Modernisierung: Ankündigung, Duldungspflicht und Mieterhöhung
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Der Austausch der Heizung, das Anbringen von Wärmedämmung am Haus oder der Einbau eines Aufzugs: Eine Modernisierung der Mietwohnung kann sowohl Vorteile als auch Herausforderungen für Mieter mit sich bringen. Was gilt im Mietrecht als Modernisierung? Müssen Mieter jede Modernisierungsmaßnahmen dulden? Wie und wann muss der Vermieter eine Modernisierung ankündigen? Welche Modernisierungskosten kann der Vermieter geltend machen? Und wie viel mehr Miete kann ein Vermieter nach einer Modernisierung verlangen?
- Was gilt als Modernisierung eines Mietobjekts im Mietrecht?
- Muss ich jede Modernisierungsmaßnahmen des Vermieters dulden?
- Kann ich Modernisierungsmaßnahmen auch ablehnen?
- Wie und wann muss der Vermieter eine Modernisierung ankündigen?
- Welche Folgen hat es, wenn der Vermieter seiner Ankündigungspflicht nicht nachkommt?
- Welche Modernisierungskosten kann der Vermieter geltend machen?
- Um wieviel darf der Vermieter die Miete nach einer Modernisierung erhöhen?
- Was müssen Vermieter gerade bei einer Mieterhöhung nach einer Modernisierung beachten?
- Wann kann ich eine Mieterhöhung nach Modernisierung wegen Härtefall ablehnen?
- Ab wann muss ich die höhere Miete aufgrund einer Modernisierung zahlen?
Was gilt als Modernisierung eines Mietobjekts im Mietrecht?
Nicht jede bauliche Maßnahme des Vermieters ist sofort eine Modernisierung des Mietobjekts. Grundsätzlich muss der Vermieter die Mietwohnung in dem ursprünglich vermieteten Zustand erhalten und entsprechende Reparaturen und Instandhaltungsarbeiten durchführen. Eine Modernisierung ist erst dann gegeben, wenn die bauliche Maßnahme den Wohnwert erhöht. Das können Verbesserungen am energetischen Zustand der Mietimmobilie sein, wie etwa der Einbau einer neuen Heizung oder der Einbau eines neuen Bads, was den Wohnwert dauerhaft verbessert. Auch der Anbau eines Balkons oder der Einbau eines Lifts sind Modernisierungsmaßnahmen.
Muss ich jede Modernisierungsmaßnahmen des Vermieters dulden?
Mieter sind grundsätzlich verpflichtet, Modernisierungsmaßnahmen zu dulden, wenn diese zur Verbesserung der Wohnverhältnisse, zur Einsparung von Energie oder Wasser, oder zur Schaffung neuen Wohnraums führen. Typische Modernisierungsmaßnahmen sind etwa der Einbau einer Solaranlage oder eines Aufzugs.
Der Anbau eines Wintergartens mit Vorsatzbalkon stellt hingegen keine Modernisierungsmaßnahme, sondern lediglich eine Umgestaltungsmaßnahme dar, so das Amtsgericht (AG) Göttingen (Az. 26 C 93/21).
Während der Einbau von Rauchmeldern eine Modernisierungsmaßnahme darstellt, ist der Austausch von Rauchmeldern keine Modernisierungsmaßname, so der BGH (Az. VIII ZR 213/21).
Laut Landgericht (LG) Bremen (Az. 2 S 258/20) ist die Erneuerung einer elektrischen Steigleitung keine Modernisierungsmaßnahme, wenn dadurch erst ein störungsfreier Betrieb ohne Gefahr von handelsüblichen Elektrogeräten möglich ist.
Auch keine Modernisierungsmaßnahme ist der Einbau eines nur auf Zwischenetagen haltenden Aufzugs, da dadurch die Mietwohnung weder schneller, noch barrierefrei für den Mieter erreicht werden, so das LG Berlin (Az 64 S 126/22).
Ob eine energetische Modernisierung vorliegt, bemisst sich übrigens nach Gegenüberstellung eines 5-Jahres-Zeitraums vor und nach der Maßnahme, so das LG Bremen (Az. 2 S 31/21).
Kann ich Modernisierungsmaßnahmen auch ablehnen?
Ein Mieter kann Modernisierungsmaßnahmen auch ablehnen, wenn diese für ihn unzumutbar sind. Beispielsweise können gesundheitliche Gründe oder erhebliche Beeinträchtigungen des Wohnkomforts eine vorübergehende Unterbrechung oder Anpassung der Maßnahmen rechtfertigen. Mieter können unter bestimmten Bedingungen einen Härteeinwand geltend machen, wenn die Modernisierung für sie eine unzumutbare Härte darstellt. Dieser muss jedoch spätestens bis zum Ablauf des Monats, der auf den Zugang der Modernisierungsankündigung folgt, schriftlich gegenüber dem Vermieter erklärt werden.
Zudem kann der Mieter alle Maßnahmen, die weder zur Instandhaltung noch zur Modernisierung einer Immobilie dienen, ablehnen.
Ein Mieter muss eine Modernisierungs- oder Instandhaltungsmaßnahme nicht dulden, wenn mit ihr eine Bauzeit von zwölf Monaten geplant ist und der Mieter seine Mietwohnung monatelang nicht nutzen kann, entschied das LG Berlin (Az. 65 S 301/15).
Laut LG Berlin (Az. 65 S 55/22) muss es der Mieter hingegen dulden, wenn seine Wohnung aufgrund von Modernisierungsarbeiten über Wochen nicht bewohnbar ist. Voraussetzung ist aber, dass der Vermieter dem Mieter Ersatzwohnraum anbietet.
Nicht ablehnen kann der Mieter Modernisierungsmaßnahmen, die der Vermieter aufgrund einer behördlichen Auflage vornehmen muss.
Wie und wann muss der Vermieter eine Modernisierung ankündigen?
Plant der Vermieter eine Modernisierungsmaßnahme, muss er den Mieter spätestens drei Monate für Beginn der Bauarbeiten informieren. Die Ankündigung der Modernisierungsmaßnahmen sollte schriftlich erfolgen. Im Schreiben empfiehlt es sich im Hinblick auf eine mögliche Mieterhöhung die geplanten Bauarbeiten detailliert darzustellen, den Beginn und die voraussichtliche Dauer der Bauarbeiten sowie die zu erwartende Mieterhöhung mitzuteilen.
Welche Folgen hat es, wenn der Vermieter seiner Ankündigungspflicht nicht nachkommt?
Unterlässt der Vermieter die Ankündigung der Modernisierungsmaßnahmen oder teilt er sie zu kurzfristig mit, hat das finanzielle Folgen für ihn: Ohne ordnungsgemäße Ankündigung kann er eine Modernisierungsumlage erst nach neun Monaten geltend machen.
Es gibt allerdings Ausnahmen zur Ankündigungspflicht: Wenn eine Modernisierungsmaßnahme und die damit verbundene Mieterhöhung nur ganz unerheblich ausfällt, ist eine Ankündigung entbehrlich. So etwa beim Einbau von Rauchmeldern, entschied das AG Berlin-Spandau (Az. 6 C 217/21).
Welche Modernisierungskosten kann der Vermieter geltend machen?
Zu den Modernisierungskosten gehören alle Baukosten, wie etwa die Kosten für den Architekten, Ingenieur, Handwerker, Bauarbeiter und alle Baunebenkosten.
Der Vermieter kann die Kosten einer Modernisierungsmaßnahme aber nicht eins zu eins auf den Mieter abwälzen. Kosten, die der Vermieter aufgrund seiner Instandhaltungspflicht sowieso gehabt hätte, müssen aus den Modernisierungskosten rausgerechnet werden. Ebenso müssen öffentliche Fördermittel abgezogen werden.
Um wieviel darf der Vermieter die Miete nach einer Modernisierung erhöhen?
Vermieter haben die Möglichkeit von den Modernisierungskosten acht Prozent als Modernisierungsumlage auf die Jahresmiete umzulegen. Dabei darf sich die Miete nach einer Modernisierung in den ersten sechs Jahren nicht um mehr als drei Euro/Quadratmeter erhöhen. Hat der Mieter vor der Modernisierung nicht mehr als sieben Euro/Quadratmeter gezahlt, darf die Miete nicht mehr als zwei Euro/Quadratmeter erhöht werden. Zusätzlich zur gesetzlichen Regelung der Höchstgrenzen gibt es in vielen Bundesländern spezielle Kappungsgrenzen, die die Erhöhung weiter begrenzen können.
Was müssen Vermieter gerade bei einer Mieterhöhung nach einer Modernisierung beachten?
Der Vermieter muss u.a. in seinem Mieterhöhungsschreiben die Modernisierungskosten für den Mieter transparent darstellen. Dafür genügt, wenn er jeweils die Gesamtkosten für einzelne Modernisierungen aufführt, so der BGH (Az. VIII ZR 29/22).
Der Vermieter muss dem Mieter auch erhaltene Drittmittel wie eine staatliche Förderung offenlegen, entschied der BGH (Az. III ZR 416/21).
Wann kann ich eine Mieterhöhung nach Modernisierung wegen Härtefall ablehnen?
Der Mieter hat zwar nicht die Möglichkeit eine Modernisierungsmaßnahme abzulehnen, er kann aber die darauffolgende Mieterhöhung ablehnen, wenn sie eine unzumutbare Härte für ihn darstellt. Dies kann der Fall sein, wenn nach der Mieterhöhung die Mietzahlung 40 Prozent des Haushaltseinkommens ausmacht.
Keine unzumutbare Härte ist der Austausch alter Fenster bei einer Mieterin, die herzkrank ist, stellt das Amtsgericht Augsburg fest. Das Gericht kam nach einem Sachverständigengutachten zu der Auffassung, dass die Bauarbeiten bei der Mieterin zwar den psychischen Stress und damit das Herzinfarktrisiko erhöhten, die Mieterin dies aber vermeiden könne, wenn sie einfach in der Zeit in ein ruhiges Zimmer gehen würde. Eine besondere Härte sei in diesem Fall nicht erkennbar.
Ab wann muss ich die höhere Miete aufgrund einer Modernisierung zahlen?
Erst nach dem Ende der Bauarbeiten kann der Vermieter die Miete erhöhen. Die Mieterhöhung muss er dem Mieter schriftlich zukommen lassen. Welche Voraussetzungen für eine wirksame Mieterhöhung vorliegen müssen, lesen Sie in unserem ausführlichen Rechtstipp „Mieterhöhung – Wann und in welcher Höhe ist sie zulässig?“
Die erhöhte Miete ist vom Mieter mit Beginn des dritten Monats zu zahlen, nachdem er das Mieterhöhungsschreiben erhalten hat.
erstmals veröffentlicht am 07.07.2017, letzte Aktualisierung am 03.07.2024
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