Wohnung gekündigt: Wie läuft eine Zwangsräumung ab?
angestrengter Mann steht vor vielen Umzugskartons © freepik-mko
Am Ende des Mietverhältnisses steht nicht immer der freiwillige Auszug des Mieters. Oft bleibt dem Vermieter nichts anderes übrig, um den Mieter aus seiner Mietwohnung zu bekommen, als eine Zwangsräumung durchzuführen. Doch welche Voraussetzungen müssen gegeben sein, damit eine Zwangsräumung zulässig ist? Wie läuft eine Zwangsräumung ab? Wann kann die Räumungsfrist zugunsten des Mieters verlängert werden? Wer trägt die Kosten einer Zwangsräumung? Und wie können sie Mieter gegen eine Zwangsräumung wehren?
- Welche Voraussetzungen müssen für eine Zwangsräumung erfüllt sein?
- Welche Räumungsfrist muss bei Zwangsräumungen eingehalten werden?
- Wie läuft die Zwangsräumung ab?
- Was ist eine „Berliner Räumung“?
- Wie können Mieter sich vor einer Zwangsräumung schützen?
- Wer trägt die Kosten der Zwangsräumung?
- Wie lange dauert das Räumungsverfahren?
Welche Voraussetzungen müssen für eine Zwangsräumung erfüllt sein?
Eine Zwangsräumung kann nur erfolgen, wenn der Vermieter vorher eine Kündigung des Mietverhältnisses ausgesprochen hat, die vom Mieter nicht beachtet wurde. In vielen Fällen, wie etwa bei unerlaubter Untermiete oder Verstößen gegen die Hausordnung, muss vor der Kündigung des Mietverhältnisses noch eine Abmahnung erfolgen. Nur wenn der Mieter um mehr als zwei Monatsmieten im Zahlungsrückstand ist, kann die Kündigung des Mietverhältnisses ohne Abmahnung erklärt werden. Der Vermieter muss dem Mieter zusätzlich zur fristlosen Kündigung eine Frist zum Auszug setzen.
Ist die Frist zum Auszug verstrichen, darf der Vermieter nicht selbst tätig werden, in dem er etwa die Wohnung einfach räumen oder die Schlösser der Wohnungstür austauschen lässt. Zieht der Mieter nicht aus, kann der Vermieter Räumungsklage beim zuständigen Amtsgericht erheben. Dem Mieter wird die Klage zugestellt und er hat die Möglichkeit sich dazu zu äußern. Unterlässt er dies, ergeht ein Versäumnisurteil. Nimmt er zur Räumungsklage Stellung, kommt es in der Regel zu einer Gerichtsverhandlung. Ist die Räumungsklage gerechtfertigt, erhält der Vermieter einen Räumungstitel. Mit dem rechtskräftigen Räumungstitel kann er dann einen Gerichtsvollzieher beauftragen, die Wohnung räumen zu lassen.
Welche Räumungsfrist muss bei Zwangsräumungen eingehalten werden?
Mit dem Räumungstitel setzt das Gericht dem Mieter eine letzte Frist für den Auszug. In der Regel handelt es sich hier um eine Frist von zwei bis drei Monaten. Die Räumungsfrist kann auf Antrag des Mieters vom Gericht ein oder mehrmals verlängert werden – höchstens allerdings auf ein Jahr.
Fällt es dem Mieter etwa schwer in einem angespannten Wohnungsmarkt eine neue Mietwohnung zu finden, kann dies ein Grund sein die Räumungsfrist zu verlängern. Laut LG Darmstadt (Az.6 S 65/17) muss der Mieter aber darlegen können um welche Wohnungen er sich vergeblich bemüht hat. Pauschale Angaben, dass Anrufe oder Wohnungsbesichtigungen erfolglos waren, reichen laut Gericht nicht aus.
Auch das AG Berlin-Neukölln (Az. 2 C 42/19) gewährt einem Mieter, der eine fristlose Kündigung erhielt, weil er die Hauswand und den Flur mit vermieterfeindlichen Sprüchen beschmiert hatte, aufgrund des angespannten Berliner Wohnungsmarkt eine Räumungsfrist von drei Monaten.
Ebenso gesteht das AG München (Az. 433 C 19586/17) einem Mieter aufgrund des eingeschränkten Münchner Mietwohnungsmarktes eine angemessene Räumungsfrist zu.
Wurde ein geistig gestörter Mieter allerdings fristlos gekündigt, weil er eine Gefahr für seine Mitbewohner darstellt, ist es diesen nicht zumutbar dem gekündigten Mieter eine Räumungsfrist von einem Jahr zu gewähren, so das LG Berlin (Az. 18 T 91/14).
Das AG Charlottenburg (Az. 232 C 53/14) verweigert einer Mieterin, die andere Mieter bedrohte und fristlos gekündigt wurde, gar keine Räumungsfrist aufgrund ihres bedrohlichen Verhaltens.
Wie läuft die Zwangsräumung ab?
Lässt der Mieter die vom Gericht festgesetzte Räumungsfrist tatenlos verstreichen, kann der Gerichtsvollzieher ihn aus der Wohnung entfernen und die Wohnung durch eine Spedition ausräumen lassen. Der Hausrat wird eingelagert. Offensichtlicher Müll kann entsorgt werden. Auch wird er die Türschlösser austauschen lassen.
Der Mieter hat jetzt einen Monat Zeit seine Sachen beim Gerichtsvollzieher gegen Zahlung der Lagerkosten abzuholen. Danach werden die Sachen öffentlich versteigert.
Was ist eine „Berliner Räumung“?
Bei der sog. "Berliner Räumung" wird die Wohnung nicht durch eine Spedition ausgeräumt. Hier bleibt der ganze Hausrat in der Wohnung und werden dort vom Gerichtsvollzieher zu Beweiszwecken dokumentiert. Nach Ablauf eines Monats kann der Vermieter den Hausrat versteigern lassen oder verkaufen. Im Gegensatz zur klassischen Zwangsräumung entstehen hier nur Kosten für den Gerichtsvollzieher und den Austausch der Türschlösser.
Wie können Mieter sich vor einer Zwangsräumung schützen?
Mieter, die sich einer Zwangsräumung ausgesetzt sehen, haben die Möglichkeit bis spätestens zwei Wochen vor dem gerichtlich terminierten Räumungstermin einen Antrag auf Vollstreckungsschutz beim zuständigen Gericht zu stellen. Liegen Härtegründe beim Mieter vor, die schwerer als das Schutzbedürfnis des Vermieters wiegen, kann das Gericht dir Zwangsräumung ganz oder teilweise aufheben. Härtegründe sind etwa eine Suizidgefahr beim Mieter aufgrund des bevorstehenden Auszugs oder wenn die Mieterin sich gerade in Mutterschutz befindet. In diesen Fällen haben Mieter die Möglichkeit Räumungsaufschub zu erhalten.
Wer trägt die Kosten der Zwangsräumung?
Die Kosten für den Gerichtsvollzieher, den Spediteur, die Lagerung des Hausrats, die neuen Türschlösser etc. muss zunächst der Vermieter vorstrecken. Er kann sich die Kosten dann vom Mieter zurückerstatten lassen. Problematisch ist dies, wenn der Mieter zahlungsunfähig ist. In diesem Fall bleibt der Vermieter auf den Kosten sitzen.
Wie lange dauert das Räumungsverfahren?
Die Dauer des Räumungsverfahrens – also von der Erhebung der Räumungsklage bis zur Zwangsräumung – kann man nicht pauschal benennen. Zum einen hängt sie von der Arbeitsbelastung des Gerichts ab, aber auch von den Einwänden des Mieters gegen die Zwangsräumung. In der Regel dauert ein Räumungsverfahren von einem halben bis zu einem Jahr.
erstmals veröffentlicht am 05.10.2022, letzte Aktualisierung am 03.04.2024
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