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Wohnungseigentumsrecht was ist das?

zwei Wohnungseigetümerinnen Nach dem zweiten Weltkrieg wurde Wohnraum dringend benötigt. Die Menschen kamen zu Wohneigentum, weil sie sich durch ihre finanzielle Hilfe am Schaffen von neuem Wohnraum beteiligten. Dies mündete 1951 im Gesetz über das Wohnungseigentum, dem WEG. Das Eigentum einer Wohnung wird Sondereigentum genannt. Rechte und Pflichten an diesem Sondereigentum gehen auf den Wohnungseigentümer über. Man ist also auch zu einem bestimmten Anteil Eigentümer des Gemeinschaftseigentums mit Rechten und Pflichten.

Ein wichtiges Dokument – die Teilungserklärung

zwei Eigentümer beraten sich Die Teilungserklärung legt verbindlich fest, wem welches Wohnraumeigentum gehört. Sie steht im Wohnungsgrundbuch und ist, ebenso wie das Grundstücksgrundbuch im Grundbuchamt hinterlegt. In der Teilungserklärung findet man den genauen Anteil am Gemeinschaftseigentum und die Aufschlüsselung des Sondereigentums. Die Kostenaufteilung des Miteigentums an gemeinschaftlich genutzten Bereichen kann durch die Teilungserklärung berechnet werden. Durch notarielle Beglaubigung bietet die Teilungserklärung dem Eigentümer auch Rechtssicherheit.

Das Sondereigentum einer Eigentumswohnung

Ehepaar lässt sich von einer Maklerin beraten Neben den Räumen der Wohnung und aller ihrer nicht tragenden Innenwände gehören auch Fußbodenbeläge, Innentüren, Deckenverkleidungen, Wandverkleidungen sowie sanitäre Installationen zum Sondereigentum. Jedoch fallen Fenster und die Außenseite der Wohnungseingangstür nicht in das Sondereigentum. Balkone sind ebenfalls nur teilweise Sondereigentum. Dies gilt auch für gemeinschaftlich genutzte Rohre wie Abwasser und Heizungsrohre Sanitäre Anlagen auszutauschen ist deshalb nur so lange die alleinige Angelegenheit des Sondereigentümers, wie die gemeinschlaftlichen Rohre nicht mitverändert, oder ausgetauscht werden müssen. Einige sondereigentumsfähige Teile können jedoch per Eintrag in der Teilungserklärung ins Sondereigentum übernommen werden. Je mehr Wohnungseigentümer in einer Gemeinschaft sind, desto schwieriger wird es einen Konsens bei gemeinschaftlich zu beschließenden Reparaturen oder Instandsetzungen zu finden. Die Hilfe eines Anwalts für Wohnungseigentumsrecht kann hier eine wertvolle Unterstützung sein.

Wer muss die Kosten im Schadensfall übernehmen?

tropfender Wasserhahn Schäden können schon beim Rohbau entstehen. Jeder Architekt, jeder Handwerker oder Baustofflieferant muss für seine Leistung haften. Die Schwierigkeit liegt hier im Detail, denn wer den Fehler ursächlich zu verantworten hat muss eindeutig nachgewiesen werden können. Liegt es an einem Planungsfehler, oder waren die Handwerker schuld? Bei komplexen Problemen ist die Haftungsfrage oft langwierig und Verjährungsfristen sitzen einem im Nacken oder werden übersehen. Schäden entstehen aber auch oft erst nach Bezug der Eigentumswohnung. Verursacht der Eigentümer selbst einen Schaden gibt es gesetzliche Regelungen. Entstehende Schäden am Sondereigentum sind laut § 14 WEG von jedem Eigentümer selbst zu tragen. Wird Gemeinschaftseigentum durch ein Sondereigentum beschädigt, so haftet ebenfalls der jeweilige Sondereigentümer. Wie wird es geregelt, wenn Gemeinschaftseigentum das Sondereigentum beschädigt? Ein beschädigtes Dach zum Beispiel, welches im Sondereigentum darunter einen Wasserschaden verursacht. Die Gebäude- oder Hausversicherung ist zuständig, wenn das Dach durch einen Sturm- oder Hagelschaden beschädigt wurde. Ist der Eigentümergemeinschaft oder einem zuständigen Verwalter nachzuweisen, dass die Reparatur des Daches fahrlässig verschleppt wurde, so hat sie, bzw. er die Kosten für die Wiederinstandsetzung des Sondereigentums zu tragen. Als dritte Lösung bleibt dann nur noch die Hoffnung, dass die Eigentümergemeinschaft beschließt, die Kosten für die Sanierung des Sondereigentums gemeinsam mit der notwendigen Dachreparatur abzuwickeln und die Kosten zu tragen.

Eigentümergemeinschaften müssen kompromissbereit sein

eine Baustelle einer Eigentumswohnung Wohnungseigentümer können sich über Beschlussfähigkeit und Beschlussfassung im WEG informieren. In § 23 WEG findet man die Regelung jährlich anzuberaumender Eigentümerversammlungen, bei denen es um Themen geht, die alle Eigentümer betreffen oder zu beschließen haben. Mehr Informationen über rechtliche Bedingungen an eine Eigentümerversammlung findet man im WEG unter § 24. Die Teilungserklärung hilft um festzulegen wer welches Stimmrecht hat. Gehen die Meinungen über abzustimmende Themen zu weit auseinander, kommt es auf einer Eigentümerversammlung leicht einmal zu Streit. Typische Streitpunkte sind Renovierungsvorhaben am Gemeinschaftseigentum, Abrechnungsfragen, bauliche Veränderungen, oder Winterdienst. Dies kann auch zu gerichtlichen Auseinandersetzungen führen. Wenn man z.B. mit einer Beschlussfassung auf einer Eigentümergemeinschaft nicht einverstanden ist, kann ein Anwalt für Wohnungseigentumsrecht mit fachkundiger Unterstützung weiterhelfen.

Interessantes zur Hausordnung

Eigentümerversammlung § 21 Abs. 5 Nr. 1 WEG besagt: Zu einer ordnungsmäßigen, dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer entsprechenden Verwaltung gehört insbesondere die Aufstellung einer Hausordnung. Die Hausordnung kann bereits in der Teilungserklärung bzw. Gemeinschaftsordnung enthalten sein oder auch auf einer Eigentümerversammlung durch die Mehrheit der Eigentümer beschlossen werden. In einer Hausordnung stehen meist nicht nur wichtige Regelungen über Brand- und Kälteschutz, Ruhezeiten oder die Reinigung des gemeinschaftlichen Treppenhauses, sondern auch Dinge, die das friedliche Miteinander gefährden könnten wie etwa das Grillen oder Musizieren. Es gibt jedoch auch Grenzen, so darf ein gänzliches Verbot zu Musizieren nicht ausgesprochen werden, dies wiederum regelt bereits das BGB.

Gewerbliche Nutzung nach WEG, oder auch Vermietung an Touristen

Vertrag gewerbliche Nutzung Haus Auch für gewerbliche Nutzung ist die Teilungserklärung zu Rate zu ziehen. Da ein auffälliger Publikumsverkehr den Wohnwert der übrigen rein privat genutzten Eigentumswohnungen beeinträchtigen könnte, kann auf eine notwendige Zustimmung der Eigentümergemeinschaft verwiesen werden. Jedoch hat der Eigentümer mit seinem Sondereigentum grundsätzlich freies Nutzungsrecht und so dürfen die Miteigentümer ihre Zustimmung nicht verweigern, wenn das geplante Gewerbe keine größeren Störungen durch Lärm oder regen Kundenverkehr verursacht. Ein anderes heikles Thema ist die immer beliebter werdende Vermietung über Internetplatformen wie Airbnb oder booking.com Für die Miteigentümer ist das oft ein Ärgernis. Zu diesem Thema gibt es seit 2019 nun ein entscheidendes BGH-Urteil: Am 12.04.2019 erging das Urteil (Aktenzeichen V ZR 112/18), dass der Vermerk in der Teilungserklärung über den Gebrauch des Sondereigentums „zu Wohnzwecken“ eine kurzzeitige Vermietung nicht ausschließe. Zudem, so begründete der BGH sein Urteil, würde anderenfalls das WEG Recht eingeschränkt, das in § 13 Abs. 1 dem Eigentümer zugesteht mit seinem Sondereigentum nach Belieben verfahren zu können sofern er damit Gesetz und die Rechte Dritter achtet. In einem kurz zuvor gefällten Urteil zu diesem Thema weist der BGH die Miteigentümer aber darauf hin, dass sie Verstöße gegen die Hausordnung oder Lärmbelästigung nicht hinnehmen müssen lt. WEG § 15 Abs. 3. Eine Teilungserklärung kann nur mit Einstimmigkeit aller Eigentümer geändert werden. Holen Sie sich Rat bei einem Fachmann und wenden Sie sich bei Fragen oder Streitigkeiten unter den Eigentümern an einen Anwalt für Wohnungseigentumsrecht.