Schimmel: Wann können Mieter die Miete mindern?
Eine Frau versucht massiven Schimmelbefall an der Wand zu entfernen © freepik - mko
Schimmel in der Wohnung ist nicht nur ungesund, sondern kann auch ein Grund zur Mietminderung sein, wenn Schimmel die Wohnqualität beeinträchtigt. Woran erkennt man Schimmel in der Mietwohnung? Welche Ursachen kann Schimmelbildung in der Wohnung haben und wer ist dafür verantwortlich? Wie sollten sich Mieter bei Schimmelbildung in der Wohnung verhalten? Wann können sie die Miete mindern? Und wie hoch ist eine Mietminderung wegen Schimmelbildung?
- Woran erkenne ich Schimmel in der Mietwohnung?
- Welche Ursache hat der Schimmel in der Mietwohnung?
- Wie oft müssen Mieter ihre Wohnung lüften?
- Wann kann ich die Miete wegen Schimmel in der Mietwohnung mindern?
- Wer muss die Ursache für den Schimmel in der Wohnung beweisen?
- Wie viele Miete kann ich wegen Schimmel in der Mietwohnung mindern?
- Wie muss ich bei einer Mietminderung wegen Schimmel vorgehen?
- Schimmel in der Mietwohnung – brauche ich einen Anwalt?
Woran erkenne ich Schimmel in der Mietwohnung?
Schimmelbefall erkennt man häufig durch dunkel Fleckenbildung an den Wänden oder der Decke. Aber Schimmel kann sich auch versteckt hinter Tapeten oder Verkleidungen bilden. Oft weist ein modriger Geruch auf Schimmelbildung in der Wohnung hin.
Welche Ursache hat der Schimmel in der Mietwohnung?
Tritt Schimmel in einer Mietwohnung auf sollte zuerst die Ursache geklärt werden. Neben einem unzureichenden Lüftungsverhalten des Mieters kann auch zu viel Feuchtigkeit in einem Wohnraum, etwa durch nasse Wäsche, zu Schimmelbildung führen. Kann der Vermieter nachweisen, dass der Schimmel durch falsches Wohnverhalten verursacht wurde, haftet der Mieter unter Umständen sogar für die Beseitigungskosten.
Liegt die Ursache des Schimmels in baulichen Mängeln, wie undichten Wänden, fehlerhafter Isolierung oder einem undichten Dach, ist der Vermieter in der Pflicht, diese Mängel zu beheben. Solche baulichen Defizite sind oft schwer vom Mieter zu erkennen, sodass ein Gutachten hilfreich sein kann, um die genaue Ursache festzustellen. Ein Sachverständiger kann bestätigen, ob der Schimmelbefall auf Baumängel zurückzuführen ist.
Schimmel kann auch im Zuge von Modernisierungsarbeiten oder aufgrund von anderen Bautätigkeiten des Vermieters entstehen.
Wie oft müssen Mieter ihre Wohnung lüften?
Eine Wohnung sollte mehrmals täglich gelüftet werden. Wie oft dies passieren sollte, wird von den Gerichten unterschiedlich beurteilt.
Nach Ansicht des Landgerichts (LG) Frankfurt/Main (Az. 2-17 S 89/11) kann vom Mieter verlangt werden, dass er vier Mal am Tag lüftet. Einen Lüftungsplan vom Vermieter muss der Mieter allerdings nicht befolgen.
Das LG Berlin (Az. 65 S 400/15) hält sechs Mal Stoßlüften am Tag, um Schimmelbefall zu vermieden, eine unzumutbare Verpflichtung für den Mieter.
Der Bundesgerichtshof (BGH) (Az. VIII ZR 271/17 und VIII ZR 67/18) stellt hingegen klar, dass täglich mehrmaliges Stoßlüften von rund 10 bis 15 Minuten zur Vermeidung von Schimmelbildung für den Mieter zumutbar ist.
Hat der Vermieter dem Mieter bei Abschluss des Mietvertrags ein Informationsblatt zum Thema Lüften aushändigt, in dem die dort aufgeführten Tipps unzureichend und falsch sind, haftet er für den Schimmelschaden, so das LG Berlin (Az. 67 S 358/20).
Wann kann ich die Miete wegen Schimmel in der Mietwohnung mindern?
Mieter können die Miete mindern, wenn der Schimmel einen Mangel an der Mietsache darstellt. Ein Mangel liegt dann vor, wenn die Wohnung nicht mehr in dem Zustand ist, den der Mieter vertraglich erwarten darf. Schimmel kann die Nutzung der Wohnung erheblich beeinträchtigen und gesundheitliche Gefahren darstellen.
Wichtige Voraussetzung für die Mietminderungen wegen Schimmel ist, dass der Schimmelbefall nicht durch das Verhalten des Mieters, wie falsches Lüften oder Heizen, verursacht worden sein darf. Eine Mietminderung wegen Schimmel ist möglich, wenn die Ursache der Schimmelbildung auf Baumängel und nicht auf das Verhalten des Mieters zurück zu führen ist, so das Landgericht (LG) Frankfurt/Oder (Az. 19 S 22/09).
Wenn bauliche Mängel oder Konstruktionsfehle, wie etwa feuchte Wände oder eine schlechte Isolierung, verantwortlich sind, haftet der Vermieter und der Mieter hat das Recht auf Mietminderung. Aber aufgepasst: Wurde während des Hausbaus die üblichen Baustandards eingehalten und stellt sich später Schimmelbildung aufgrund von Wärmebrücken heraus, hat der Mieter keinen Anspruch auf Mietminderung, so der BGH (Az. VIII ZR 271/17 und VIII ZR 67/18).
Bevor eine Mietminderung rechtens ist, muss der Mieter den Schimmelbefall unverzüglich dem Vermieter melden. Diese sogenannte Mängelanzeige sollte schriftlich erfolgen, um den Mangel dokumentiert zu haben. Dabei sollte der Schimmelbefall genau beschrieben werden und der Vermieter zur Beseitigung des Mangels aufgefordert werden.
Wichtig: Ohne eine Mängelanzeige kann die Mietminderung unzulässig sein, da der Vermieter die Chance haben muss, den Schimmel zu beseitigen.
Wer muss die Ursache für den Schimmel in der Wohnung beweisen?
Der BGH (Az. XII ZR 272/97) hat schon früh pro Mieter entschieden, dass der Vermieter beweisen muss, dass die Schimmelbildung nicht in seinen Verantwortungsbereich fällt. Er muss also darlegen, ob Baumängel oder falsches Nutzungsverhalten des Mieters die Ursache für den Schimmel sind.
Wie viele Miete kann ich wegen Schimmel in der Mietwohnung mindern?
Die Höhe der Mietminderung hängt vom Ausmaß des Schimmels und den Beeinträchtigungen ab, die dadurch für den Mieter entstehen. Es gibt keine pauschale Regelung, wie hoch die Mietminderung ausfallen darf, da jeder Fall individuell zu betrachten ist. Die Gerichte haben hierzu sehr unterschiedlich entschieden und sprechen je nach Einzelfall Mietminderungsquoten von 5 bis zu 100 Prozent aus.
Zur Orientierung einige Beispiele: Kleine Schimmelflecken an verschiedenen Stellen in der Wohnung berechtigten den Mieter zu einer Mietminderung von 7 Prozent, so das Amtsgericht (AG) Köln (Az. 63 S 690/09). Ein feuchter Keller mit Schimmel rechtfertigt eine Mietminderung von 10 Prozent, so das AG Bergheim (Az. 28 C 147/10). Bei einer Schimmelbildung im Bad ist laut AG Schöneberg (Az. 109 C 256/07) eine Mietminderung von 33 Prozent angebracht. Bedeckt Schimmel mehr als 50 Prozent der Fläche im Wohnzimmer, kann die Miete um 50 Prozent gemindert werden, so das LG Hamburg (Az. 307 S 144/07). Kommt es durch die Schimmelbildung zu gesundheitlichen Beeinträchtigungen oder Gefahren für den Mieter, kann er die Miete laut AG Charlottenburg (Az. 203 C 607/06) um 100 Prozent mindern.
Wie hoch eine angemessene Mietminderung wegen Schimmel in Ihrem Fall sein kann, erfahren Sie von einem fachkundigen Anwalt für Mietrecht. Er berät sie kompetent zur Vorgehensweise bei einem Schimmelschaden und vertritt Ihre Rechte sowohl außergerichtlich wie auch vor Gericht.
Wie muss ich bei einer Mietminderung wegen Schimmel vorgehen?
Entdeckt ein Mieter Schimmelbildung in seiner Wohnung, die nicht auf sein eigenes Verhalten zurückzuführen ist, muss er dies umgehend dem Vermieter mitteilen, damit dieser eine Ausbreitung des Feuchtigkeitsschadens schnell verhindern kann. Eine sog. Mängelanzeige ist die Voraussetzung zur Geltendmachung einer Mietminderung.
In der – am besten schriftlichen - Mängelanzeige sollte der Mieter dem Vermieter genau darlegen wo und in welchem Ausmaß sich Schimmel in der Wohnung gebildet hat. Am besten verdeutlicht er dies mit Fotos. In der Mängelanzeige sollte dem Vermieter eine angemessene Frist zur Schimmelbeseitigung gesetzt werden. Bevor der Mieter die Miete mindern kann oder fristlos kündigt, muss er dem Vermieter die Chance geben, den Schimmel nachhaltig beseitigen zu können. Der Mieter kann nicht vorschnell eine fristlose Kündigung aussprechen und aus einer Wohnung mit Schimmel ausziehen, ohne dass der Vermieter die Möglichkeit hatte den Mangel zu beseitigen, so der Bundesgerichtshof (Az. VIII ZR 182/06). Auch erneut auftretender Schimmel muss dem Vermieter angezeigt werden.
Bleibt der Vermieter nach der Anzeige des Schimmelschadens untätig und lässt die gesetzte Frist verstreichen, kann der Mieter die Miete mindern. Dies gilt auch, wenn der Vermieter das Schimmelproblem nicht nachhaltig löst.
Schimmel in der Mietwohnung – brauche ich einen Anwalt?
Da die Frage der Mietminderung bei Schimmel oft kompliziert ist und verschiedene Faktoren berücksichtigt werden müssen, ist es sinnvoll, sich rechtlich beraten zu lassen. Ein Fachanwalt für Mietrecht kann bei der korrekten Einschätzung der Mietminderungshöhe und bei der Kommunikation mit dem Vermieter helfen.
erstmals veröffentlicht am 01.10.2021, letzte Aktualisierung am 11.10.2024
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