Wie kann man mit Nießbrauch Steuern sparen?
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Entscheiden sich Eltern ihrem Kind zu Lebzeiten eine Immobilie zu schenken, profitieren alle Beteiligten davon. Die Erbschaftssteuer wird verringert und wenn die Eltern sich einen Nießbrauch an der Immobilie einräumen lassen, können sie die Immobilie entweder selbst weiterbewohnen oder vermieten. Doch was versteht man unter Nießbrauch? Welche Rechte und Pflichten sind mit dem Nießbrauch verbunden? Und wie spart man mit einem Nießbrauch Steuern?
- Was versteht man unter Nießbrauch?
- Welche Formen von Nießbrauch gibt es?
- Welche Rechte und Pflichten sind mit dem Nießbrauch an Immobilien verbunden?
- Wie kann man mit Nießbrauch an Immobilien Steuern sparen?
- In welchen Fällen kann die Immobilie vom Nießbraucher zurückgefordert werden?
- Wird Nießbrauch bei Sozialleistungen angerechnet?
- Muss ein Nießbrauch notariell beurkundet werden?
- Wann endet der Nießbrauch?
Was versteht man unter Nießbrauch?
Mit Nießbrauch ist ein unverkäufliches und nicht vererbbares Nutzungsrecht an einem Eigentum gemeint. Am häufigsten kommt Nießbrauch bei Immobilien vor, es gibt ihn aber bspw. auch an Unternehmen. Das Recht auf Nießbrauch kann vom Eigentümer an jeden Dritten übertragen werden.
Im Wege der vorgenommenen Erbfolge bezieht sich der Nießbrauch vorwiegend auf Immobilien. Der Eigentümer/Eltern verschenkt etwa seine Immobilie an seine Kinder um diesen Erbschaftssteuer zu ersparen, behält sich aber bestimmte Rechte oder Nutzungen an der Immobilie vor.
Welche Formen von Nießbrauch gibt es?
Es gibt zwei Formen von Nießbrauch: den Vorbehaltsnießbrauch und den Zuwendungsnießbrauch.
Beim Vorbehaltsnießbrauch erhält bei der Übertragung einer Immobilie das Kind das Eigentum an der Immobilie und die Eltern ein lebenslanges Wohnrecht, das im Grundbuch vermerkt wird. Damit kann auch vereinbart werden, dass die Eltern zwar das Eigentum verschenken, aber weiterhin Nutzen, wie beispielsweise Mieteinnahmen aus der Immobilie, ziehen dürfen.
Beim Zuwendungsnießbrauch bleiben die Eltern Eigentümer der Immobilie, sie räumen dem Kind aber einen Nießbrauch an der Immobilie ein, wie etwa die Einnahme der Miete oder ein Wohnrecht.
Welche Rechte und Pflichten sind mit dem Nießbrauch an Immobilien verbunden?
Der Nießbraucher einer Immobilie hat das Recht den Nutzen aus ihr zu ziehen – also etwa die Immobilie selbst zu nutzen oder sie zu vermieten. Die Mieteinnahmen stehen dem Nießbraucher zu. Er darf aber die Immobilie nicht umgestalten oder wesentlich verändern.
Der Nießbraucher hat die Pflicht die gewöhnlichen öffentlichen und privatrechtlichen Lasten der Immobilie zu tragen, etwa die Grundsteuer oder Zinsen für eine Hypothek. Alle Kosten die darüber hinaus entstehen, sind vom Eigentümer zu tragen, dazu gehören zum Beispiel Instandhaltungsmaßnahmen. Wenn diese finanziellen Belastungen nicht auf den Eigentümer – sprich in den meisten Fällen auf die Kinder - übertragen werden sollen, muss dies im Übertragungsvertrag vereinbart werden.
Wie kann man mit Nießbrauch an Immobilien Steuern sparen?
Übertragen Eltern ihrem Kind eine Immobilie und räumen sich selbst Nießbrauch ein, dürfen sie die Immobilie vermieten oder verpachten. Damit generieren sie steuerlich relevante Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Da die Eltern in diesem Fall in der Regel auch die finanziellen Lasten, die mit der Immobilie verbunden sind, tragen müssen, können sie diese Aufwendungen als Werbungskosten bei ihrer Einkommenssteuer geltend machen. Ebenso wie die Abschreibung der Immobilie.
Erhält das Kind durch sein Nießbrauchrecht Mieteinnahmen, müssen diese ebenfalls von ihm versteuert werden. Dafür das Kind aber auch Ausgaben im Zusammenhang mit der Immobilie als Werbungskosten bei der Einkommenssteuer geltend gemacht werden.
In welchen Fällen kann die Immobilie vom Nießbraucher zurückgefordert werden?
Eltern können im Übertragungsvertrag der Immobilie auf ihre Kinder Rückforderungsrechte vereinbaren. Sie können Gründe bestimmen, die sie berechtigen die Immobilie vom Kind zurück zu fordern. Das kann etwa eine Insolvenz des Kindes sein, um zu vermeiden, dass die Immobilie mit in die Insolvenzmasse fällt und verwertet wird. Aber auch eine Scheidung des Kindes kann ein Rückübertragungsgrund sein, wenn der geschiedene Ehegatte keinen Zugriff auf die Immobilie haben soll. Ein weiterer Grund für eine Rückübertragung kann eine finanzielle Notlage der Eltern sein oder wenn sie die Immobilie für ihre Altersversorgung brauchen.
Wird Nießbrauch bei Sozialleistungen angerechnet?
Kommen Eltern etwa in ein Pflegeheim und werden sozialhilfebedürftig, kann das Sozialamt von ihnen den Nutzen aus ihrem Nießbrauch – sprich die Miet- oder Pachteinnahmen – verlangen. Schließlich muss vor Bezug von Sozialleistungen das eigene Vermögen eingesetzt werden.
Das Sozialamt kann verlangen, dass die Schenkung der Immobilie von den Eltern an das Kind rückgängig gemacht wird, wenn die Schenkung weniger als 10 Jahre her ist.
Muss ein Nießbrauch notariell beurkundet werden?
Bei Immobilien muss die Vereinbarung eines Nießbrauchs vom Notar beurkundet und im Grundbuch in der Abteilung II eingetragen werden.
Wann endet der Nießbrauch?
Wer Nießbrauch an einem Eigentum hat, kann dieses Recht nicht veräußern, verschenken oder vererben. Der Nießbrauch endet in der Regel mit dem Tod des Nießbrauchers. Der Nießbrauch kann aber auch vertraglich zeitlich befristet werden. Dann endet er mit Ablauf der Frist. So etwa, wenn einem Kind von den Eltern der Nießbrauch an einer Wohnung bis zum Ende seiner Berufsausbildung eingeräumt wird. Danach fällt das Nutzungsrecht dann wieder an die Eltern zurück.
erstmals veröffentlicht am 15.10.2015, letzte Aktualisierung am 01.06.2023
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