Wohnungsübergabe: Das sollten Mieter beachten!
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Zu Beginn und am Ende eines Mietverhältnisses erfolgt in der Regel zwischen Mieter und Vermieter die Übergabe der Mietwohnung. Für Mieter stellen sich hier viele Fragen: Muss ein gemeinsamer Übergabetermin mit dem Vermieter stattfinden? Worauf muss man beim Übergabetermin unbedingt achten? Ist ein Übergabeprotokoll erforderlich? Muss die Wohnung renoviert übergeben werden? Welche Schäden muss der Mieter beim Auszug vor der Wohnungsübergabe beseitigen? Und muss der Vermieter die Kaution nach der Wohnungsübergabe zurückzahlen?
- Wann findet eine Wohnungsübergabe statt?
- Muss ein gemeinsamer Termin zur Wohnungsübergabe stattfinden?
- Ist ein Übergabeprotokoll bei der Wohnungsübergabe notwendig?
- Worauf muss ich bei einem Übergabeprotokoll achten?
- Muss ich die Wohnung bei Auszug renoviert übergeben?
- Was passiert, wenn ich die Wohnung trotz Renovierungspflicht unrenoviert übergebe?
- Welche Schäden muss ich beim Auszug vor der Wohnungsübergabe beseitigen?
- Muss ich bauliche Veränderungen beim Auszug vor der Wohnungsübergabe zurückbauen?
- Worauf muss ich beim Übergabetermin achten?
- Muss der Vermieter die Kaution bei der Wohnungsübergabe zurückzahlen?
Wann findet eine Wohnungsübergabe statt?
Eine Wohnungsübergabe zwischen Vermieter und Mieter findet in der Regel vor dem Einzug und nach dem Auszug des Mieters statt. In beiden Fällen ist es wichtig, dass der Zustand der Mietwohnung bei der Wohnungsübergabe – am besten schriftlich – festgehalten wird. Bestehende Mängel an der Mietwohnung, die beim Einzug nicht dokumentiert wurden, können dem Mieter beim Auszug zur Last gelegt werden. Werden beim Auszug bestehende Mängel nicht an der Mietwohnung nicht benannt, kann der Vermieter diese später nur schwer gegenüber dem Mieter geltend machen.
Muss ein gemeinsamer Termin zur Wohnungsübergabe stattfinden?
Ein gemeinsamer Übergabetermin ist nicht zwingend notwendig. Für die Wohnungsübergabe reicht es aus, wenn der Mieter dem Vermieter alle Schlüssel zurückgibt. Das muss nicht zwangsläufig in der Mietwohnung geschehen, wird aber in der Regel so gemacht.
Laut Oberlandesgericht Hamm (Az. 30 U 195/22) reicht es für den Rückerhalt der Mietwohnung aus, wenn der Mieter den Wohnungsschlüssel in den Briefkasten des Vermieters einwirft und der Vermieter Kenntnis von dem Schlüsseleinwurf hat.
Ist ein Übergabeprotokoll bei der Wohnungsübergabe notwendig?
In der Regel wird beim Ein- oder Auszug in eine Mietwohnung ein sog. Übergabeprotokoll erstellt – es besteht aber keine gesetzliche Pflicht ein Übergabeprotokoll anzufertigen. Einen Anspruch auf Erstellung eines Übergabeprotokolls hat aber weder der Mieter noch der Vermieter. Einigen sich beide bei der Wohnungsübergabe auf ein Übergabeprotokoll, so kann damit der Zustand der Mietsache festgestellt werden.
Worauf muss ich bei einem Übergabeprotokoll achten?
Damit dem Übergabeprotokoll eine gewisse Beweiskraft vor Gericht zu kommt, sollte es neben den Kontaktdaten des Mieters und des Vermieters auch das Datum des Ein- oder Auszugs enthalten. Wichtig ist auch das Datum der letzten Renovierung sowie die Anzahl der zurückgegebenen Schlüssel. Im Übergabeprotokoll sollten auch die Zählerstände von Heizung, Wasser, und Strom aufgenommen werden. Das ist für die Nebenkostenabrechnung und die Anmeldungen bei den Energieversorgern wichtig.
Ansonsten sollte sich aus dem Übergabeprotokoll der Zustand der Mietsache ergeben. Der Vermieter kann nur die Ausbesserung solcher Schäden vom Mieter verlangen, die auch im Protokoll dokumentiert sind – und die nicht schon beim Einzug des Mieters vorhanden waren. Es sollte für jeden einzelnen Raum der Wohnung festgehalten werden, ob die Mietsache in Ordnung ist bzw. welche Mängel festgestellt wurden. Dabei sollten die Mängel sehr konkret beschrieben werden.
Wichtig ist, dass das Übergabeprotokoll von Mieter und Vermieter unterzeichnet wird.
Muss ich die Wohnung bei Auszug renoviert übergeben?
Ein Mieter muss eine Wohnung nur dann renoviert übergeben, wenn dies wirksam im Mietvertrag vereinbart wurde. Viele Klauseln, die den Mieter zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verpflichten, sind von den Gerichten als unwirksam erklärt worden. Es lohnt sich daher einen Anwalt für Mietrecht mit der Prüfung der Mietvertragsklauseln zu beauftragen.
Was passiert, wenn ich die Wohnung trotz Renovierungspflicht unrenoviert übergebe?
Ist der Mieter verpflichtet Schönheitsreparaturen – und damit eine Renovierung - durchzuführen und kommt er dieser Pflicht nicht nach, muss der Vermieter ihm zunächst eine Nachfrist zur Durchführung der Renovierungsarbeiten setzen. Wird der renovierungspflichtige Mieter daraufhin immer noch nicht tätig, kann der Vermieter Schadensersatz von ihm verlangen kann.
Welche Schäden muss ich beim Auszug vor der Wohnungsübergabe beseitigen?
Alle selbst verursachten Schäden, die über eine vertragsgemäße Abnutzung der Mietsache hinausgehen, muss der Mieter vor der Wohnungsübergabe in Ordnung bringen. Oft kommt es hier zum Streit, ob es sich um einen Schaden oder ein vertragsgemäßes Abnutzen der Wohnung handelt. Bei leichten Kratzern auf dem Parkett oder Laufspuren auf einem Teppich handelt es sich um ein normales Abnutzen der Wohnung. Auch bauliche Schäden wie Wandrisse oder Durchfeuchtungsspuren muss der Mieter nicht beseitigen, wenn er sie nicht verursacht hat. Ein Riss in einer Badezimmerfließe oder durch Nikotin vergilbte Tapeten stellen hingegen einen Schaden dar, den der Mieter beseitigen muss. Kommt er seiner Pflicht nicht nach, kann der Vermieter Schadensersatz geltend machen.
Muss ich bauliche Veränderungen beim Auszug vor der Wohnungsübergabe zurückbauen?
Baut ein Mieter während seines Mietverhältnisses Einbauten, wie etwa einen Einbauschrank, in die Mietwohnung ein, ist er verpflichtet diese bei seinem Auszug wieder zurückzubauen, so das Landgericht (LG) Saarbrücken (Az. 10 S 170/12). Kommt er dieser Pflicht nicht nach, macht er sich schadensersatzpflichtig. Hat der Mieter etwa ohne das Einverständnis des Vermieters eine Rigipsplattenwand in der Wohnung errichtet, muss er diese am Ende des Mietverhältnisses wieder beseitigen, so das LG Berlin (Az. 63 S 115/16).
Den Mieter trifft lauf Landgericht Berlin (Az. 64 S 219/20) keine Pflicht zum Rückbau, bzw. Schadensersatz, wenn der Vermieter die Wohnung mit den Einbauten – hier Einbauschrank, Laminat und Duschkabine – einfach an den nächsten Mieter weitervermietet.
Der Bundesgerichtshof (BGH) (Az. VIII ZR 132/20) hat klargestellt, dass ein Mieter auch noch Jahre später für die von ihm eingebauten Sachen in einer Mietwohnung haftet. Im konkreten Fall hatte ein Mieter einen Fliesenboden mit Abfluss im Bad selbst verlegt. Weil der Abfluss nicht richtig abgedichtet war, drang über die Jahre Feuchtigkeit in das Mauerwerk und verursachte einen Schaden. Der Vermieter verlangte Jahre später die Beseitigung des Schadens und Schadensersatz. Die Verjährung für diesen Anspruch begann laut Bundesgerichtshof erst mit der Wohnungsübergabe.
Worauf muss ich beim Übergabetermin achten?
Wohnung leer und besenrein
Die Wohnung muss dem Vermieter in der Regel besenrein übergeben werden. Beim Übergabetermin sollte die Wohnung daher vollständig ausgeräumt sein. Alle Schäden müssen behoben und notwendige Renovierungen durchgeführt worden sein.
Übergabe bei Tageslicht
Eine Wohnungsübergabe sollte bei Tageslicht erfolgen. Es ist sonst schwer, versteckte Mängel zu finden – so lässt sich zum Beispiel die Qualität von Wandanstrichen bei Dämmerlicht nicht verlässlich beurteilen.
Zeit nehmen
Für die Wohnungsübergabe sollten sich Mieter und Vermieter genügend Zeit nehmen. Lassen Sie sich nicht unter Termindruck stellen. Besichtigen Sie jeden Raum in Ruhe gründlich auf Mängel.
Übergabeprotokoll anfertigen
Notieren Sie alle Mängel in einem Übergabeprotokoll. Beschreiben Sie Schäden ausführlich, zum Beispiel: „Wohnzimmer: Stark vergilbte Tapeten, an der Wand rechts neben der Tür blättert die Farbe ab“ oder „Badezimmer: Etwa 15 Zentimeter lange Haarriss im Waschbecken. Die rechte Wand weist insgesamt 25 Bohrlöcher in den Fliesen auf.“ Pauschale und damit nicht aussagekräftige Feststellungen wie z.B. „verwohnt“, „löchrig“ oder „verblasst“ sind zu vermeiden. Ergänzen Sie die Beschreibung mit Fotos oder Videos, die haben vor Gericht eine große Beweiskraft.
Wenn nötig, Zeuge mitnehmen
Nehmen Sie, insbesondere bei einem problematischen Mietverhältnis, einen Zeugen mit. Kommt es zu einem Gerichtsverfahren, ist seine Aussage als neutraler Dritte wichtig.
Muss der Vermieter die Kaution bei der Wohnungsübergabe zurückzahlen?
Mieter haben ein Interesse daran so schnell wie möglich ihre gezahlte Mietkaution vom Vermieter zurückzubekommen. Der Vermieter ist aber nicht verpflichtet bei der Wohnungsübergabe die Kaution zurückzuzahlen. Er kann zumindest einen Teil der Mietkaution zurückhalten, um etwa Forderungen aus der Nebenkostenabrechnung abdecken zu können oder für versteckte Mängel an der Mietwohnung, die sich erst nach der Wohnungsübergabe zeigen.
Lesen Sie weitere Informationen zur Rückgabe der Mietkaution in unserem Rechtstipp „Mietkaution: Worauf müssen Mieter achten?“.
erstmals veröffentlicht am 24.10.2007, letzte Aktualisierung am 16.01.2024
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