Was müssen Vermieter bei der Kündigung des Mietvertrags beachten?
Frau hält schützend ihre Hände über ein kleines Holzhaus © freepik - mko
Vermieter können einem Mieter nur unter Einhaltung einer Vielzahl von rechtlichen Vorgaben wirksam kündigen. Aus welchen Gründen darf ein Vermieter das Mietverhältnis beenden? Wann ist eine Kündigung des Mietvertrags ausgeschlossen? Und welche Formalien und Fristen müssen Vermieter bei der Kündigung einhalten?
Aus welchen Gründen kann der Vermieter das Mietverhältnis beenden?
Eine ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses kommt für einen Vermieter nur in Betracht, wenn der Mieter eine erhebliche Vertragsverletzung begangen hat, Eigenbedarf besteht oder wirtschaftliche Gründe dies notwendig machen.
Der häufigste Grund, warum Vermieter ein Mietverhältnis auflösen möchten, ist Eigenbedarf. In diesem Fall benötigt der Vermieter den Wohnraum für sich selbst oder Familienangehörige. Wann eine Eigenbedarfskündigung zulässig ist, lesen Sie in unserem Rechtstipp – „Eigenbedarf: Wann darf der Vermieter kündigen?“.
Ein weiterer Grund das Mietverhältnis zu beenden ist eine Vertragsverletzung durch den Mieter. Je nach Schwere und Erheblichkeit kann hier auch eine fristlose Kündigung möglich sein. Eine Vertragsverletzung ist etwa das unerlaubte Untervermieten der Wohnung oder wiederholte Verstöße gegen die Hausordnung.
Eine solche Pflichtverletzung kann bereits bei der Anbahnung des Mietverhältnisses geschehen: Ein Vermieter kann einem Mieter, der bei den Bonitätsangaben in der freiwilligen Mieterselbstauskunft schummelt, fristlos kündigen, entschied das Amtsgericht München (Aktenzeichen 411 C 26176/14).
Entscheidend ist bei einer fristlosen Kündigung immer der Schweregrad der Pflichtverletzung. Der muss erheblich sein. Stellt der Mieter eine Strafanzeige wegen Beleidigung, darf der Vermieter laut Oberlandesgericht Frankfurt/Main (Aktenzeichen 2 U 55/18) das Mietverhältnis nicht fristlos zu beenden.
Anders sieht das beim Verdacht wegen Handeltreibens mit Rauschgift in der Mietwohnung aus, entschied das Amtsgericht Frankfurt/Main (Aktenzeichen 33 C 2815/18 (51), 33 C 2802/18 (50)). Strafrechtlich relevante Verhaltensweisen eines Mieters, die aus der Mietwohnung heraus wirken, stellen eine Vertragspflichtverletzung dar, die eine Kündigung des Mietverhältnisses rechtfertigt.
Auch ein Zahlungsverzug des Mieters berechtigt den Vermieter zur Kündigung des Mietverhältnisses. Diese Pflichtverletzung ist in der Regel so erheblich, dass der Vermieter die Möglichkeit hat dem Mieter fristlos zu kündigen. Vorher sollte er aber auf Nummer sicher gehen und den Mieter aufgrund der Pflichtverletzung abmahnen.
Soll eine Immobilie verkauft oder grundlegenden saniert werden, kann der Vermieter aus wirtschaftlichen Gründen das Mietverhältnis kündigen. Die Fortsetzung des Mietverhältnisses würde für ihn ansonsten zu wirtschaftlichen Nachteilen bei der Verwertung der Immobilie führen.
Wann ist eine Kündigung des Mietvertrags ausgeschlossen?
Haben Vermieter und Mieter einen Kündigungsausschluss bis zu einem festgelegten Zeitpunkt im Mietvertrag vereinbart, ist eine ordentliche Kündigung für den Vermieter nicht möglich. Eine fristlose Kündigung geht nur unter bestimmten Voraussetzungen.
Auch bei einem Zeitmietvertrag kann der Vermieter nur in Ausnahmefällen eine Kündigung durchsetzen.
Form und Frist – Was muss der Vermieter beachten?
Das Kündigungsschreiben muss schriftlich – E-Mail, SMS oder Telefonat sind nicht zulässig - an alle Mieter erfolgen und von allen Vermietern unterzeichnet sein. Im Kündigungsschreiben muss der Kündigungsgrund für den Mieter nachvollziehbar genannt werden. Bei einer fristlosen Kündigung muss in der Regel eine Abmahnung vor der Kündigung erfolgt sein.
Der Vermieter muss die gesetzliche Kündigungsfrist einhalten. Bei einer Wohndauer von bis zu fünf Jahren beträgt die gesetzliche Kündigungsfrist drei Monate. Diese verlängert sich je nach Wohndauer von 5 und 8 Jahren um jeweils drei Monate. Maximal kann für den Vermieter eine Kündigungsfrist von neun Monaten bestehen.
Das Kündigungsschreiben muss dem Mieter fristgerecht zugehen, d.h. es muss dem Mieter bis zum dritten Werktag des Kalendermonats zugestellt werden und gilt dann zum Ablauf des übernächsten Monats.
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