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Rechtsanwalt Werner E. Müller
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Was ist im Wohnungseigentumsrecht geregelt

Familie freut sich über Wohnungseigetum Die Nachkriegszeit war geprägt von Wohnungsnot. Die Menschen kamen zu Wohneigentum, weil sie sich durch ihre finanzielle Hilfe am Schaffen von neuem Wohnraum beteiligten. Dies wurde 1951 mit dem Gesetz für Wohnungseigentum WEG rechtlich verankert. Eine Eigentumswohnung wird als Sondereigentum bezeichnet. Ein Eigentümer hat völlige Gestaltungsfreiheit für sein Sondereigentum sofern er das Gesetz und die Rechte Dritter nicht missachtet. Mit dem Eigentum einer Wohnung erhält man auch Anteile am Gemeinschaftseigentum.

Ohne Teilungserklärung geht nichts

älteres Ehepaar liest ein Dokument In der Teilungserklärung ist das jeweilige Sondereigentum und das dazugehörige Gemeinschaftseigentum detailliert aufgelistet. Man findet sie im Wohnungsgrundbuch im zuständigen Grundbuchamt, welches wiederum in aller Regel im Amtsgericht zu finden ist. Die Teilungserklärung ist eine Übereinkunft aller Teileigentümer wie mit dem gemeinschaftlichen Eigentum zu verfahren ist. Sie ist auch wichtig um entstehende Kosten am Gemeinschaftseigentum anteilsmäßig gerecht aufzuteilen. Die notariell beglaubigte Teilungserklärung dient der Rechtssicherheit.

Was bedeutet Sondereigentum?

drei Personen besprechen den Kauf einer Wohnung Die Räume und ihre nicht tragenden Innenwände gehören selbstredend zum Sondereigentum einer Wohnung, ebenso auch Decken- und Wandverkleidungen, Innentüren, sanitäre Installationen und Fußbodenbeläge. Nicht als Sondereigentum ausgewiesen sind allerdings die Fenster der Eigentumswohnung und auch die Außenseite der Wohnungstüre gehört nicht ins Sondereigentum! Gibt es einen zur Eigentumswohnung dazugehörigen Balkon, so ist die Außenseite sowie die Decke Teil des Gemeinschaftseigentums. Gemeinschaftliche Rohrleitungen sind auch Teil des Gemeinschaftseigentums. Eine Badsanierung ist deshalb mit der Eigentümergemeinschaft abzustimmen, sobald die gemeinschaftlich genutzten Rohre mit in den Umbau einbezogen werden sollen. Manche Dinge kann man jedoch in der Teilungserklärung als Sondereigentum zusätzlich festlegen, wie z.B. Tiefgaragenstellplätze. Die Vermengung von Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum bringt viel Streitpotential unter der Eigentümergemeinschaft mit sich. Hier einen fachkundigen Anwalt für Wohnungseigentumsrecht zu konsultieren ist ratsam.

Wer muss die Kosten im Schadensfall übernehmen?

Symbolbild für ein untergehendes Haus Schäden können schon beim Rohbau entstehen. Grundsätzlich haften alle Gewerke am Bau für durch sie verursachte Baumängel. Allerdings ist vorher die Frage, wer für den entstandenen Schaden verantwortlich ist, eindeutig zu klären. War es ein Planungsfehler, ein Materialfehler oder handwerkliches Versagen? Je komplizierter es ist und je länger es dauert den Haftenden ausfindig zu machen, umso mehr muss man auf Verjährungsfristen achten. Nach Bezug des Sondereigentums können natürlich auch Mängel auftreten. Verursacht der Eigentümer selbst einen Schaden gibt es gesetzliche Regelungen. Im § 14 Wohnungseigentumsgesetz steht, dass jeder Eigentümer Reparaturkosten seines Sondereigentums selbst zu finanzieren hat. Er ist auch haftbar für Schäden die durch sein Sondereigentum am Gemeinschaftseigentum verursacht werden. Einem Sondereigentum kann aber auch von Gemeinschaftseigentum ein Schaden verursacht werden. Klassisches Beispiel ist ein undichtes Dach, welches einen Wasserschaden im darunterliegenden Sondereigentum verursacht. Die Gebäude- oder Hausversicherung ist zuständig, wenn das Dach durch einen Sturm- oder Hagelschaden beschädigt wurde. Es kann auch sein, dass die Eigentümergemeinschaft, der Verwalter oder die Hausverwaltung ihrer Instandhaltungspflicht nicht nachgekommen sind, dann liegt die Verantwortung der Reparatur bei ihnen. Als letzte Möglichkeit bleibt dem Eigentümer dann nur noch, die Eigentümergemeinschaft zu bitten, die durch den Dachschaden an seinem Sondereigentum entstandenen Kosten in die Reparaturkosten des Daches mit einfließen zu lassen.

Die Eigentümergemeinschaft

Rohbau eines Holzhauses Im Wohnungseigentumsgesetz sind grundlegende Rechte und Pflichten von Wohnungseigentümern in ihrer Wohnungseigentümergemeinschaft festgelegt. Die wesentlichen Angelegenheiten regelt die Gemeinschaft lt. § 23 durch Beschlüsse auf der jährlichen Eigentümerversammlung. Unter § 24 steht genau, wie eine Eigentümergesellschaft einberufen wird und welche Bedingungen zu erfüllen sind. Durch die Teilungserklärung wird bestimmt wie groß die jeweiligen Eigentumsanteile sind mit denen ein Beschluß gefasst wird. Selten sind sich alle Miteigentümer über sämtliche Punkte einer Eigentümerversammlung einig. Typische Streitpunkte sind Renovierungsvorhaben am Gemeinschaftseigentum, Abrechnungsfragen, bauliche Veränderungen, oder Winterdienst. Können sich die Parteien nicht annähern, so kann es bis zum Prozess kommen. Wenn Sie eine Frage oder ein rechtliches Problem im WEG-Recht haben, wenden Sie sich vertrauensvoll an einen Anwalt für Wohnungseigentumsrecht.

Interessantes zur Hausordnung

große Eigentümerversammlung Neben dem Paragraphen über die Pflicht zur Eigentümerversammlung gibt es auch eine Regelung für die Hausordnung unter dem § 21 Abs. 5 Nr. 1 WEG. Eine Hausordnung wird durch Mehrheitsbeschluss der Eigentümer auf einer Eigentumsversammlung entschieden, es sei denn sie ist bereits in der Teilungserklärung enthalten. Die Hausordnung regelt Dinge die der Sorgfalt oder der Sicherheit dienen sowie einzuhaltende Ruhezeiten genauso wie Bestimmungen über Tierhaltung, das Grillen oder das evtl. Musizieren einer Partei. Es gibt jedoch auch Grenzen, so darf ein gänzliches Verbot zu Musizieren nicht ausgesprochen werden, dies wiederum regelt bereits das BGB.

Gewerbliche Nutzung nach WEG, oder auch Vermietung an Touristen

Schlüssel Vertrag Haus Sind gewerbliche Flächen vereinbart, so steht dies in der Teilungserklärung. Möglicherweise gibt es die Einschränkung, dass gewerbliche Nutzung von den restlichen Eigentümern genehmigt werden muss. Die Miteigentümer können einem Gewerbe jedoch nur widersprechen, wenn absehbar ist, dass damit der Wert der Immobilie sinkt oder die Störungen für die anderen Parteien etwa durch Lärm oder Publikumsverkehr zu groß wären. Selbstverständlich gibt es die Möglichkeit seine Wohnung zu vermieten, neuerdings auch oft nur kurzfristig an Touristen über Airbnb oder booking.com um nur zwei Beispiele zu nennen. Bei den Nachbarn ist diese Art der Vermietung nicht sehr beliebt. Dazu gibt es nun seit April 2019 eine wichtige Entscheidung des BGH: Auch eine nur kurzzeitige Vermietung ist zulässig, so in der Teilungserklärung der Begriff zu „Wohnzwecken“ als Nutzung eingetragen ist, lt BGH am 12.04.2019. Zusätzlich untermauerte der BGH sein Urteil mit dem Verweis auf § 13 Abs. 1 WEG, in welchem dem Sondereigentümer das Recht zugestanden wird, mit seinem Sondereigentum nach Belieben zu verfahren. Im März hat der BGH bei einer anderen Entscheidung zum Thema Kurzzeitvermietung die Eigentümergemeinschaft bereits darauf hingewiesen, das Recht auf Unterlassungsanspruch nach § 15 Abs.3 besteht nur dann, wenn ein Verstoß nachgewiesen werden kann, ständig wechselnde fremde Menschen wären aber nicht ausreichend. Eine nachträgliche Änderung der Teilungsklausel bedarf der einstimmigen Zustimmung aller Eigentümer. Als Miteigentümer einer Wohnanlage teilen Sie eine ganze Menge mit den anderen Miteigentümern, bei strittigen Fragen ist es oft besser schnell die Rechtslage zu kennen, hier hilft Ihnen ein Anwalt für Wohnungseigentumsrecht.