für Verwaltung, Reparatur und Instandhaltung werden geltend gemacht
Aufpassen sollten Mieter bei geltend gemachten Kosten für Reparatur- oder Instandhaltungsmaßnahmen sowie Verwaltungskosten. Diese Ausgaben sind nicht umlagefähig und müssen daher vom Vermieter getragen werden.Gebot der Wirtschaftlichkeit nicht beachtet
Vermieter müssen bei der Bewirtschaftung ihres Vermietungsobjekts das Gebot der Wirtschaftlichkeit beachten. Hat der Vermieter aus Sicht des Mieters hiergegen verstoßen, kann er die Kosten auf ein verhältnismäßiges Maß kürzen.Betriebskosten werden mehrfach abgerechnet
Mieter sollten bei der Nebenkostenabrechnung genau prüfen, ob Positionen nicht mehrfach vom Vermieter abgerechnet wurden. Dies geschieht etwa, wenn die Kosten für den Hausmeister sowohl bei der Gartenpflege wie auch bei der Hausreinigung angesetzt wurden.Betriebskosten sind nicht umlegbar
Es gibt neben Kosten für Instandhaltung und Reparatur auch weitere Betriebskosten, die nicht auf den Mieter umgelegt werden dürfen – sie oben.Abrechnung wird zu spät zugestellt
Der Vermieter muss maximal 12 Monate nach Ende des Abrechnungszeitraum dem Mieter eine Nebenkostenabrechnung vorlegen. Danach kann er keine Nachzahlungen mehr vom Mieter verlangen. Ein Guthaben des Mieters muss jedoch auch nach dieser Frist ausgezahlt werden. Eine Ausnahme gilt nur, wenn der Vermieter nachweisen kann, dass er die verspätete Nebenkostenabrechnung nicht verschuldet hat, etwa wenn bestimmte Gebührenbescheide noch nicht vorliegen.Abrechnungszeitraum ist zu lang
Der Abrechnungszeitraum für eine Nebenkostenabrechnung darf nicht mehr als 12 Monate betragen. Jede Überschreitung des Abrechnungszeittraums ist unzulässig.Wie kann der Mieter die Nebenkostenabrechnung überprüfen?
Der Mieter hat das Recht die Belege, also die Rechnungen, Gebührenbescheide, Lieferscheine, etc., für die Betriebskosten innerhalb von 30 Tagen nach Erhalt der Nebenkostenabrechnung einzusehen. Dafür ist kein besonderes Interesse oder ein Verdacht gegenüber dem Vermieter nötig, so der BGH (Az. VIII ZR 189/17). Die Einsicht der Belege erfolgt beim Vermieter, bzw. bei der Hausverwaltung. Der Wohnungseigentümer kann seinen Mieter gegenüber der Hausverwaltung zur Einsicht in die Betriebskostenbelege ermächtigen, entschied das AG Siegen (Az. 17 C 8/22). Ausnahmen gelten nur bei Krankheit des Mieters oder großer Entfernung zwischen dem Wohnort des Vermieters und des Mieters. In diesem Fall kann der Vermieter dem Mieter Kopien der Belege zu senden. So besteht laut AG Rheine (Az.10 C 156/22) ein Anspruch auf Übersendung von Belegen, wenn der Vermieter 500 km entfernt wohnt. Laut BGH (Az. VIII ZR 66/20) reicht es grundsätzlich aus, dass die Belege in Form von Kopien vorgelegt werden. Nur wenn der Verdacht einer Manipulation besteht, kann der Mieter die Originale verlangen. Sind Original-Belege vorhanden, darf der Vermieter den Mieter nicht auf digitale Belege verweisen, entschied das AG Ludwigslust (Az. 44 C 504/20). Der Mieter hat ansonsten keinen Anspruch darauf, dass der Vermieter ihm Kopien der Belege zur Verfügung stellt, so der BGH (Az. VIII ZR 78/05). Ist der Vermieter kulant und stellt dem Mieter Kopien der Belege zur Verfügung, kann er dafür einen Unkostenbeitrag in Höhe von 0,25 Euro inklusive Umsatzsteuer pro Seite vom Mieter verlangen, so das LG Berlin (Az. 65 S 233/13). Weigert sich der Vermieter dem Mieter Einsichtnahme in die Belege zu geben, hat der Mieter das Recht die Nachzahlung der Nebenkostenabrechnung zurückzuhalten. Übrigens: Das bloße Schweigen des Vermieters auf eine Terminanfrage des Mieters zur Einsicht der Belege ist noch keine Verweigerung der Belegeeinsicht, so das LG Berlin (Az. 63 S 255/18).Was kann der Mieter tun, wenn der Vermieter nicht abrechnet?
Rechnet ein Vermieter die Nebenkosten nicht ab, hat der Mieter die Möglichkeit die Zahlung des monatlichen Nebenkostenpauschale einzustellen, bis der Vermieter die Abrechnung vorlegt. Der BGH (Az. VIII ZR 52/20) stellt klar, dass ein Mieter im bestehenden Mietverhältnis durch die Möglichkeit seine Nebenkostenvorauszahlungen zurückzubehalten, ausreichend geschützt ist, um den Vermieter zur Abrechnung zu veranlassen.Nebenkostenabrechnung prüfen – Checkliste
Dürfen Nebenkosten abgerechnet werden?
Eine Nebenkostenabrechnung darf nur geltend gemacht werden, wenn dies explizit im Mietvertrag vereinbart wurde. Wurde statt einer Nebenkostenvorauszahlung eine Nebenkostenpauschale im Mietvertrag vereinbart, bedarf es keiner Nebenkostenabrechnung. Wer rechnet ab? Die Nebenkostabrechnung ist vom Vermieter zu erstellen. Bei einem Vermieterwechsel tritt der neue Vermieter in die Rechtsposition des alten Vermieters. Rechnet ein Dritter, wie etwa eine Hausverwaltung, die Nebenkosten ab, muss eine gültige Vollmacht des Vermieters vorgelegt werden.Richtiger Abrechnungszeitraum?
Die Nebenkostenabrechnung darf nicht mehr als einen Zeitraum von einem Jahr umfassen. Der Vermieter darf keine willkürlichen Abrechnungszeiträume festlegen. Kritisch zu überprüfen ist auch, ob alle abgerechneten Positionen tatsächlich in den Abrechnungszeitraum fallen.Richtige Abrechnungsfrist?
Der Vermieter muss die Nebenkosten innerhalb von einem Jahr abrechnen. Ausnahme: Es liegen Gründe für die Verspätung vor, die der Vermieter nicht zu vertreten hat. Ein solcher Grund ist nicht, dass dem Vermieter die Abrechnung durch den Verwalter der Wohnungseigentumsanlage noch nicht vorlag, entschied der BGH (Az. VIII ZR 249/15). Wurde die Abrechnungsfrist nicht eingehalten, wird der Mieter von etwaigen Nachzahlungen frei.Nebenkostenabrechnung nachvollziehbar?
Die Nebenkosten müssen für den Mieter nachvollziehbar und überschaubar dargestellt werden. Können alle Nebenkosten den vertraglich vereinbarten Nebenkosten zugeordnet werden?Sind alle Nebenkosten umlagefähig?
Der Vermieter darf auf den Mieter nicht alle Kosten des Mietobjekts umlegen, sondern nur umlagefähige Nebenkosten. Neben den in der Betriebskostenverordnung gesetzlich normierten Nebenkosten können weitere Nebenkosten umlagefähig sein. So können die Kosten zur Überprüfung der Mülltrennung auf die Mieter umgelegt werden, wenn diese aufgrund ihres Verhaltens im Hinblick auf die Müllentsorgung dafür Anlass gegeben haben, entschied das AG Frankenthal (Az. 3a C 288/18). Obwohl ein Erdgeschoßmieter in der Regel den Aufzug des Hauses nicht nutzt, können die Kosten für den Beitrieb des Aufzuges auf ihn umgelegt werden, wenn dies in einem Mietvertrag so vereinbart ist, entschied der BGH (Az. VIII ZR 103/06).Wurde das Gebot der Wirtschaftlichkeit beachtet?
Der Vermieter muss das Gebot der Wirtschaftlichkeit beachten. Sind ortsübliche Kosten angesetzt? Fand eine Ausschreibung von Gewerken statt? Preisgünstige Vergabe?Ist die Nebenkostenabrechnung formell in Ordnung?
Die Nebenkostenabrechnung muss in jedem Fall die geforderten gesetzlichen Mindestangaben, die Angabe der Gesamtkosten, den Abrechnungsschlüssel, die Berechnung des Mieteranteils und die Angabe der geleisteten Nebenkostenvorauszahlungen enthalten.Nebenkostenabrechnung - Beratung vom Anwalt
Experten schätzen, dass jede zweite Nebenkostenabrechnung falsch ist. Ein Anwalt für Mietrecht weiß, welche Nebenkosten abgerechnet werden dürfen und welche Fristen beachtet werden müssen. Er berät Sie kompetent und erfahren, ob Sie die gesamte Nebenkostenabrechnung in Frage stellen sollen, oder lediglich einzelne Positionen, was sich nach einer Entscheidung des OLG Hamm (Az. 15 W 388/18) erheblich auf das Kostenrisiko auswirkt. Hier finden Sie schnell zu einem spezialisierten Anwalt für Mietrecht und können sich umfassend über die jeweilige Beratungsleistung informieren. Falls Sie Beratung in Anspruch nehmen möchten, empfehlen wir, Ihr Anliegen im Kontaktformular bereits zu schildern und sich unverbindlich zurückrufen zu lassen. Ihr Anwalt / Ihre Anwältin kann sich dann optimal vorbereiten und Sie effektiv zu Ihrem Rechtsfall und den möglichen Kosten beraten.Musterschreiben: Widerspruch gegen überhöhte oder fehlerhafte Nebenkostenabrechnung
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Nebenkostenabrechnung - Beratung vom Anwalt
Experten schätzen, dass jede zweite Nebenkostenabrechnung falsch ist. Ein Anwalt für Mietrecht weiß, welche Nebenkosten abgerechnet werden dürfen und welche Fristen beachtet werden müssen. Er berät Sie kompetent und erfahren, ob Sie die gesamte Nebenkostenabrechnung in Frage stellen sollen, oder lediglich einzelne Positionen, was sich nach einer Entscheidung des Oberlandesgerichts Hamm (Aktenzeichen 15 W 388/18) erheblich auf das Risiko im Hinblick auf mögliche Gerichtskosten auswirkt.
Hier finden Sie schnell zu einem spezialisierten Anwalt für Mietrecht und können sich umfassend über die jeweilige Beratungsleistung informieren. Falls Sie Beratung in Anspruch nehmen möchten, empfehlen wir, Ihr Anliegen im Kontaktformular bereits zu schildern und sich unverbindlich zurückrufen zu lassen. Ihr Anwalt / Ihre Anwältin kann sich dann optimal vorbereiten und Sie effektiv zu Ihrem Rechtsfall und den möglichen Kosten beraten.
Häufige Fragen zur Nebenkostenabrechnung
+ Nebenkostenabrechnung - was gehört dazu?
Die umlagefähigen Nebenkosten sind in der Betriebskostenverordnung festgelegt. Danach kann der Vermieter bis zu 17 verschiedene Nebenkosten auf den Mieter umlegen.
+ Wie lange ist eine Nebenkostenabrechnung anfechtbar?Mieter haben nach Erhalt der Nebenkostenabrechnung 12 Monate Zeit Widerspruch beim Vermieter einzulegen.
+ Wie lange hat der Vermieter Zeit, die Nebenkostenabrechnung zu erstellen?Der Vermieter muss die Nebenkostenabrechnung innerhalb eines Jahres erstellen.
+ Wie lange kann man Nebenkosten nachfordern?Der Vermieter kann innerhalb der Abrechnungsfrist eine Nachzahlung von Nebenkosten vom Mieter einfordern. Macht er die Nebenkosten erst nach Ablauf der Abrechnungsfrist geltend, muss der Mieter der geforderten Nachzahlung nicht nachkommen.
+ Nebenkostenabrechnung - wer zahlt Grundsteuer?Wurde die Umlage der Grundsteuer als Nebenkosten im Mietvertrag vereinbart, muss der Mieter diese zahlen. Laut Betriebskostenverordnung können öffentliche Lasten des Vermieters auf den Mieter umgelegt werden.
+ Nebenkostenabrechnung - wer zahlt einen Anwalt?Bei einer gerichtlichen Auseinandersetzung um die Nebenkostenabrechnung trägt derjenige die Anwalts- und Gerichtskosten, der den Prozess verliert. Gewinnt keine Partei, richtet sich die Kostenverteilung nach dem Verhältnis von Siegen und Unterliegen.
+ Wer macht die Nebenkostenabrechnung bei Eigentümerwechsel?Bei einem Vermieterwechsel während der Abrechnungsperiode tritt der neue Vermieter in die Rechtsposition des alten Vermieters ein. Er ist für die Abrechnung der Nebenkosten zuständig.
erstmals veröffentlicht am 23.01.2019, letzte Aktualisierung am 23.02.2024
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