Die 10 wichtigsten Rechte von Wohnungseigentümern!
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Freie Nutzung der Wohnung, Auskunft von der Hausverwaltung, Durchführung von baulichen Maßnahmen oder Stimmrechte bei der Wohnungseigentümerversammlung: Wohnungseigentümer haben zahlreiche Rechte, die ihre Position innerhalb der Eigentümergemeinschaft schützen und ihnen die Mitsprache bei wichtigen Entscheidungen sichern. Die 10 wichtigsten Rechte von Wohnungseigentümer lesen Sie hier.
- 1. Recht auf freie Nutzung und Gestaltung der Wohnung
- 2. Recht auf Mitnutzung des Gemeinschaftseigentums
- 3. Recht auf Durchführung von baulichen Veränderungen
- 4. Recht auf barrierefreien Aus- und Umbau
- 5. Recht auf Maßnahmen zum Einbruchschutz
- 6. Recht auf Einbau eines Glasfaseranschlusses
- 7. Recht auf Bau einer Ladestation für E-Fahrzeug
- 8. Recht auf Mitbestimmung bei der Hausordnung
- 9. Recht auf Auskunft gegenüber der Hausverwaltung
- 10. Stimmrecht in der Wohnungseigentümerversammlung
1. Recht auf freie Nutzung und Gestaltung der Wohnung
Der Wohnungseigentümer darf seine Wohnung nutzen, wie er möchte, sofern in der Teilungserklärung oder Gemeinschaftsordnung keine Nutzungsbeschränkungen geregelt sind. Er kann sie selbst beziehen, vermieten oder verpachten, denn bei seiner Eigentumswohnung handelt es sich nach dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG) um Sondereigentum. Dazu gehört neben der Eigentumswohnung alle zugehörigen Gebäudebestandteile, die ohne Auswirkung auf das Gemeinschaftseigentum verändert oder beseitigt werden können. Damit sind etwa Versorgungsleitungen innerhalb der Wohnung, die Innentüren sowie Boden- und Wandbeläge gemeint. Daher kann der Eigentümer in seiner Wohnung seine Böden, Wände, Türen und sanitären Anlagen gestalten wie er will. Auch die Terrasse, Balkon, Lagerräume und der Stellplatz sind vom Sondereigentum umfasst.
Aber: Eine Eigentumswohnung, die zu Wohnzwecken vermietet wurde, darf nicht gewerblich – hier als Kindertagesstätte – genutzt werden, so das Landgericht Koblenz (Az. 2 S 34/19 WEG). Auch darf die Mietwohnung nicht zu Zwecken der Prostitution benutzt werden, so das Landgericht Koblenz (Az. 2 S 53/19 WEG).
2. Recht auf Mitnutzung des Gemeinschaftseigentums
Mit dem Kauf einer Eigentumswohnung wird neben dem Sondereigentum das Recht erworben das Gemeinschaftseigentum mit nutzen zu dürfen. Unter das Gemeinschaftseigentum fällt das Grundstück und alle Gebäudeteile oder Anlagen, die nicht im Sondereigentum eines Anderen stehen. Damit gemeint sind etwa die Außenwände, statisch tragende Teile, Fenster, Dach, Aufzüge, Treppe oder die Außenanlagen. Weist das Gemeinschaftseigentum zum Beispiel erhebliche bauliche Mängel auf, ist die Eigentümergemeinschaft zu Sanierung verpflichtet, entschied der Bundesgerichtshof (Az. V ZR 203/17).
3. Recht auf Durchführung von baulichen Veränderungen
Innerhalb ihrer Wohnung dürfen Eigentümer bauliche Veränderungen vornehmen, wie sie wollen – solang kein Gemeinschaftseigentum betroffen ist. Bei baulichen Maßnahmen außerhalb ihres Sondereigentums benötigen sie die Zustimmung sämtlicher Eigentümer der Wohnungseigentümergemeinschaft. Laut Bundesgerichtshof (Az.: V ZR 49/16) ist aber auch das nicht immer erforderlich. Nur, wenn die bauliche Maßnahme so erheblich ist, dass sich der optische Eindruck des Gebäudes insgesamt wesentlich verändert, müssen die übrigen Eigentümer zu stimmen. Kleinere unauffällige Baumaßnahmen sind dem Eigentümer einer Wohnung somit erlaubt.
Übrigens: Für die Installation eines Klimageräts an der Außenfassade des Gebäudes reicht die einfache Mehrheit der Wohnungseigentümer, wenn dadurch nicht eine grundlegende Umgestaltung des Wohngebäudes verbunden ist, entschied das Amtsgericht Bremen (Az. 28 C 34/22). Anders im Fall einer Terrassenvergrößerung: Für diese Baumaßnahme ist die Zustimmung aller Wohnungseigentümer erforderlich, so das Landgericht Berlin (Az. 18 C 207/18).
4. Recht auf barrierefreien Aus- und Umbau
Laut WEG kann jeder Eigentümer eine angemessene bauliche Veränderung verlangen, die die Immobilie barrierefrei macht, damit Menschen mit Behinderung diese ohne fremde Hilfe betreten können. Dafür ist es nicht notwendig, dass der Eigentümer selbst von einer Behinderung betroffen ist.
5. Recht auf Maßnahmen zum Einbruchschutz
Maßnahmen zum Einbruchschutz betreffen in der Regel das Gemeinschaftseigentum. Nach dem WEG hat jeder Wohnungseigentümer das Recht Maßnahmen zum Einbruchschutz zu verlangen. Die Wohnungseigentümergemeinschaft darf aber über die Art der Aus- und Durchführung des Einbruchsschutzes entscheiden.
6. Recht auf Einbau eines Glasfaseranschlusses
Wohnungseigentümer, die schnelles Internet haben möchten, haben das Recht auf Einbau eines Glasfaseranschluss. Die Kosten für den Einbau und die Unterhaltung des Glasfaseranschlusses trägt der Eigentümer, der ihn beauftragt.
7. Recht auf Bau einer Ladestation für E-Fahrzeug
Auch den Einbau einer Ladestation für E-Fahrzeug kann der Wohnungseigentümer an seinem Stellplatz auf seine Kosten vornehmen. Die Eigentümergemeinschaft darf aber über Durchführung der Maßnahme entscheiden.
8. Recht auf Mitbestimmung bei der Hausordnung
Das gemeinsame Zusammenleben in einer Hausgemeinschaft wird meistens durch eine Hausordnung geregelt. Diese Hausordnung beschließt die Eigentümergemeinschaft. Somit erlangt jeder Wohnungseigentümer das Recht die Hausordnung mitzubestimmen.
9. Recht auf Auskunft gegenüber der Hausverwaltung
Laut WEG hat der Wohnungseigentümer einen Anspruch auf ordnungsgemäße Verwaltung der Immobilie. Daher hat er das Recht Verwaltungsunterlagen einzusehen und Auskunft von der Hausverwaltung einzufordern. Dieses Auskunftsrecht umfasst zum Beispiel, dass Eigentümer die Jahresabrechnung sowie alle Belege und Rechnungen einsehen dürfen, die der Abrechnung zugrunde liegen. Wohnungseigentümer haben zudem das Recht, alle Beschlüsse der Eigentümergemeinschaft einzusehen, die in der Beschlusssammlung festgehalten sind.
Die Hausverwaltung ist verpflichtet, den Wohnungseigentümern den Wirtschaftsplan zur Verfügung zu stellen, der die voraussichtlichen Einnahmen und Ausgaben der Gemeinschaft für das kommende Jahr enthält. Wichtig: Der Anspruch eines Wohnungseigentümers auf Erstellung der Jahresabrechnung kann nicht mehr gegen die Hausverwaltung, sondern nur gegen die WEG geltend gemacht werden, so der Bundesgerichtshof (Az. V ZR 167/23).
Wohnungseigentümer haben des weiteren das Recht, Informationen über den aktuellen Stand der Instandhaltungsrücklage zu erhalten. Dies umfasst den Kontostand sowie Ein- und Auszahlungen, die im Rahmen von Instandhaltungs- und Reparaturmaßnahmen vorgenommen wurden.
Die Hausverwaltung muss den Wohnungseigentümern auf Anfrage Informationen über bestehende Verträge und laufende Verpflichtungen der Gemeinschaft geben. Dazu gehören z.B. Wartungsverträge, Versicherungen, Dienstleistungsverträge sowie sonstige vertragliche Verpflichtungen.
Eigentümer haben das Recht, über bekannte Schäden und Mängel am Gemeinschaftseigentum informiert zu werden, insbesondere wenn diese Maßnahmen zur Schadensbeseitigung oder Sanierung erforderlich machen. Die Verwaltung muss über den Stand der Dinge und die geplanten Maßnahmen berichten.
Wenn eine Sonderumlage beschlossen wird, haben die Wohnungseigentümer das Recht, detaillierte Informationen darüber zu erhalten, wofür die zusätzlichen Gelder verwendet werden und warum die reguläre Instandhaltungsrücklage nicht ausreicht.
Das Auskunftsrecht der Wohnungseigentümer findet seine Grenzen dort, wo berechtigte Interessen Dritter oder der Gemeinschaft entgegenstehen. Dies kann der Fall sein, wenn z.B. die Privatsphäre anderer Wohnungseigentümer verletzt würde oder wenn Betriebs- und Geschäftsgeheimnisse tangiert sind.
10. Stimmrecht in der Wohnungseigentümerversammlung
Die Eigentümergemeinschaft beschließt auf der in der Regel einmal jährlich stattfindenden Wohnungseigentümerversammlung etwa die Höhe der monatlichen Umlage, Instandhaltungsmaßnahmen oder das Einholen von Kostenvoranschlägen.
Die Stimmrechte in einer Wohnungseigentümerversammlung können unterschiedlich geregelt werden. Als Standard wurde vom Bundesgerichtshof (Az. V ZR 198/14) das Kopfprinzip festgelegt, dass heißt jeder Eigentümer hat eine Stimme – egal wie viele Wohnungen ihm gehören. Lädt ein nicht berechtigter Dritter zur Wohnungseigentümerversammlung ein, führt dies dazu, dass alle getroffenen Beschlüsse nichtig sind, so das Landgericht Frankfurt am Main (Az. 2-13 S 75/20).
Wichtig: Einem Wohnungseigentümer darf die Teilnahme an einer Wohnungseigentümerversammlung nicht versagt werden, weil der Raum in dem sie durchgeführt wird, begrenzt ist. Dies stellt einen erheblichen Eingriff in das Recht des Wohnungseigentümers dar, der dazu führt, dass sämtliche Beschlüsse unwirksam werden, entschied das Landgericht Frankfurt/Main (Az. 2-13 S 4/22).
erstmals veröffentlicht am 05.02.2020, letzte Aktualisierung am 21.08.2024
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