Airbnb & Co.: Was ist Mietern und Vermietern erlaubt?
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Günstige Hotels sind in Großstädten oder beliebten Ferienorten oft schwer zu kriegen. Für viele Touristen sind daher private Unterkünfte attraktiv, die über Online-Plattformen wie Airbnb, zur zeitweisen Nutzung angeboten werden. Doch unter welchen Voraussetzungen dürfen Mieter ihre Wohnung bei Airbnb anbieten? Was droht ihnen, wenn sie ohne das Einverständnis ihres Vermieters ihre Wohnung kurzzeitvermieten? Wer haftet für Schäden durch die Airbnb-Gäste? Und kann eine Wohnungseigentümergemeinschaft eine Kurzzeitvermietung von Wohnungen verbieten?
- Unter welchen Voraussetzungen dürfen Mieter ihre Wohnung bei Airbnb anbieten?
- Was droht Mietern, die ohne Erlaubnis ihre Wohnung über Airbnb vermieten?
- Kann eine Wohnungseigentümergemeinschaft die Kurzzeitvermietung über Airbnb untersagen?
- Wer haftet für Schäden von Airbnb-Gästen?
- Was bedeutet das Zweckentfremdungsverbot?
- Welche Folgen hat ein Verstoß gegen das Zweckentfremdungsverbot?
- Müssen Einkünfte aus Kurzzeitvermietung versteuert werden?
Unter welchen Voraussetzungen dürfen Mieter ihre Wohnung bei Airbnb anbieten?
Mieter, die ihre Wohnung oder auch nur ein Zimmer über Airbnb an Feriengäste vermieten wollen, benötigen die ausdrückliche Zustimmung ihres Vermieters. Selbst wenn im Mietvertrag eine Untervermietung gestattet wird, muss der Vermieter für die Nutzung der Wohnung als Ferienwohnung seine Erlaubnis erteilen. Nach Ansicht des Bundesgerichtshofs (BGH) (Az. VIII ZR 210/13) ist das Vermieten einer Wohnung an Feriengäste etwas völlig anderes als eine auf Dauer angelegte Untervermietung.
Der Vermieter hat das Recht die entgeltliche Überlassung der Wohnung an Touristen zu verbieten, insbesondere wenn Nachbarn durch diese Nutzung der Wohnung belästigt werden.
Was droht Mietern, die ohne Erlaubnis ihre Wohnung über Airbnb vermieten?
Bietet ein Mieter ohne Zustimmung des Vermieters seine Wohnung über ein Internetportal, wie Airbnb, Touristen an, riskiert er die fristlose Kündigung seines Mietverhältnisses. Nach Ansicht des Landgerichts (LG) Berlin (Az. 67 T 29/15 und 67 S 360/14) verhält der Mieter sich durch die unerlaubte entgeltliche Überlassung vermieteten Wohnraums an Touristen vertragswidrig. Wurde er vom Vermieter wegen diesem schwerwiegenden Pflichtverstoß abgemahnt und stellt seine Wohnung trotzdem weiter über Airbnb Touristen zur Verfügung, kann der Vermieter das Mietverhältnis fristlos kündigen, so das LG Berlin (Az. 67 S 154/16).
Ein Mieter, der seine Wohnung unberechtigt Touristen zur Nutzung zur Verfügung gestellt hat und dies auf Nachfragen des Vermieters abstreitet, hat das Vertrauensverhältnis zum Vermieter so nachhaltig gestört, dass eine fristlose Kündigung des Mietverhältnisses möglich ist, meint auch das Amtsgericht (AG) München (Az. 423 C 29146/12).
Auch wenn der Vermieter seine Erlaubnis zur Untervermietung gegeben hat, rechtfertigt dies noch lange nicht die Vermietung der Wohnung an Feriengäste, entschied das LG Berlin (Aktenzeichen 65 S 318/15). Der Vermieter ist in diesem Fall laut Gericht berechtigt, das Mietverhältnis ordentlich – also mit Frist – zu kündigen.
Kann eine Wohnungseigentümergemeinschaft die Kurzzeitvermietung über Airbnb untersagen?
Die kurzzeitige Vermietung von Eigentumswohnungen über Airbnb an Feriengäste kann durch einen einstimmigen Beschluss der Wohnungseigentümergesellschaft (WE) verboten werden. Dies entschied der BGH (Az. V ZR 112/18) im Fall einer WEG, die ein Vermietungsverbot für Kurzzeitvermietung an Feriengäste festlegen wollte.
Wer haftet für Schäden von Airbnb-Gästen?
Kommt es aufgrund der Nutzung einer Mietwohnung durch Touristen zu Schäden, haftet der Mieter. Dies gilt auch dann, wenn der Vermieter die Überlassung der Wohnung an Touristen erlaubt hat.
Darüber hinaus haftet der Mieter auch für das Verhalten der Touristen. Kommt es etwa zu Lärmbelästigungen oder Verschmutzungen des Treppenhauses, muss der Mieter dafür geradestehen. Im äußersten Fall kann auch hier der Vermieter dem Mieter kündigen.
Was bedeutet das Zweckentfremdungsverbot?
Viele Städte mit knappem Wohnraum haben ein Zweckentfremdungsverbot für Mietwohnung erlassen. Das bedeutet, die Mietwohnung darf ohne Erlaubnis der zuständigen Behörde nicht als gewerbliche Ferienwohnung oder Geschäftsraum vermietet werden. Die Regelungen zum Zweckentfremdungsverbot sind regional sehr unterschiedlich und sollten vor einer Vermittlung der Wohnung als Ferienwohnung bei der Stadt oder Kommune erfragt werden.
Der Europäische Gerichtshof (Az. C-724/18, C-727/18) hat die behördliche Genehmigungspflicht für die Kurzzeitvermietung von möbliertem Wohnraum für rechtmäßig erklärt. EU-Staaten dürfen die kurzzeitige entgeltliche Überlassung von Wohnraum an Touristen über Internet-Plattformen nur mit behördlicher Zustimmung erlauben, wenn damit einer Wohnungsknappheit begegnet werden soll, so das Gericht.
Das Verwaltungsgericht Berlin (Az. 6 K 90/20) hat in diesem Sinne entschieden, dass Behörden vom Betreiber von Internet-Plattformen zur Vermietung privater Unterkünfte im Fall des Verdachts einer Zweckentfremdung verpflichten dürfen, die Daten der Unterkünfte-Anbieter zu übermitteln.
Kein Verstoß gegen das Berliner Zweckentfremdungsverbot liegt vor, wenn ein Eigentümer eines Hauses, dass als Zweitwohnung genutzt wird, dieses während des zeitweisen Leerstandes als Ferienhaus vermietet, entschied das Oberverwaltungsgericht Berlin-Brandenburg (Az. OVG 5 N 36/17). Die Wohnraumversorgung werde durch die zeitweise Vermietung von Zweitwohnungen nicht gefährdet.
Aber die Vermietung von Wohnraum, etwa als Monteurunterkunft, verstößt gegen das Berliner Zweckentfremdungsverbot, entschied das Verwaltungsgericht Berlin (Az. VG 6 L 756.17). Entscheidend ist immer die Art und Dichte der Wohnungsbelegung.
Wichtig: Airbnb muss den Behörden die Identität der Gastgeber nicht generell mitteilen, entschied der Bayerische Verwaltungsgerichtshof (Az. 12 ZB 19.333). Ein Auskunftsersuchen der Stadt darf nur im Einzelfall erfolgen.
Welche Folgen hat ein Verstoß gegen das Zweckentfremdungsverbot?
Wer eine Mietwohnung ohne eine entsprechende Erlaubnis der zuständigen Behörde als Ferienwohnung weitervermietet, riskiert eine empfindliche Geldbuße bis zu 100.000 Euro. So hat die Vermietung einer Wohnung als Ferienwohnung bei Airbnb ohne die erforderliche behördliche Genehmigung nach einer Entscheidung des Oberlandesgerichts Frankfurt/Main (Az. 2 Ss-OWi 438/19) eine Geldbuße in Höhe von 25.000 zur Folge.
Das AG München (Az. 1119 OWI 258 Js 199344/16) verurteilte einen Unternehmer, der seine Mietwohnung an Medizintouristen untervermietete, zu einem Bußgeld von 33.000 Euro.
Müssen Einkünfte aus Kurzzeitvermietung versteuert werden?
Mieteinnahmen unterliegen der Steuerpflicht. Dies gilt auch für Mieteinnahmen aus einer Kurzzeitvermietung von Wohnraum an Touristen. Bei der Steuererklärung müssen daher die Einkünfte aus der Untervermietung aufgeführt werden.
Wenn durch die Untervermietung Kosten entstanden sind, können diese als Verlust geltend gemacht werden und zu einer Steuerersparnis führen. Einkünfte bis zu 520 Euro im Jahr sind steuerfrei.
erstmals veröffentlicht am 09.02.2015, letzte Aktualisierung am 06.06.2023
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