Aufgaben der Hausverwaltung: Was können Mieter und Eigentümer verlangen?
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Ob Mietshaus, Eigentumswohnungen oder Gewerbeimmobilien: Viele Immobilieneigentümer belasten sich nicht mit der Verwaltung der Immobilie, statt dessen beauftragen sie eine Hausverwaltung. Doch welche Aufgaben hat eine Hausverwaltung? Wann haftet eine Hausverwaltung für Schäden? Und wie können Mieter und Eigentümer vorgehen, wenn sie Schwierigkeiten mit der Hausverwaltung haben?
- Was können Wohnungseigentümer von einer Hausverwaltung erwarten?
- Welche Aufgaben hat eine Hausverwaltung im Mehrfamilienhaus?
- Wann haftet eine Hausverwaltung für Schäden?
- In welchen Fällen haftet eine Hausverwaltung nicht?
- Welche Rechte haben Mieter und Eigentümer bei Problemen mit der Hausverwaltung?
- Was kostet eine Hausverwaltung?
Was können Wohnungseigentümer von einer Hausverwaltung erwarten?
Die Aufgaben der Hausverwaltung für eine Wohnungseigentümergemeinschaft sind in § 27, 28 WEG gesetzlich geregelt. Darüber hinaus können im Hausverwaltervertrag noch weitere Aufgaben bestimmt werden.
Zu den gesetzlichen Pflichten gehört zu einer ordnungsmäßigen, dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer entsprechenden Verwaltung insbesondere: die Aufstellung einer Hausordnung; die ordnungsmäßige Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums; die Feuerversicherung des gemeinschaftlichen Eigentums sowie Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht; die Ansammlung einer angemessenen Instandhaltungsrückstellung; die Aufstellung eines Wirtschaftsplans; die Duldung aller Maßnahmen, die zur Herstellung einer Fernsprechteilnehmereinrichtung, einer Rundfunkempfangsanlage oder eines Energieversorgungsanschlusses zugunsten eines Wohnungseigentümers erforderlich sind.
Hausverwaltung muss Beschlüsse ausführen
Darüber hinaus ist der Hausverwalter gegenüber den Wohnungseigentümern berechtigt und verpflichtet Beschlüsse der Wohnungseigentümer durchzuführen und für die Durchführung der Hausordnung zu sorgen. Er muss die für die ordnungsmäßige Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums erforderlichen Maßnahmen treffen. In dringenden Fällen muss der Hausverwalter sonstige zur Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums erforderliche Maßnahmen vornehmen.
Hausverwalter muss Finanzen verwalten
Soweit es sich um gemeinschaftliche Angelegenheiten der Wohnungseigentümer handelt, muss der Verwalter Lasten- und Kostenbeiträge, Tilgungsbeträge und Hypothekenzinsen anfordern, in Empfang nehmen und abführen. Er ist verpflichtet alle Zahlungen und Leistungen zu bewirken und entgegenzunehmen, die mit der laufenden Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums zusammenhängen sowie die eingenommenen Gelder zu verwalten. Ferner muss er die Wohnungseigentümer unverzüglich darüber unterrichten, wenn ein Rechtsstreit anhängig ist.
Hausverwalter muss Wohnungseigentümer vertreten
Der Hausverwalter ist berechtigt, im Namen aller Wohnungseigentümer und mit Wirkung für und gegen sie Willenserklärungen und Zustellungen entgegenzunehmen, soweit sie an alle Wohnungseigentümer in dieser Eigenschaft gerichtet sind. Er darf Maßnahmen treffen, die zur Wahrung einer Frist oder zur Abwendung eines sonstigen Rechtsnachteils erforderlich sind, insbesondere einen gegen die Wohnungseigentümer gerichteten Rechtsstreit gemäß § 43 Nr. 1, Nr. 4 oder Nr. 5 im Erkenntnis- und Vollstreckungsverfahren zu führen. Er ist befugt Ansprüche gerichtlich und außergerichtlich geltend zu machen, sofern er hierzu durch Vereinbarung oder Beschluss mit Stimmenmehrheit der Wohnungseigentümer ermächtigt ist.
Hausverwalter und die Beauftragung eines Anwalts
Der Hausverwalter darf mit einem Rechtsanwalt wegen eines Rechtsstreits gemäß § 43 Nr. 1, Nr. 4 oder Nr. 5 vereinbaren, dass sich die Gebühren nach einem höheren als dem gesetzlichen Streitwert, höchstens nach einem gemäß § 49a Abs. 1 Satz 1 des Gerichtskostengesetzes bestimmten Streitwert bemessen.
Welche Aufgaben hat eine Hausverwaltung im Mehrfamilienhaus?
Die Aufgaben einer Hausverwaltung einer Mietshausverwaltung sind nicht gesetzlich geregelt. Der Leistungsumfang wird im Hausverwaltungsvertrag zwischen Immobilieneigentümer und Hausverwaltung festgelegt. In der Regel kümmert sich die Hausverwaltung um Mietverträge, Betriebsabrechnungen, Wohnungsabnahmen oder auch Mieterhöhungen. Außerdem ist sie bei allen Wohnmängel Ansprechpartner und organisiert Handwerker und Co.
Wichtig: Ein WEG-Verwalter hat die Aufgabe Bauarbeiten am Gemeinschaftseigentum wie ein Bauherr zu überwachen. Dazu gehört nicht nur die Überwachung der Baustelle, sondern auch die Prüfung von Abschlagszahlungen und Schlussrechnung, so der Bundesgerichtshof (BGH) (Az. V ZR 162/22).
Hat ein WEG-Verwalter auf eigene Faust Instandsetzungs- und Instandhaltungsarbeiten am Gemeinschaftseigentum durchgeführt, kann er gegenüber der Wohnungseigentümergemeinschaft ggfs. ein Ersatzanspruch aus Geschäftsführung ohne Auftrag oder Bereicherungsrecht geltend machen, so der BGH (Az. V ZR 32/21).
Wann haftet eine Hausverwaltung für Schäden?
Eine Hausverwaltung muss ihre vertraglich vereinbarten Pflichten erfüllen, ansonsten macht sie sich schadensersatzpflichtig. Zahlt ein Hausverwalter etwa fällige Handwerkerrechnungen nicht, beauftragt ungeeignete Handwerker, prüft das Gebäude nicht im Hinblick auf Instandsetzungsbedarf kann es zu Schadensersatzforderungen kommen.
Ein Hausverwalter ist laut aber nicht verpflichtet in einem Parkhaus eine erkennbare Gefahrenstelle für Autofahrer mit einem gelb-schwarzen Streifen zu kennzeichnen, so das Amtsgericht (AG) München (Az. 122 C 5010/16).
In welchen Fällen haftet eine Hausverwaltung nicht?
Der Hausverwalter haftet nicht für fahrlässig verursachte Schäden. Eine Haftung des Hausverwalters kann auch entfallen, wenn etwa der Geschädigte mit an dem Schaden verantwortlich ist.
Welche Rechte haben Mieter und Eigentümer bei Problemen mit der Hausverwaltung?
Mieter haben häufig das Problem, dass eine Hausverwaltung nicht auf ihre Anzeigen von Mängeln reagiert. In diesem Fall empfiehlt es sich den Vermieter über den Mietmangel und die Untätigkeit der Hausverwaltung in Kenntnis und ihm eine angemessene Frist zur Mängelbeseitigung zu setzen. Reagiert auch der Vermieter nicht, kann eine Mietminderung in Betracht kommen. Lesen Sie dazu unseren ausführlichen Rechtstipp „Mietminderung – alles was Sie wissen müssen“.
Haben Immobilieneigentümer das Problem, dass die Hausverwaltung nichts tut, sollten sie nur im absoluten Notfall zur Selbsthilfe greifen. Beauftragen sie etwa eigenmächtig einen Handwerker, besteht die Gefahr, dass sie auf den Kosten sitzen bleiben. Ratsamer ist es die Hausverwaltung auf ihre Pflicht hinzuweisen und eine angemessene Frist zur Durchführung zu setzen. Bleibt die Fristsetzung fruchtlos, kann die Hausverwaltung von jedem Eigentümer abgemahnt werden. Im äußersten Fall kann die Eigentümergemeinschaft die Hausverwaltung abberufen und eine Kündigung aussprechen. Ist es zu Schäden aufgrund des Untätigseins der Hausverwaltung gekommen, kann ggfs. Schadensersatz von ihr gefordert werden.
Was kostet eine Hausverwaltung?
Die Kosten für eine Hausverwaltung sind nicht gesetzlich geregelt. Sie werden zwischen dem Immobilieneigentümer und der Hausverwaltung frei vereinbart. Dabei hängt die Höhe im Wesentlichen von diesen Faktoren ab: Handelt es sich um eine Miethausverwaltung oder eine WEG-Verwaltung, wie viele Einheiten hat das Gebäude, in welchem Zustand ist die Immobilie und gibt es Problemfälle in der Eigentümergemeinschaft.
erstmals veröffentlicht am 19.04.2013, letzte Aktualisierung am 11.03.2024
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