Falsche Wohnflächenangabe: Welche Rechte haben Mieter?
Grundriss einer Wohnung © freepik - mko
Die Höhe der Miete und der Nebenkosten einer Mietwohnung ist meist abhängig von der Wohnfläche. Wenn diese zu Ungunsten des Mieters falsch berechnet wurde, kann das für ihn schnell teuer werden. Doch wie wird die Wohnfläche berechnet? Welche Räume zählen zur Wohnfläche und welche Räume dürfen nicht dazugezählt werden? Und welche Folgen hat es, wenn es sich herausstellt, dass die Wohnung kleiner oder größer als vertraglich vereinbart ist?
- Wie wird die Wohnfläche berechnet?
- Welche Räume zählen zur Wohnfläche?
- Wann liegt eine Wohnflächenabweichung vor?
- Erhält der Mieter allein durch seinen Einzug Kenntnis von einer Wohnflächenabweichung?
- Welche Rechte haben Mieter, wenn die Wohnung kleiner als vereinbart ist?
- Welche Folgen hat es, wenn die Wohnung größer als vereinbart ist?
- Brauchen Mieter bei einer Wohnflächenabweichung einen Anwalt?
Wie wird die Wohnfläche berechnet?
Die Berechnung der Wohnfläche kann entweder nach der Wohnflächenverordnung erfolgen oder nach der DIN-Norm 277. Für den sozialen Wohnungsbau ist die Anwendung der Wohnflächenverordnung verpflichtend, in allen anderen Fällen kann die Berechnungsmethode zwischen Mieter und Vermieter frei vereinbart werden. Wurde im Mietvertrag keine Berechnungsmethode festgelegt, gilt die Wohnflächenverordnung.
Wohnflächenberechnung nach der Wohnflächenberechnungsverordnung
Bei der Berechnung nach der Wohnflächenverordnung muss zwischen Grundfläche und Wohnfläche unterschieden werden. Ermittelt wird die Grundfläche durch das lichte Maße zwischen den Bauteilen ohne Wandbekleidung.
Nur Räume ab zwei Meter Höhe werden flächenmäßig zu 100 Prozent in die Wohnfläche einberechnet. Räume mit bis zu einem Meter Höhe zählen nicht zur Wohnfläche, ab einem Meter bis zu 1,99 Meter zählt die Fläche zur Hälfte als Wohnfläche. Balkon, Terrasse, Loggia, ungeheizte Wintergärten und Schwimmbäder zählen in der Regel zu einem Viertel und höchstens zur Hälfte zur Wohnfläche. Auch das Landgericht (LG) Berlin (Az.18 S 308/13) hat entschieden, dass ein Balkon nur zu 25 Prozent als Wohnfläche berechnet werden darf.
Beheizte Wintergärten oder Schwimmbäder werden zu 100 Prozent zur Wohnfläche eingerechnet. Bauteile, wie Pfeiler und Säulen zählen nicht zur Wohnfläche, wenn sie höher als 1,50 Meter sind und größer als 0,1 Quadratmeter. Türen, Fenster oder Nischen zählen nur zur Wohnfläche, wenn sie bodentief und mindestens 13 Zentimeter tief sind.
Wohnflächenberechnung nach DIN-Norm 277
Wendet man zur Wohnflächenberechnung die DIN-Norm 277 an, ist die Grundfläche mit der Wohnfläche identisch. Ermittelt wird die Grundfläche durch das lichte Maße zwischen den Bauteilen von der Vorderkante der Wandbekleidung.
Kellerräume, Heizungsräume, Wintergarten, Balkon, Terrasse etc. können vollständig in die Wohnfläche einberechnet werden. Auch die Raumhöhe spielt bei dieser Berechnungsmethode keine Rolle.
Welche Räume zählen zur Wohnfläche?
Neben den Wohnräumen zählen laut Wohnflächenverordnung alle Räume zur Wohnfläche, die ausschließlich zur Mietwohnung gehören. Das kann ein Wintergarten, Balkon, Terrasse oder eine Sauna sein. Nicht zur Wohnfläche gehören sog. Zubehörräume, wie zum Beispiel Waschküche, Dachboden, Heizungsraum, Fahrradkeller oder Garage.
Beim Keller kommt es darauf an, ob dieser ausdrücklich mitvermietet wurde. In diesem Fall zählt er laut LG Saarbrücken (Az. 10 S 136/21) zur Wohnfläche dazu.
Daneben können Vermieter und Mieter im Mietvertrag vereinbaren, welche Räume für die Wohnflächenberechnung maßgeblich sein sollen. Dies entschied das Amtsgericht (AG) München (Az. 411 C 19356/17) und stellte klar, dass in diesem Fall auch Räume, wie ein Hobbyraum oder ein unbeheiztes Dachgeschoss, die nicht zu Wohnzwecken dienen, für die Berechnung der Wohnfläche eingebunden werden können.
Wann liegt eine Wohnflächenabweichung vor?
Eine Abweichung von bis zu 10% der Wohnfläche wird in der Regel als Bagatelle angesehen und berechtigt den Mieter nicht zu einer Mietminderung oder anderen Ansprüchen. Dies bedeutet, dass die tatsächliche Wohnfläche bis zu 10% kleiner sein darf als die im Mietvertrag angegebene Fläche, ohne dass der Mieter Ansprüche geltend machen kann. Beträgt die Abweichung der Wohnungsgröße mehr als 10%, liegt eine relevante Wohnflächenabweichung vor, so entschieden vom Bundesgerichtshof (BGH) (Az. VIII ZR 266/14).
Erhält der Mieter allein durch seinen Einzug Kenntnis von einer Wohnflächenabweichung?
Der BGH (Az. VIII ZR 61/23) hat in einer Entscheidung klargestellt, dass ein Mieter mit dem Einzug in seine Mietwohnung keine Kenntnis von einer Wohnflächenabweichung erhält. Der Mieter hat laut Gericht auch nicht die Pflicht nach seinem Einzug seine Wohnung zu vermessen. Diese Klarstellung ist im Hinblick auf die Verjährungsfrist von Rückzahlungsansprüchen des Mieters wegen zu viel gezahlter Miete wichtig. Laut den Bundesrichtern fängt diese dreijährige Verjährungsfrist erst mit Kenntnis des Mieters von der Wohnflächenabweichung an zu laufen.
Welche Rechte haben Mieter, wenn die Wohnung kleiner als vereinbart ist?
Zunächst sollte der Mieter sollte die Wohnfläche genau vermessen oder ein Gutachten erstellen lassen, um die tatsächliche Abweichung zu belegen. Stellt sich heraus, dass eine Mietwohnung kleiner ist, als im Mietvertrag vereinbart, kann dies ein Sachmangel sein, der den Mieter zur Mietminderung berechtigen kann. Steht die Wohnflächenabweichung zuungunsten des Mieters fest, gilt es den Vermieter schriftlich über die Abweichung der Wohnfläche zu informieren und diese Mängelanzeige zu dokumentieren. Der Mieter kann dann – am besten schriftlich - eine Mietminderung mit Bezug auf die tatsächliche Wohnfläche geltend machen. Daneben sollte der Mieter auch zu viel gezahlte Miete vom Vermieter zurückfordern.
Welche Folgen hat es, wenn die Wohnung größer als vereinbart ist?
Ist eine Wohnung tatsächlich größer als im Mietvertrag festgelegt, hat das Auswirkungen auf die Erhöhung der Miete. Der Vermieter ist in diesem Fall nicht an die Zehn-Prozent-Abweich-Grenze gebunden, sondern darf eine Mieterhöhung aufgrund der tatsächlichen Wohnungsgröße vornehmen. Dies entschied der BGH (Az. VIII ZR 266/14) und stellt klar, dass die nachweisliche Wohnungsgröße – egal, ob größer oder kleiner – für die Berechnung einer Mieterhöhung entscheidend ist.
Brauchen Mieter bei einer Wohnflächenabweichung einen Anwalt?
Mieter sollten sich beim Verdacht einer relevanten Wohnflächenabweichung an einen Anwalt für Mietrecht wenden, um Unterstützung bei der Durchsetzung ihrer Rechte zu erhalten. Dies kann besonders hilfreich sein, wenn der Vermieter die Mängelanzeige nicht anerkennt oder es zu gerichtlichen Auseinandersetzungen kommt.
erstmals veröffentlicht am 24.09.2018, letzte Aktualisierung am 19.07.2024
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