Rauchmelderpflicht: Was gilt für Mieter und Vermieter?
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Die Rauchmelderpflicht gilt bundesweit für den privaten Wohnraum. Für Vermieter und Mieter stellen sich beim Einbau und Wartung der Rauchmelder einige rechtliche Fragen: Müssen Mieter den Einbau von Rauchmeldern dulden? Wer trägt die Kosten für den Einbau der Rauchermelder? Wer ist für die Kontrolle und Wartung verantwortlich? Und sind die Unterhaltungskosten der Rauchmelder als Betriebskosten umlegbar?
Müssen Mieter den Einbau von Rauchmeldern dulden?
Ein klares Ja! Besteht eine gesetzliche Pflicht zum Einbau von Rauchmeldern, muss der Mieter diesen Einbau auch dulden. Er muss nach einer Entscheidung des Bundesgerichtshofs (BGH) (Az. VIII ZR 216/14 und VIII ZR 290/14) sogar dulden, dass der Vermieter neben seine bereits installierten Rauchmelder, neue Rauchmelder des Vermieters einbaut. Weigert sich ein Mieter standhaft den Einbau von Rauchmeldern zu zulassen, rechtfertigt dies eine Kündigung seines Mietverhältnisses, so das Amtsgericht (AG) Berlin-Spandau (Az. 6 C 217/21).
Eine Wohnungseigentümergemeinschaft kann den Einbau und die Wartung von einheitlichen Rauchmeldern wirksam beschließen, auch wenn einige Wohnungseigentümer bereits eigene Rauchmelder eingebaut haben. Auch dies entschied der BGH (Az. V ZR 273/17).
Beschließt eine Eigentümergemeinschaft eine Firma mit der Wartung und Prüfung von Rauchwarnmeldern zu beauftragen, kann dieser Beschluss nicht von einem einzelnen Wohnungseigentümer beanstandet werden, entschied das AG München (Az. 482 C 13922/16 WEG). Rauchmelder stünden nicht im Sondereigentum eines Wohnungseigentümers, sondern stellten Gemeinschaftseigentum dar.
Für die Pflichtenerfüllung der WEG sei die Prüfung und Wartung der Rauchmelder erforderlich. Eine einheitliche Wartung erhöhe die Sicherheit in der Wohnanlage. Ob ein Eigentümer bereits Rauchmelder in seiner Wohnung installiert hat, ist dabei unerheblich. Die Pflicht Rauchwarnmelder zu installieren und zu warten, betreffe die Verkehrssicherungspflicht des gesamten Objekts.
Der Vermieter hat das Recht die Mietwohnung zwecks Einbaus von Rauchmeldern nach mindestens einwöchiger Ankündigung werktags zwischen 8 und 17 Uhr zu betreten. Die stellt das AG München (Az. 432 C 6439/18) in einer Entscheidung klar. Zum einen bestehe die gesetzliche Pflicht für den Vermieter Rauchmelder in Mietwohnungen zu installieren und zum anderen werde dadurch die Sicherheit des Mieters und der Mietsache erhöht.
Wer als Mieter allerdings nur einmal den angekündigten Termin für den Einbau von Rauchmeldern versäumt, kann deshalb nicht sofort fristlos gekündigt werden, entschied ebenfalls das AG München (Az. 432 C 21079/18).
Wer muss den Einbau der Rauchmelder bezahlen?
Bringt ein Vermieter Rauchmelder in der Wohnung seines Mieters an, kann das als Modernisierungsmaßnahme gelten und der Vermieter kann die Miete um 11 Prozent der Einbaukosten erhöhen. Dabei ergibt sich aber so ein geringer Betrag, so dass die meisten Vermieter diese Kosten alleine tragen. Einer Modernisierungsankündigung seitens des Vermieters bedarf es für den Einbau von Rauchmeldern nicht, da es sich um eine Bagatellmaßnahme handelt, so das Amtsgericht Berlin-Spandau (Az. 6 C 217/21).
Hat der Mieter auf eigene Kappe Rauchmelder in der Wohnung eingebaut, kann er vom Vermieter Ersatz der Anschaffungskosten verlangen, so das AG Coesfeld (Az. 4 C 171/19).
Wichtig: Die Mietkosten für Rauchmelder nicht als Betriebskosten auf den Mieter umlagefähig, so u.a. der BGH, Az. VIII ZR 379/20), LG Berlin (Az. 67 S 335/20, AG Landshut (Az. 3 C 1511/19) und AG Leonberg (Az. 2 C 11/19).
Wer ist für die Wartung des Rauchmelders zuständig – Mieter oder Vermieter?
Die Wartung der Rauchmelder ist in der jeweiligen Landesbauordnung geregelt. In 9 von 16 Bundesländern ist der Mieter für die Wartung zuständig, ansonsten ist der Wohnungseigentümer für die Wartung verantwortlich. Der Wohnungseigentümer kann allerdings mit dem Mieter im Mietvertrag vereinbaren, dass dieser für die Wartung zuständig ist.
Wer trägt die Unterhaltungskosten für die Rauchmelder?
Die Wartungskosten für Rauchmelder können als umlagefähige „sonstige Betriebskosten“ im Sinne des § 2 Nr.17 der Betriebskostenverordnung als Mietnebenkosten auf den Mieter umgelegt werden. Wichtig ist, dass die Unterhaltungskosten für Rauchmelder im Mietvertrag ausdrücklich als umlagefähige Betriebskosten zwischen Mieter und Vermieter vereinbart werden (so u.a. Bundesgerichtshof, Az. VIII ZR 117/21; AG Bielefeld, Az. 17 C 288/11; oder AG Potsdam, Az. 26 C 287/06).
In der Nebenkostenabrechnung muss der Vermieter die Wartungskosten für die Rauchmelder ausdrücklich unter sonstige Betriebskosten aufführen, so das LG München I (Az. 31 S 6492/20). Sonstige Betriebskosten können nämlich nur auf den Mieter umgelegt werden, wenn diese im Mietvertrag ausdrücklich vereinbart wurden. Werden diese Positionen nicht transparent aufgelistet, sondern pauschal mit einem Betrag abgerechnet, kann der Mieter nicht kontrollieren, ob es sich um vereinbarte Betriebskosten handelt, so das Gericht.
Wer zahlt die Kosten bei einem Rauchmelder-Fehlalarm?
Manchmal liegt es an Küchendämpfen, manchmal interpretieren besorgte Nachbarn ein Piepen falsch, manchmal geht der Feuermelder "einfach so" los - in vielen Fällen wird die Feuerwehr gerufen, ohne dass es brennt - Fehlalarm! Wer den Einsatz dann bezahlen muss, hängt wesentlich davon ab, ob jemand fahrlässig gehandelt hat. Haben Sie die Pfanne mit heißem Öl unbeaufsichtigt gelassen, können Sie als Mieter sehr wohl zur Zahlung des Feuerwehreinsatzes herangezogen werden. Wurde der Fehlalarm durch mangelnde Wartung ausgelöst, wird im ersten Schritt der Vermieter die Rechnung erhalten. Spaßbefreit reagieren Gemeinden bei vermeintlichen Scherzanrufen. Wer einen Rauchmelder absichtlich auslöst, oder die Feuerwehr zu den Nachbarn schickt, muss mindestens mit einem saftigen Bußgeldbescheid, ggf. auch mit einem unangenehmen Brief von der Staatsanwaltschaft rechnen.
erstmals veröffentlicht am 02.10.2017, letzte Aktualisierung am 09.05.2023
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