Mietkaution: Worauf müssen Mieter achten?
Euro Geldnoten und eine Schlüsselbund © mko - topopt
Für die Mietkaution muss ein Mieter schnell ein paar tausend Euro auf den Tisch legen, über die er solange das Mietverhältnis besteht, nicht mehr verfügen kann. Am Ende eines Mietverhältnisses gibt es im Hinblick auf Rückzahlung oder Verwertung der Mietkaution immer wieder Streit zwischen Vermieter und Mieter. Wie hoch darf eine Mietkaution überhaupt sein und wann muss sie gezahlt werden? Darf der Vermieter sich während des laufenden Mietverhältnisses an der Kaution bedienen? Wofür darf der Vermieter die Mietkaution benutzen? Können offene Mietzahlungen mit der Kaution verrechnet werden? Und wie erhalten Mieter ihre Kaution schnell vom Vermieter zurück?
- In welcher Form kann ich meine Mietkaution begleichen?
- Wie hoch darf eine Mietkaution sein?
- Wann ist die Mietkaution zu zahlen?
- Was passiert, wenn ich die Mietkaution nicht zahle?
- Wie sollte ich meine Mietkautionszahlung dokumentieren?
- Stehen mir auch die Erträge aus der Mietkaution zu?
- Darf der Vermieter während des laufenden Mietverhältnisses auf die Kaution zurück greifen?
- Wofür darf der Vermieter die Mietkaution benutzen?
- Können offene Mietzahlungen mit der Kaution verrechnet werden?
- Darf der Vermieter bei einer Mieterhöhung auch die Kaution erhöhen?
- Was passiert mit der Kaution, wenn der Vermieter pleite ist?
- Wie lange darf der Vermieter die Mietkaution behalten?
- Wie bekomme ich meine Kaution schnell zurück?
- Streit um Mietkaution – Wann brauche ich einen Anwalt?
In welcher Form kann ich meine Mietkaution begleichen?
In der Regel zahlt der Mieter den Kautionsbetrag an den Vermieter und dieser hinterlegt ihn auf ein Sonderkonto, getrennt von seinem übrigen Vermögen. Der Mieter hat das Recht seine Kautionszahlung davon abhängig zu machen, dass der Vermieter ihm ein solches insolvenzsicheres Konto nachweist, so der Bundesgerichtshof (BGH) (Az. VIII ZR 98/10).
Die Mietkaution kann auch in Form einer Bankbürgschaft gestellt werden. In diesem Fall verpflichtet sich die Bank für die Höhe der Kaution zu haften. Dafür berechnet sie dem Mieter eine Bearbeitungsgebühr.
Eine Verpfändung eines Sparbuchs kann ebenfalls als Mietkaution hinterlegt werden. Das Sparbuch wird dem Vermieter zusammen mit einer entsprechenden Verpfändungserklärung vom Mieter ausgehändigt.
Wichtig: Zusätzlich zur Zahlung der Mietkaution darf vom Vermieter nur dann eine weitere Absicherung, etwa in Form einer Bürgschaft verlangt werden, wenn dadurch die Gesamtsumme der zulässigen Mietkaution nicht überschritten wird. Ansonsten liegt eine unzulässige Übersicherung vor.
Wie hoch darf eine Mietkaution sein?
Der Vermieter muss vom Mieter keine Mietkaution verlangen. Sie ist nicht gesetzlich vorgeschrieben. Der Vermieter entscheidet, ob er eine Sicherheit für seine Mietwohnung vom Mieter verlangen möchte. Entscheidet er sich für eine Mietkaution, so darf diese laut Gesetz höchstens drei Nettokaltmieten betragen. Maßgeblich ist dabei die Miethöhe der Anfangsmiete.
Aufgepasst: Nach einer Entscheidung des Amtsgerichts Berlin-Köpenick (Az. 7 C 36/22) darf der Vermieter eine Zusatzkaution vom Mieter verlangen, wenn dieser in einer Mietwohnung mit Parkett einen Hund hält. Die gesetzliche Begrenzung der Mietkaution gilt in diesem Fall laut Gericht nicht.
Wann ist die Mietkaution zu zahlen?
Die Mietkaution muss nicht wie viele Mieter glauben vor Beginn des Mietverhältnisses in voller Höhe geleistet werden. Mieter dürfen die Mietkaution in drei Raten zahlen. Die erste Rate wird mit dem Beginn des Mietverhältnisses fällig.
Was passiert, wenn ich die Mietkaution nicht zahle?
Wurde im Mietvertrag die Zahlung einer Mietkaution vor Übergabe der Mietwohnung vereinbart, aber der Mieter zahlt nicht, steht dem Vermieter ein Zurückbehaltungsrecht zu und er kann die Wohnungsübergabe verweigern.
Zahlt der Mieter die erste Rate der Kaution, aber die weiteren Raten nicht mehr, hat der Vermieter zum einen die Möglichkeit auf Zahlung der Kaution zu klagen. Er kann zum anderen aber auch von seinem Sonderkündigungsrecht Gebrauch machen, wenn der Mieter bei der Kautionszahlung mit einem Betrag in Höhe von zwei Nettokaltmieten in Verzug ist.
Wie sollte ich meine Mietkautionszahlung dokumentieren?
Der Mieter sollte alle Zahlungen und die Anlage der Kaution dokumentieren und sich vom Vermieter schriftlich bestätigen lassen. Es gibt zudem die Möglichkeit sich die Zinsabrechnungen vom Vermieter zur Verfügung stellen zu lassen.
Stehen mir auch die Erträge aus der Mietkaution zu?
Wird eine Mietkaution vom Vermieter auf ein Sparkonto anlegt, stehen dem Mieter am Ende des Mietverhältnisses auch die Erträge aus dem angelegten Geld zu. Am Ende des Mietverhältnisses erhält der Mieter somit den Kautionsbetrag nebst Zinsen zurück.
Wurde die Mietkaution in Aktien angelegt, hat der Mieter einen Anspruch auf Rückgabe der Kaution in Form von Aktien. Dies stellt das Amtsgericht Köln (Az. 203 C 199/21) im Fall einer Mieterin klar, deren Kaution in Höhe von 800 Mark vom Vermieter in Aktien angelegt wurden, die am Ende des Mietverhältnisses einen Wert von 115.000 Euro hatten. Laut Gericht stehen der Mieterin neben der Kaution auch die Erträge aus der Kaution unabhängig von der Anlageform zu. Dazu gehören nicht nur die ausgezahlten Dividenden, sondern auch Kursgewinne. Die Frau erhielt somit 115.000 Euro vom Gericht zugesprochen.
Darf der Vermieter während des laufenden Mietverhältnisses auf die Kaution zurück greifen?
Ein Vermieter darf nicht während des laufenden Mietverhältnisses auf die Mietkaution zurückgreifen, um etwa offene Forderungen gegenüber dem Mieter zu befriedigen. Das hat der BGH (Az. VIII ZR 234/13) entschieden und klargestellt, dass solche ein Vorgehen des Vermieters dem im Mietrecht zum Ausdruck gekommenen Treuhandcharakter der Mietkaution widerspricht.
Der Vermieter muss im laufenden Mietverhältnis bei offenen Forderungen gegenüber dem Mieter klagen oder ggfs. das Mietverhältnis kündigen.
Wofür darf der Vermieter die Mietkaution benutzen?
Die Mietkaution darf nur für Ansprüche und Forderungen verwendet werden, die aus dem Mietverhältnis entstanden sind. So etwa Schadensersatz für Schäden an der Mietsache oder Nachzahlungen von Betriebskosten.
Gut zu wissen: Vermieter können auch noch nach sechs Monaten, wenn ihr Ersatzanspruch eigentlich schon verjährt ist, Schäden an der Mietsache von Kaution abziehen, entschied der BGH (Az. VIII ZR 184/23).
Können offene Mietzahlungen mit der Kaution verrechnet werden?
Viele Mieter denken, dass sie am Ende des Mietverhältnisses keine Miete mehr zahlen müssen, sondern den Vermieter auf die Verwertung der Kaution verweisen können. Das ist nicht zulässig. Solange das Mietverhältnis nicht beendet ist, hat der Mieter die Pflicht die vereinbarte Miete zu zahlen und darf diese nicht mit der Kaution aufrechnen. Die Kaution stellt eine Sicherheitsleistung für den Vermieter nach dem Ende des Mietverhältnisses dar.
Darf der Vermieter bei einer Mieterhöhung auch die Kaution erhöhen?
Wird die Miete erhöht, darf der Vermieter die Kautionshöhe nicht anpassen.
Was passiert mit der Kaution, wenn der Vermieter pleite ist?
Der Vermieter muss laut BGH (Az. VIII ZR 98/10) die Mietkaution auf ein sogenanntes insolvenzfestes Konto einzahlen. Hat der Vermieter die Mietkaution auf einem insolvenzfesten Konto angelegt und kommt es dann zur Insolvenz, steht dem Mieter nach der Insolvenzordnung ein sog. Aussonderungsrecht im Hinblick auf die Mietkaution zu. Die Mietkaution wird damit dem Insolvenzverfahren entzogen und der Mieter erhält sie zurück.
Hat der Vermieter die Kaution nicht von seinem übrigen Vermögen getrennt, bleibt dem Mieter im Falle einer Insolvenz nur ein einfache Insolvenzforderung, die möglicherweise aufgrund von vorrangingen Gläubigerforderungen unbefriedigt bleibt.
Wie lange darf der Vermieter die Mietkaution behalten?
Der Vermieter ist nicht verpflichtet sofort nach dem Auszug des Mieters die Kaution zurück zu zahlen. Nach Beendigung des Mietverhältnisses muss es dem Vermieter erst einmal möglich sein, zu überprüfen, ob er Ansprüche aus dem Mietverhältnis gegenüber dem Mieter geltend machen kann oder muss. Wie lange er dies tun kann, ist nicht gesetzlich geregelt. Die Gerichte gewähren dem Vermieter je nach Fall zwischen zwei bis sechs Monaten Zeit.
In Einzelfällen kann die Frist auch länger als sechs Monaten betragen, etwa wenn es um die Abrechnung von Betriebskosten geht. Ist hier eine Nachzahlung zu erwarten, kann der Vermieter erst dann den Betrag mit der Kaution aufrechnen, wenn ihm die Betriebskostenabrechnung vollständig vorliegt. Er darf die Kaution in Höhe der zu erwartenden Nachzahlung zurückbehalten, den Rest muss er dem Mieter auszahlen, so der BGH (Az. VIII ZR 71/05).
Wie bekomme ich meine Kaution schnell zurück?
Um schneller die Mietkaution nach dem Ende des Mietverhältnisses vom Vermieter zurück zu erhalten, sollten bei der Wohnungsabnahme keine Reparaturen oder Forderungen mehr offen sein.
Es empfiehlt sich daher vor der Wohnungsabnahme eine Vorabnahme mit dem Vermieter durchzuführen und alle noch zu erledigenden Mängel in einem Protokoll aufzunehmen. Die Schäden, die der Mieter beseitigen muss, sollten vor der Wohnungsabnahme behoben und die Wohnung somit in einem beanstandungslosen und sauberen Zustand sein. Beim Abnahmetermin sollten auch alle Wohnungsschlüssel vorhanden sein, damit es keine offenen Erledigungen mehr gibt. In einem Übergabeprotokoll wird so dann der einwandfreie Zustand der Wohnung dokumentiert.
Wichtig für eine schnelle Abwicklung des Mietverhältnisses ist auch, dass keine Mietzahlungen mehr offen sind.
Sind diese Voraussetzungen erfüllt, kann der Vermieter die Kaution nur noch zurückhalten, solange Betriebskosten noch nicht vollständig abgerechnet sind.
Streit um Mietkaution – Wann brauche ich einen Anwalt?
Ein Anwalt kann bei einem Streit um die Mietkaution aus mehreren Gründen sehr hilfreich sein. Zum einen ist das Mietrecht auch im Hinblick auf die Mietkaution komplex und oft detailliert. Ein Anwalt kann hier Klarheit über die gesetzlichen Regelungen und die Rechte und Pflichten beider Parteien schaffen. Er kann helfen, typische Fehler bei der Forderung oder Verwaltung der Mietkation zu vermeiden. Anwälte für Mietrecht haben Erfahrung mit ähnlichen Fällen und können aus dieser Erfahrung heraus Handlungsempfehlungen geben.
erstmals veröffentlicht am 11.06.2020, letzte Aktualisierung am 02.08.2024
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