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Rechtsanwältin Verena Lommatzsch
Köhne, Kulle & Kollegen Rechtsanwaltsgesellschaft mbH
Renatastraße 71, 80639 München

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Verena Lommatzsch – Ihre Anwältin für Erbrecht, Mietrecht und Verkehrsrecht in München. Willkommen auf meiner Seite bei anwaltssuche.de! Bei mir finden Sie eine kompetente und spezialisierte Rechtsberatung in mehreren Rechtgebieten, im Erbrecht, Mietrecht, Öffentlichen Recht, Urheber- und Wettbewerbsrecht und im Verkehrsrecht. Nehmen Sie gerne Kontakt mit mir auf – am besten gleich hier rechts über das Kontaktformular auf meinem Profil. Ich freue mich auf Sie! Was ich für Sie im Erbrecht tun kann. Das Erbrecht betrifft eine durchaus sensible Thematik: Für den Vererbenden geht es um die persönlichen Regelungen nach dem Ende seines Lebens – und möglicherweise um Entscheidungen, die nicht leicht fallen: Wer soll besonders von seinem Erbe profitieren, wer weniger? Für die Erbenden geht es um die Hinterlassenschaft und das Vermächtnis eines Verstorbenen und vielleicht sehr geliebten Menschen – und in diesem Zusammenhang um (Pflicht-) Aufgaben, die man noch niemals bisher erledigt hat, und denen man sich gerade ...mehr

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Wichtiges zum Wohnungseigentumsrecht

lachende Frauen in der eigenen Küche Der Wohnraum nach Ende des zweiten Weltkrieges war knapp. Die Bürger beteiligten sich finanziell am Wiederaufbau von Wohnraum und bekamen dafür realen Gegenwert. 1951 wurde deshalb das Gesetz für Wohnungseigentumsrecht geschaffen. Eine Eigentumswohnung wird als Sondereigentum bezeichnet. Als Eigentümer erwirbt man Rechte und Pflichten an diesem Sondereigentum, man hat Gestaltungsfreiheit muss hierbei aber das Gesetz und die Rechte Dritter berücksichtigen. Mit dem Eigentum einer Wohnung erhält man auch Anteile am Gemeinschaftseigentum.

Wichtiges über die Teilungserklärung

Wohnungseigentümer freut sich Die jeweiligen Eigentumsanteile sind geregelt in der Teilungserklärung. Das Teileigentumsgrundbuch, wie das Wohnungsgrundbuch auch genannt wird, findet sich im Grundbuchamt, welches sich gewöhnlich im zuständigen Amtsgericht befindet. Die sogenannte Teilungserklärung ist wichtig, da hier genau definiert ist, welchem Teileigentümer welches Sondereigentum gehört und was Gemeinschaftseigentum ist. Die Teilungserklärung ist auch für eine genaue Kostenaufteilung des gemeinschaftlichen Miteigentums wichtig. Auch wenn eine Eigentumswohnung verkauft werden soll, gewährt die notariell beglaubigte Teilungserklärung Rechtssicherheit.

Was bedeutet Sondereigentum?

Frau erklärt Grundriss und hält einen Schlüssel Als Sondereigentum gelten natürlich die Räume sowie ihre nicht tragenden Innenwände und Innentüren, genauso wie Fußbodenbeläge und Deckenverkleidungen, oder sanitäre Installationen. Jedoch fallen Fenster und die Außenseite der Wohnungseingangstür nicht in das Sondereigentum. Balkone sind ebenfalls nur teilweise Sondereigentum. Auch Dinge, die von allen Wohnparteien genutzt werden, wie Abwasser-, Abgas oder Heizungsrohre, gehören nicht zum Sondereigentum. Deshalb ist eine Badsanierung zwar ersteinmal die alleinige Entscheidung des Sondereigentümers, sind jedoch durch den Umbau neue Rohre oder ein Umbau der Rohre nötig, so muss dies von der Eigentümergemeinschaft beschlossen werden. Abweichungen und Änderungen müssen in der Teilungserklärung aufgeführt werden. Entscheidungen über das Gemeinschaftseigentum, mit denen alle gleichermaßen einverstanden sind, sind nicht immer leicht zu finden. Die Hilfe eines Anwalts für Wohnungseigentumsrecht kann hier eine wertvolle Unterstützung sein.

Wer haftet wann für welche Schäden?

Symbolbild für ein untergehendes Haus Schon beim Bau von Eigentumswohnungen können Schäden entstehen. Prinzipiell ist jeder vom Architekten bis zum letzten Gewerk für seine Leistung haftbar. Wie immer bei Schadensersatzfragen ist aber der jeweilige Fehler auch hier schlüssig nachzuweisen. War es ein Planungsfehler, ein Materialfehler oder handwerkliches Versagen? Auch Verjährungsfristen sind zu beachten, denn es dauert oft sehr lange um den Schadensverursacher festzustellen. Nach Bezug des Sondereigentums können natürlich auch Mängel auftreten. Das WEG kommt zum Zug wenn der Sondereigentümer selbst einen Schaden verursacht. Entsteht dem Sondereigentum ein Schaden, so ist laut § 14 WEG der jeweilige Eigentümer selbst in der Verantwortung. Er ist auch haftbar für Schäden die durch sein Sondereigentum am Gemeinschaftseigentum verursacht werden. Einem Sondereigentum kann aber auch von Gemeinschaftseigentum ein Schaden verursacht werden. Gutes Beispiel ist das undichte Dach durch das Wasser in die darunterliegende Wohnung eindringt. Bei Sturm- oder Hagelschäden ist die Gebäudeversicherung zur Schadensregulierung verpflichtet. Eventuell haben aber die Miteigentümer oder der Verwalter nicht rechtzeitig Sorge getragen, das schadhafte Dach zu reparieren, dann sind sie zur Behebung des entstandenen Schadens am Sondereigentum verpflichtet. Andernfalls bleibt der Eigentümer auf seinen Reparaturkosten sitzen, es sei denn er kann die Eigentümergemeinschaft davon überzeugen, dass sein entstandener Schaden gemeinsam mit dem Dach behoben wird.

Eigentümergemeinschaften müssen kompromissbereit sein

Wohnungen under construction Im Wohnungseigentumsgesetz sind grundlegende Rechte und Pflichten von Wohnungseigentümern in ihrer Wohnungseigentümergemeinschaft festgelegt. So sind per WEG § 23 jährliche Eigentümerversammlungen abzuhalten, bei denen es um wichtige, gemeinsam zu treffende Beschlussfassungen geht. Mehr Informationen über rechtliche Bedingungen an eine Eigentümerversammlung findet man im WEG unter § 24. Die Teilungserklärung hilft um Klarheit über die Eigentumsanteile und somit das jeweilige Stimmrecht zu finden. Auf Eigentümerversammlungen kommt es des Öfteren zu Differenzen unter den Parteien. Heikel bei Abstimmungen sind immer Themen bei denen es ums Finanzielle geht, wie Renovierungsarbeiten am Gemeinschaftseigentum, die Höhe des Wohngeldes oder Abrechnungsfragen. Dies kann auch zu gerichtlichen Auseinandersetzungen führen. Gut beraten ist man deshalb, sich zeitig an einen fachlich kompetenten Anwalt für Wohnungseigentumsrecht zu wenden.

Eine Hausordnung muss sein

Hausverwalterin hält eine Rede Das WEG führt in § 21 Abs. 5 Nr. 1 auf, dass zu einer ordnungsgemäßen Verwaltung die Aufstellung einer Hausordnung gehört. Die Hausordnung kann bereits in der Teilungserklärung bzw. Gemeinschaftsordnung enthalten sein oder auch auf einer Eigentümerversammlung durch die Mehrheit der Eigentümer beschlossen werden. Neben regelmäßigen Pflichten wie dem Reinigen des Treppenhauses, den einzuhaltenden Ruhezeiten und dem Feuerschutz werden auch Abmachungen über Erlaubnis oder Verbot von Tierhaltung oder Grillen auf dem Balkon getroffen. Allerdings sind den Regelungen auch Grenzen gesetzt, so wäre ein generelles Besuchsverbot nach 22.00 Uhr nicht zulässig.

Ist Vermietung über Internetplatformen wie Airbnb, oder eine gewerbliche Nutzung gestattet?

Vermietung Haus an Touristen Informationen ob ein Gewerbe im Sondereigentum zulässig ist findet man in der Teilungserklärung. Ist darin vermerkt, dass eine gewerbliche Nutzung von den Miteigentümern zu genehmigen ist, so dient dies dem Schutz der Miteigentümer vor Wertverlust der Immobilie und Belästigung durch unbotmäßigen Kundenverkehr. Allerdings darf der Eigentümer davon ausgehen, dass einer gewerblichen Nutzung die den anderen Parteien keine größeren Störungen zumutet, zugestimmt wird, da er ein freies Nutzungsrecht seines Eigentumes hat. Ein anderes heikles Thema ist die immer beliebter werdende Vermietung über Internetplatformen wie Airbnb oder booking.com Der Vermieter profitiert, weniger beliebt ist sie jedoch bei den Nachbarn. Zu diesen Touristenwohnungen hat der BGH 2019 eine klare Entscheidung getroffen. Zugunsten der jeweiligen Vermieter der „Touristenwohnungen“ entschied das BGH am 12.04.2019, dass eine Wohnung mit dem Passus in der Teilungserklärung „zu Wohnzwecken“ auch eine Kurzzeitvermietung nicht ausschließt. Ausschlaggebend war für dieses Urteil auch § 13 Abs. 1 WEG in dem es um das Recht des Eigentümers geht, mit seinem Sondereigentum nach Belieben zu verfahren. In einer weiteren Entscheidung hat der BGH den alleinigen Umstand, dass ständig fremde Leute im Haus sind, als nicht ausreichend für einen Unterlassungsanspruch bezeichnet, jedoch ausdrücklich darauf hingewiesen, dass eine Eigentümergemeinschaft, bei Verstößen gegen die Hausordnung oder Lärmbelästigungen, durchaus einen Unterlassungsanspruch nach § 15 Abs. 3 WEG geltend machen kann. Eine Teilungserklärung kann nur mit Einstimmigkeit aller Eigentümer geändert werden. Bei Auseinandersetzungen, die sich nicht untereinander befrieden lassen,ist es sehr hilfreich einen Anwalt für Wohnungseigentumsrecht zu konsultieren.