Mietnomaden: Was können Vermieter tun?
Frau hält schützend ihre Hände über ein kleines Holzhaus © freepik - mko
Mietnomaden hinterlassen häufig verwüstete Wohnungen, ziehen nach mehreren Monaten ohne Mietzahlung weiter und verursachen hohe Kosten und viel Ärger für die Vermieter. Gegen Mietnomaden vorzugehen ist schwierig, aber mit den richtigen präventiven Maßnahmen und rechtlichen Schritten kann man sich als Vermieter schützen und handeln.
- Was sind Mietnomaden?
- Wie können sich Vermieter vor Mietnomaden schützen?
- Was müssen Vermieter bei ausbleibenden Mietzahlungen tun?
- Darf der Vermieter bei Mietschulden Strom und Wasser abstellen?
- Wie kann der Vermieter wegen Mietschulden kündigen?
- Letztes Mittel bei Mietschulden: Räumungsklage
- Wer muss die Räumungsklage und die Zwangsräumung bezahlen?
- Was ist eine Mietausfallversicherung?
Was sind Mietnomaden?
Unter Mietnomaden versteht man Mieter, die schon bei Abschluss des Mietvertrages die Absicht hatten ihrer Verpflichtung zur Zahlung der monatlichen Miete nicht nachzukommen. Sie ziehen in eine Mietwohnung ein, zahlen keine Miete, ignorieren Mahnungen und Kündigung und hinterlassen beim Auszug oft großen Schaden.
Wie können sich Vermieter vor Mietnomaden schützen?
Bevor ein Mietvertrag abgeschlossen wird, sollten Vermieter einige Vorkehrungen treffen, um das Risiko von Mietnomaden zu minimieren.
Mieter checken
Ein persönliches Gespräch mit dem potenziellen Mieter gibt zusätzliche Hinweise darauf, ob die Person vertrauenswürdig ist. Hier können Vermieter weitere Fragen zu finanziellen Verhältnissen und Lebensumständen klären.
Bonitätsprüfung
Damit sich keine Mietnomaden in der Mietwohnung einnisten, sollte der Vermieter vor Abschluss des Mietvertrags eine Mieterselbstauskunft vom zukünftigen Mieter einfordern, in der auch eine Bonitätsprüfung durch die Schufa enthalten ist sowie die Vorlage der Einkommensnachweise der letzten drei Monate. Empfehlenswert ist auch die Vorlage einer Mietschuldenfreiheitsbescheinigung des vorherigen Vermieters.
Mietschuldenfreiheitsbescheinigung
Ein weiteres sinnvolles Dokument ist die Mietschuldenfreiheitsbescheinigung vom vorherigen Vermieter. Diese Bescheinigung bestätigt, dass der Mieter alle Zahlungen im vorherigen Mietverhältnis geleistet hat. Vorsicht ist geboten, wenn der Mieter diese nicht vorlegen kann.
Kaution oder Bürgschaft
Um auf Nummer sicher zu gehen, kann der Vermieter eine Bürgschaft eines Dritten oder die Zahlung einer Kaution verlangen. Die Kaution darf der Mieter in drei Raten zahlen.
Erste Mietzahlung vor Wohnungsübergabe
Der Vermieter kann mit dem Mieter vereinbaren, dass die erste Mietzahlung vor der Wohnungsübergabe erfolgen muss. Zahlt der Mieter nicht, muss der Vermieter die Wohnung erst gar nicht übergeben.
Miete vom Sozialleistungsträger direkt an Vermieter
Bei Sozialleistungsempfänger gibt es die Möglichkeit mit dem Mieter zu vereinbaren, dass die staatlichen Sozialleistungen für Miete und Heizung direkt an den Vermieter gezahlt werden.
Was müssen Vermieter bei ausbleibenden Mietzahlungen tun?
Trotz aller Vorsicht können Vermieter einem Mietnomaden auf dem Leim gehen. Sobald die erste Mietzahlung ausbleibt, gilt es für den Vermieter schnell zu handeln.
Schnelle Abmahnung
Kommt der Mieter seiner Pflicht zur Zahlung der monatlichen Miete bis zum dritten Werktag nicht nach, befindet er sich im Zahlungsverzug und kann abgemahnt werden. Eine schriftliche Abmahnung ist eine notwendige Voraussetzung für eine spätere Kündigung des Mietverhältnisses und sollte zeitnah zum Zahlungsverzug erfolgen.
In der schriftlichen Abmahnung müssen alle Mieter des Mietvertrags angeschrieben werden und alle Vermieter des Mietvertrags müssen das Abmahnschreiben unterzeichnen. Der Abmahnungsgrund muss verständlich dargelegt und die fehlende Mietzahlung sollte mit Nachweisen belegt werden. Zudem sollte dem Mieter eine Frist zur Zahlung der Miete gesetzt und im Falle des erfolglosen Fristverstreichens die Kündigung des Mietverhältnisses angedroht werden.
Eine Abmahnung ist allerdings entbehrlich, wenn der Mieter zwei Monate in Folge keine Miete gezahlt hat oder insgesamt eine Mietschuld in Höhe von zwei Monatsmieten entstanden ist.
Mietrückstand dokumentieren
Es ist wichtig, den Mietrückstand genau zu dokumentieren. Hierzu gehören Kopien der Mahnungen, Kontoauszüge und alle weiteren schriftlichen Kommunikationen mit dem Mieter. Diese Dokumente sind für spätere rechtliche Schritte notwendig.
Anzeige wegen Einmietbetrug erstatten
Drängt sich dem Vermieter der Verdacht auf, dass der Mieter bereits bei Abschluss des Mietvertrags seine Miete nicht zahlen wollte oder konnte, kann er ihn wegen Einmietbetrug anzeigen. Dafür hat er drei Monate nach Kenntnisnahme des Einmietbetrugs Zeit. Ein Einmietbetrug wird mit einer Geld- oder Freiheitsstrafe von bis zu fünf Jahren strafrechtlich verfolgt.
Voraussetzung für die strafrechtliche Verfolgung ist, dass der Einmietbetrug nicht bereits vor einem anderen Gericht strafrechtlich verfolgt wurde. Der Vermieter darf den Mieter also nicht vorher schon mal deswegen angezeigt haben. Zudem darf der Einmietbetrug nicht verjährt sein, die gesetzliche Verjährungsfrist beträgt fünf Jahre.
Darf der Vermieter bei Mietschulden Strom und Wasser abstellen?
Um dem Mietnomaden seine Wohnsituation so ungemütlich wie möglich zu machen, kommt mancher Vermieter auf die Idee Strom und Wasser abzustellen. Im laufenden Mietverhältnis hat der Vermieter aber die Pflicht dafür zu sorgen, dass die Mietwohnung in einem vertragsgemäßen Zustand genutzt werden kann. Aus diesem Grund darf er weder Strom noch Wasser abstellen.
Anders kann das aussehen, wenn das Mietverhältnis beendet wurde und der Mieter zieht einfach nicht aus. In diesem Fall fällt die Pflicht des Vermieters zur Gebrauchsüberlassung und auch zur Versorgung. Im Fall eine Gewerbemietverhältnisses hat der Bundesgerichtshof (BGH) (Az. XII ZR 137/07) entschieden, dass der Vermieter Wasser und Strom abstellen darf, wenn dem Vermieter durch die weitere Belieferung ein Schaden entsteht, was der Fall ist, wenn der Mieter seine Mietzahlungen eingestellt hat.
Wie kann der Vermieter wegen Mietschulden kündigen?
Der Vermieter hat bei Mietschulden die Möglichkeit das Mietverhältnis fristlos oder ordentlich zu kündigen.
Fristlose Kündigung
Mit einer fristlosen Kündigung kann der Vermieter den säumigen Mieter schnell loswerden. Eine fristlose Kündigung ist eine Option, wenn der Mieter zwei oder mehr Mieten nicht gezahlt hat. Der Vermieter kann den Mietnomaden aber auch fristlos kündigen, wenn seine Mietwohnung in ihrer Substanz durch eine Verwahrlosung gefährdet oder durch unerlaubte Baumaßnahmen beschädigt wird. Nach einer wirksamen fristlosen Kündigung muss der Mieter innerhalb von 14 Tagen aus der Mietwohnung ausziehen.
Ordentliche Kündigung
Neben der fristlosen Kündigung sollte immer auch eine ordentliche Kündigung erfolgen, um sich zusätzlich abzusichern. Diese erfolgt unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist. Ist der Mieter mit einer Monatsmiete im Verzug und reagiert auf eine Abmahnung nicht, kann der Vermieter eine ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses aussprechen. Der Mieter muss dann nach Ablauf der Kündigungsfrist die Wohnung räumen.
Alle Informationen zur Kündigung eines Mietverhältnisses lesen Sie in unserem Rechtstipp – „Was müssen Vermieter bei der Kündigung des Mietvertrags beachten?“.
Letztes Mittel bei Mietschulden: Räumungsklage
Lässt den Mieter auch die Kündigung des Mietvertrages unbeeindruckt und er zieht einfach nicht aus, kann der Vermieter Räumungsklage beim zuständigen Amtsgericht erheben. Dies muss er innerhalb von drei Jahren ab fällig werden der geschuldeten Miete tun, ansonsten tritt eine Verjährung ein. Voraussetzung für eine erfolgreiche Räumungsklage ist eine wirksame Kündigung des Mietverhältnisses. Nach der Gerichtsverhandlung erlässt der Richter ein Urteil, das den Mieter zur Räumung verpflichtet. Sollte der Mieter weiterhin nicht freiwillig ausziehen, kann der Vermieter einen Gerichtsvollzieher beauftragen, um die Räumung durchzusetzen. Der Gerichtsvollzieher wird dem Mieter eine letzte Frist von drei Wochen zum Auszug aus der Wohnung setzen, verstreicht diese Frist erfolglos, verschafft sich der Gerichtsvollzieher Zutritt zur Mietwohnung und nimmt alle pfändbaren Gegenstände zur Begleichung der offenen Miete an sich. Er beauftragt so dann ein Umzugsunternehmen mit der Räumung und Einlagerung der Möbel und pfändbaren Gegenstände.
Übrigens die Gewährung einer Räumungsfrist ist für den Vermieter nicht zumutbar, wenn es nicht gewährleistet ist, dass während der Räumungsfrist Miete gezahlt wird, so das Oberlandesgericht (OLG) Stuttgart (Az. 13 U 89/06).
Wer muss die Räumungsklage und die Zwangsräumung bezahlen?
Die Kosten der Räumungsklage und der Zwangsräumung trägt zunächst der Vermieter. Diese können jedoch später dem Mieter in Rechnung gestellt werden. Allerdings ist es oft schwer, von Mietnomaden Geld zurückzubekommen, da diese häufig zahlungsunfähig sind.
Was ist eine Mietausfallversicherung?
Eine Mietausfallversicherung schützt den Vermieter gegen Zahlungsausfälle. Je nach Tarif deckt sie auch Renovierungskosten, die durch mutwillige Zerstörung entstanden sind.
erstmals veröffentlicht am 26.08.2010, letzte Aktualisierung am 16.10.2024
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