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Rechtsanwalt Dr. Uwe Lipinski
Anwaltskanzlei Dr. Lipinski
Bahnhofstraße 55-57, 69115 Heidelberg

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Das Wohnungseigentumsrecht

Familie ist frisch in eigene Wohnung eingezogen Der Wohnraum nach Ende des zweiten Weltkrieges war knapp. Die Bevölkerung half mit eigenen finanziellen Mitteln Wohnungen wieder aufzubauen und dadurch Eigenheim zu schaffen. Eine gesetzliche Regelung wurde notwendig und so entstand 1951 das Wohnungseigentumsrecht. Eine Eigentumswohnung wird als Sondereigentum bezeichnet. Der Eigentümer hat freie Hand bei der Gestaltung seines Sondereigentums, wenn er die Rechte Dritter (in diesem Fall hauptsächlich andere Miteigentümer) und das Gesetz nicht missachtet. Zu einem bestimmten Anteil ist jeder Wohnungseigentümer auch Eigentümer des Gemeinschaftseigentums.

Ohne Teilungserklärung geht nichts

Wohnungseigentümer freut sich Die Teilungserklärung ist die Begründung von Wohnungseigentum. Man findet sie im Wohnungsgrundbuch im zuständigen Grundbuchamt, welches wiederum in aller Regel im Amtsgericht zu finden ist. Bei Vermietung kann durch die Teilungserklärung genau bestimmt werden was als Sondereigentum ausgewiesen ist, also zur Wohneinheit gehört. Durch die Teilungserklärung gelingt eine gerechte Aufteilung der entstehenden Kosten an den gemeinschaftlich genutzten Flächen. Durch notarielle Beglaubigung bietet die Teilungserklärung dem Eigentümer auch Rechtssicherheit.

Was zum Sondereigentum gehört

drei Personen besprechen den Kauf einer Wohnung Folgende Dinge gehören zum Sondereigentum: die Räume der Wohnung, nicht tragende Innenwände, Innentüren, sanitäre Installationen, Fußbodenbeläge sowie Decken- und Wandverkleidungen. Nicht Teil des Sondereigentums allerdings sind die Fenster der Wohnung und auch die Außenseite der eigenen Wohnungstür. Balkone sind ebenfalls nur teilweise Sondereigentum. Gemeinschaftliche Rohrleitungen sind auch Teil des Gemeinschaftseigentums. Eine Badsanierung ist deshalb mit der Eigentümergemeinschaft abzustimmen, sobald die gemeinschaftlich genutzten Rohre mit in den Umbau einbezogen werden sollen. Sonderwünsche können jedoch, wenn es sich um sondereingentumsfähige Dinge handelt, über die Teilungserklärung berücksichtigt werden. Je mehr Wohnungseigentümer in einer Gemeinschaft sind, desto schwieriger wird es einen Konsens bei gemeinschaftlich zu beschließenden Reparaturen oder Instandsetzungen zu finden. Nützen Sie bei Streitigkeiten die Hilfe eines Anwalts für Wohnungseigentumsrecht.

Die Haftung im Schadensfall

tropfender Wasserhahn Schon beim Bau von Eigentumswohnungen können Schäden entstehen. Prinzipiell ist jeder vom Architekten bis zum letzten Gewerk für seine Leistung haftbar. Wie immer bei Schadensersatzfragen ist aber der jeweilige Fehler auch hier schlüssig nachzuweisen. War es ein Planungsfehler, ein Materialfehler oder handwerkliches Versagen? Die Klärung der Schuldzuweisung ist oft mühsam und schleppend und man muss dabei unbedingt auf eventuelle Verjährungsfristen achten. Spätere Mängel, also nach Bezug des Sondereigentums, gibt es natürlich auch. Hier gibt das Gesetz einige Regeln vor. In § 14 WEG ist klar festgelegt, dass der Eigentümer für Schäden an seinem Sondereigentum selbst aufkommt. Auch bei Schäden die dem Gemeinschaftseigentum durch ein Sondereigentum entstehen haftet der jeweilige Eigentümer. Einem Sondereigentum kann aber auch von Gemeinschaftseigentum ein Schaden verursacht werden. Gutes Beispiel ist das undichte Dach durch das Wasser in die darunterliegende Wohnung eindringt. War es ein Sturmschaden, so wird die abgeschlossene Gebäudeversicherung den Schaden ausgleichen. Hat der eingesetzte Verwalter es verabsäumt das Dach wieder instand setzen zu lassen und es bis dahin prophylaktisch abzudichten, so liegt die Verantwortung nicht mehr bei der Versicherung, sondern beim Verwalter. Sind weder Versicherung noch die Eigentümergemeinschaft zur Schadensregulierung verpflichtet, so bleibt nur die Möglichkeit die Eigentümergemeinschaft zu bitten in die Renovierung des Daches auch die geschädigte Wohnung miteinzubeziehen.

Eigentum verpflichtet - gemeinsames Eigentum erst recht.

Rohbau eines Holzhauses Im Wohnungseigentumsgesetz sind grundlegende Rechte und Pflichten von Wohnungseigentümern in ihrer Wohnungseigentümergemeinschaft festgelegt. So sind per WEG § 23 jährliche Eigentümerversammlungen abzuhalten, bei denen es um wichtige, gemeinsam zu treffende Beschlussfassungen geht. Die Regelungen wie eine Eigentümerversammlung zustande kommt und abzulaufen hat findet sich in § 24 WEG. Die Teilungserklärung hilft um festzulegen wer welches Stimmrecht hat. Selten sind sich alle Miteigentümer über sämtliche Punkte einer Eigentümerversammlung einig. Abrechnungsfragen, Renovierungsvorhaben oder Kosten für Verwaltung, Hausmeister, Wohngeld oder Reparaturen, meist sind es finanzielle Themen. Gibt es unvereinbare Meinungen zu den Punkten der Eigentümerversammlung so kann ein Streit schnell eskalieren und vor Gericht landen. Hier hilft oft nur der Gang zu einem vertrauensvollen und fachkundigen Anwalt weiter.

Was sollte in einer Hausordnung geregelt sein?

Abstimmung über die Hausordnung Gemäß § 21 Abs. 5 Nr. 1 WEG ist die Aufstellung und Ausstellung einer gemeinsamen Hausordnung für eine ordnungsmäßige Verwaltung der Belange der Eigentümergemeinschaft notwendig. Eine Hausordnung wird auf der ersten Eigentümerversammlung beschlossen, es sei denn, sie ist bereits Teil der Teilungserklärung gewesen. In einer Hausordnung stehen meist nicht nur wichtige Regelungen über Brand- und Kälteschutz, Ruhezeiten oder die Reinigung des gemeinschaftlichen Treppenhauses, sondern auch Dinge, die das friedliche Miteinander gefährden könnten wie etwa das Grillen oder Musizieren. Alle Regelungen, die über bloße allgemeine Verhaltensregeln hinausgehen sind jedoch nicht zulässig, da auch eine Hausordnung der Inhaltskontrolle nach dem Recht der Allgemeinen Geschäftsbedingungen, bzw. dem BGB unterliegen.

Ist Vermietung über Internetplatformen wie Airbnb, oder eine gewerbliche Nutzung gestattet?

Vertrag gewerbliche Nutzung Haus Auch für gewerbliche Nutzung ist die Teilungserklärung zu Rate zu ziehen. Da eine gewerbliche Nutzung beträchtlichen Publikumsverkehr mit sich bringen kann, schützt die Einschränkung, ein Gewerbe in der Wohnung nur mit Zustimmung der Eigentümerversammlung auszuüben, die Miteigentümer. Sind durch die gewerbliche Nutzung jedoch keine größeren Störungen zu erwarten als bei einer rein privaten Nutzung, so ergibt dies widerum einen Anspruch des Antragstellers auf Zustimmung durch die Eigentümerversammlung. Ein anderes heikles Thema ist die immer beliebter werdende Vermietung über Internetplatformen wie Airbnb oder booking.com Dies ist der restlichen Eigentümergemeinschaft oft ein Dorn im Auge. Dazu gibt es nun seit April 2019 eine wichtige Entscheidung des BGH: Eine Wohnung darf zu Kurzzeitzwecken vermietet werden, wenn in der Teilungserklärung lediglich festgelegt wurde, dass das Sondereigentum „zu Wohnzwecken“ genutzt werden darf. Der BGH begründet seine Entscheidung damit, das Recht (lt. § 13 Abs. 1 WEG) eines Wohnungseigentümers mit seinem Sondereigentum nach Belieben zu verfahren, würde sonst zu stark eingeschränkt.  In einem früheren Urteil entschied der BGH, dass ständig wechselnde fremde Leute von den Miteigentümern hinzunehmen seien, im Gegensatz zu konkreten Verstößen gegen die Hausordnung oder Lärmbelästigung. Eine Änderung der Teilungserklärung wäre eine mögliche Lösung, ist jedoch nur einstimmig möglich. Bei Auseinandersetzungen, die sich nicht untereinander befrieden lassen,ist es sehr hilfreich einen Anwalt für Wohnungseigentumsrecht zu konsultieren.