Ordentliche Kündigung des Mietvertrags – Wie geht das?
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Die ordentliche Kündigung eines Mietvertrags ist an klare gesetzliche Vorgaben gebunden. Sowohl Mieter als auch Vermieter müssen Kündigungsfristen und formelle Anforderungen einhalten, um das Mietverhältnis wirksam zu beenden. Doch wann kann ein Mieter das Mietverhältnis ordentlich kündigen? Und unter welchen Voraussetzungen kann der Vermieter den Mietvertrag mit Frist beenden?
- Was versteht man unter einer ordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses?
- Wann kann der Vermieter das Mietverhältnis ordentlich kündigen?
- In welcher Form muss eine ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses erfolgen?
- Welche Kündigungsfristen gibt es bei einer ordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses zu beachten?
- Welche Möglichkeiten haben Mieter gegen eine ordentliche Kündigung des Mietvertrags vorzugehen?
Was versteht man unter einer ordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses?
Mit einer ordentlichen Kündigung haben Mieter und Vermieter die Möglichkeit ein Mietverhältnis unter Einhaltung der gesetzlichen Frist zu beenden. Während der Mieter ohne Angabe von Gründen sich vom Mietvertrag lösen kann, muss der Vermieter seine Kündigung begründen.
Wann kann der Vermieter das Mietverhältnis ordentlich kündigen?
Ein Vermieter kann eine ordentliche Kündigung aussprechen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses nachweisen kann, wie zum Beispiel Eigenbedarf, Verletzung von Mietpflichten, wie nachhaltige Störung des Hausfriedens durch den Mieter oder unpünktliche Mietzahlungen, oder weil die Immobilie verwertet werden soll. Ohne einen solchen Grund ist eine ordentliche Kündigung durch den Vermieter unwirksam.
Was versteht man unter Eigenbedarf?
Benötigt der Vermieter die Wohnung für sich selbst oder für einen Familienangehörigen, kann er eine Kündigung aus Eigenbedarf aussprechen. Lesen Sie in unserem ausführlichen Ratgeberbeitrag Wann darf der Vermieter wegen Eigenbedarfs kündigen? welche Voraussetzungen für eine wirksame Eigenbedarfskündigung erfüllt sein müssen.
Wann liegt eine Pflichtverletzung durch den Mieter vor?
Der Vermieter hat das Recht mit einer ordentlichen Kündigung das Mietverhältnis zu beenden, wenn der Mieter seine mietvertraglichen Pflichten erheblich verletzt hat. Dies ist etwa dann der Fall, wenn der Mieter seine Miete unpünktlich oder gar nicht zahlt, wenn er den Hausfrieden erheblich stört oder etwa die Wohnung unerlaubt untervermietet. Wichtig ist, dass der Vermieter gegenüber dem Mieter die Pflichtverletzung abmahnt, bevor er bei einem erneuten Verstoß eine ordentliche Kündigung ausspricht.
Was ist eine Verwertungskündigung?
Der Vermieter hat auch dann ein berechtigtes Interesse an der Auflösung des Mietverhältnisses, wenn durch die Fortsetzung eine angemessene wirtschaftliche Verwertung der Immobilie nicht möglich ist und dem Vermieter dadurch nicht unerhebliche Nachteile entstehen. Unter wirtschaftlicher Verwertung der Immobilie ist neben Abbruch und Neubau auch eine Sanierung oder Nutzungsänderung zu verstehen. Das Motiv, durch eine Verwertungskündigung eine höhere Miete zu erzielen, rechtfertigt keine Verwertungskündigung. Neben den entstehenden Nachteilen des Vermieters müssen bei einer Verwertungskündigung auch die Interessen des Mieters abgewogen werden.
In welcher Form muss eine ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses erfolgen?
Eine ordentliche Kündigung eines Mietvertrags muss schriftlich erfolgen. Kündigungen per E-Mail oder Fax sind nicht zulässig. Die Kündigung muss an alle Mieter adressiert sein und von allen Vermietern unterschrieben sein. In der Kündigung sollten der Name des Mieters, die Adresse der Mietwohnung, das Kündigungsdatum und die Bitte um Bestätigung enthalten sein. Der Vermieter muss seine Kündigungsgründe verständlich und nachvollziehbar im Schreiben darlegen.
Welche Kündigungsfristen gibt es bei einer ordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses zu beachten?
Mieter können, wenn keine abweichenden Vereinbarungen im Mietvertrag getroffen wurden, das Mietverhältnis unabhängig davon wie lange sie in der Wohnung gewohnt haben, mit einer Kündigungsfrist von 3 Monaten beenden. Das heißt, die Kündigung erfolgt bis zum dritten Werktag des Monats mit Wirkung zum Ende des übernächsten Monats.
Für Vermieter verlängert sich diese Kündigungsfrist je nach Mietdauer. Wohnt der Mieter länger als fünf Jahre in der Mietwohnung verlängert sich die Kündigungsfrist auf sechs Monate, bei einer Mietdauer von acht Jahren kommen weitere drei Monate zur Kündigungsfrist dazu. Die maximale Kündigungsfrist beträgt für Vermieter somit neun Monate.
Kürzere Kündigungsfristen gelten etwa bei der Vermietung von möblierten Immobilien.
Wichtig: Für den Beginn der Kündigungsfrist ist der Zugang beim Mieter, bzw. Vermieter, entscheiden und nicht das Datum des Kündigungsschreibens!
Welche Möglichkeiten haben Mieter gegen eine ordentliche Kündigung des Mietvertrags vorzugehen?
Mieter haben unter bestimmten Umständen das Recht, der Kündigung zu widersprechen, insbesondere wenn der Umzug eine besondere Härte bedeuten würde, wie beispielsweise im Falle von hohem Alter oder schwerer Krankheit. Dieser Widerspruch muss schriftlich und rechtzeitig erfolgen, und wird letztlich vom Gericht entschieden.
Es empfiehlt sich daher die Unterstützung eines Anwalts für Mietrecht einzuholen. Dieser wird Sie mit fachlicher Expertise und Erfahrung bei Ihrem Vorgehen gegen die ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses begleiten.
erstmals veröffentlicht am 28.02.2020, letzte Aktualisierung am 16.08.2024
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