Untermiete: Was müssen Mieter und Vermieter dazu wissen?
angestrengter Mann steht vor vielen Umzugskartons © freepik-mko
Der Auszug des Partners aus der gemeinsamen Wohnung, ein längerer Auslandsaufenthalt oder berufliche Tätigkeiten in einer weit entfernten Stadt: Gründe eine Mietwohnung unterzuvermieten gibt es viele. Doch was müssen Mieter, Untermieter und Vermieter bei einer Untervermietung beachten? Wann muss der Vermieter der Untervermietung zu stimmen? Und was droht Mietern, die ihre Wohnung heimlich untervermieten?
- Was ist eine Untervermietung?
- Wie ist die Rechtslage zwischen Mieter, Untermieter und Vermieter?
- Was müssen Mieter und Untermieter beim Untermietvertrag beachten?
- Wann muss der Vermieter einer Untervermietung zustimmen?
- Wann hat ein Mieter ein berechtigtes Interesse an einer Untervermietung?
- Kann der Vermieter Einsicht in Ausweispapiere oder Arbeitsvertrag vom Untermieter verlangen?
- Was droht dem Mieter bei einer Untervermietung ohne Erlaubnis des Vermieters?
- Wer haftet für Schäden in der Mietwohnung bei einer Untervermietung?
- Wie kann der Mieter dem Untermieter kündigen?
- Was ist ein Untermietzuschlag und wann ist er erlaubt?
- Muss sich der Untermieter beim Einwohnermeldeamt anmelden?
- Muss der Mieter bei einer Untervermietung ein Gewerbe anmelden?
- Muss man Mieteinnahmen aus Untervermietung versteuern?
Was ist eine Untervermietung?
Eine Untervermietung zeichnet sich dadurch aus, dass ein Mieter einem Dritten seine Wohnung oder einzelne Zimmer entgeltlich zur ausschließlichen Nutzung überlässt.
Solange der Mieter den Besitz und die Verfügungsgewalt über die Mietsache behält, liegt keine Untervermietung vor.
Wie ist die Rechtslage zwischen Mieter, Untermieter und Vermieter?
Bei einer Untervermietung gibt es zwei Vertragsverhältnisse: Vermieter und Mieter sowie Mieter und Untermieter. Beide Vertragsverhältnisse sind voneinander völlig getrennt. Der Untermieter steht in keiner vertraglichen Beziehung zum Vermieter. Das Bürgerliche Recht regelt allerdings, dass bei einem Ende des Mietvertrags mit dem Hauptmieter, der Untermieter verpflichtet ist die Wohnung zu räumen.
Was müssen Mieter und Untermieter beim Untermietvertrag beachten?
Im Untermietvertrag zwischen Mieter und Untermieter sollte der Mietgegenstand klar benannt sein: welches Zimmer oder welcher Teil der Wohnung. Die Angabe des Mietzinses und der Nebenkostenvorauszahlungen gehören ebenso in den Untermietvertrag wie auch die Vertragslaufzeit – befristet oder unbefristet. Auch wenn keine gesetzliche Formerfordernisse bestehen, sollte der Untermietvertrag aus Gründen einer späteren Beweisführung schriftlich abgeschlossen werden.
Wann muss der Vermieter einer Untervermietung zustimmen?
Der Vermieter muss einer Untervermietung zustimmen, wenn im Mietvertrag keine generelle Untervermietungserlaubnis vereinbart wurde. Bei der Aufnahme von nahen Familienangehörigen, wie Ehegatten, Eltern oder Kindern bedarf es keiner Zustimmung des Vermieters. Anders sieht das bei der Aufnahme von Lebensgefährten in die Mietwohnung aus, hier wird die Zustimmung des Vermieters benötigt, entschied der Bundesgerichtshof (BGH) (Az. VIII ZR 371/02).
Die Aufnahme von Pflegepersonal oder Hausangestellte in die Wohnung ist nicht zustimmungspflichtig. Auch die Aufnahme von Besuchern über einen längeren Zeitraum muss nicht vom Vermieter erlaubt werden.
Der Vermieter kann seine Zustimmung verweigern, wenn der Mieter ihm außer dem Namen des Untermieters keine weiteren Personalien mitteilt, entschied das Amtsgericht (AG) München (Az. 425 C 4118/19). Auch das Landgericht (LG) Berlin (Az. 64 T 49/20) stellt klar, dass der Vermieter einen Anspruch auf die vollständigen Kontaktdaten des Untermieters, wie Name, Anschrift, Geburtsdatum, Geburtsort und Beruf, hat. Der Vermieter hat laut LG Berlin (Az. 64 T 49/20) allerdings keinen Anspruch darauf den Bewerber für die Untermiete kennenzulernen.
Hält der Vermieter die Wohnung für eine Untervermietung zu klein oder sieht er damit den Hausfrieden gestört, kann er ebenfalls eine Untervermietung ablehnen. Wichtig zu wissen: Laut BGH (Az. VIII ZR 109/22) kann aber auch eine Einzimmerwohnung kann ganz oder teilweise untervermietet werden.
Ansonsten muss der Vermieter einer Untervermietung zustimmen, wenn ein berechtigtes Interesse des Mieters an der Untervermietung besteht. Die Zustimmung des Vermieters zur Untervermietung sollte sich der Mieter am besten schriftlich geben lassen.
Versagt der Vermieter seine Untermieterlaubnis, obwohl der Mieter aufgrund seines beruflich bedingten Auslandsaufenthaltes ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung hat, macht der Vermieter sich schadensersatzpflichtig, so der Bundesgerichtshof (BGH) (Az. VIII ZR 349/13).
Wann hat ein Mieter ein berechtigtes Interesse an einer Untervermietung?
Der Mieter kann aus persönlichen oder wirtschaftlichen Gründen ein berechtigtes Interesse an einer Untervermietung haben.
So hat ein Mieter ein berechtigtes Interesse an einer Untervermietung bei einem beruflich bedingten mehrjährigen Auslandsaufenthalt, entschied der BGH (Az. VIII ZR 349/13).
Der Mieter einer nur aus beruflichen Gründen genutzten Zweitwohnung kann laut BGH (Az. VIII ZR 88/22) auch ein berechtigtes Interesse an einer Untervermietung haben. Die Wohnung muss nicht Lebensmittelpunkt des Mieters sein.
Auch eine erhebliche Vermögensverschlechterung beim Mieter kann ein berechtigtes Interesse an einer Untervermietung begründen, wenn er etwa nicht mehr in der Lage ist seiner vertraglich vereinbarten Mietzahlung nach zu kommen, so das AG München (Az. 322 C 13968/13).
Weitere Gründen können eine Trennung und der Auszug des Partners sein oder der Wunsch nicht mehr alleine in einer Wohnung leben zu wollen.
Auszug eines Mitmieters begründet berechtigtes Interesse an Untervermietung des freiwerdenden Zimmers
Das LG Berlin (Az. 67 S 184/23) hat entschieden, dass ein berechtigtes Interesse an einer Untervermietung dann vorliegt, wenn ein Mietmieter aus der Wohnung auszieht und ein Zimmer frei wird.
Die Aufnahme von Flüchtlingen in die Mietwohnung ist laut AG München (Az. 411C 10539/22) an sich kein berechtigtes Interesse für einen Mieter an einer Untervermietung. Anders das LG Berlin (Az. 65 S 39/23), wonach die Untervermietung an Flüchtlinge ein berechtigtes Interesse des Mieters darstellt und der der Vermieter zustimmen muss.
Gibt es mehrere Mieter in einer Wohnung, reicht es für den Anspruch auf eine Untermieterlaubnis aus, wenn bei einem Mieter ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung vorliegt, so das LG Berlin (Az. 67 S 59/21).
Wichtig: Der Mieter muss den Vermieter nicht sofort nach Eintritt des berechtigten Interesses zur Untervermietung um Erlaubnis fragen. Es reicht aus, wenn das berechtigte Interesse vorliegt, wenn der Mieter den Vermieter um die Erlaubnis zur Untervermietung bittet, so das AG Stuttgart (Az. 31 C 1566/23).
Kann der Vermieter Einsicht in Ausweispapiere oder Arbeitsvertrag vom Untermieter verlangen?
Laut AG Berlin-Mitte (Az. 25 C 16/20) muss der Mieter dem Vermieter weder die Ausweispapiere des Untermieters noch dessen Arbeitsvertrag oder den Untermietvertrag vorlegen.
Das LG Berlin (Az. 64 T 49/20) ist hingegen der Ansicht, dass der Vermieter die Kontaktdaten vom Untermieter verlangen kann und auch das Recht hat diesen kennenzulernen.
Laut AG München (Az. 425 C 4118/19) kann der Vermieter sich sogar weigern die Erlaubnis zur Untervermietung zu geben, wenn der Mieter ihm nicht sämtliche Personalien des Untermieters mitteilt.
Was droht dem Mieter bei einer Untervermietung ohne Erlaubnis des Vermieters?
Mieter, die ihre Wohnung oder Teile davon einem Untermieter zur Verfügung stellen, ohne die Erlaubnis des Vermieters eingeholt zu haben, riskieren eine fristlose Kündigung des Mietverhältnisses. Eine heimliche Untervermietung zerstört das Vertrauensverhältnis zwischen Mieter und Vermieter derart, dass eine fristlose Kündigung gerechtfertigt ist, entschied das AG München (Az. 423 C 29146/12). Die Fortsetzung des Mietverhältnisses sei dem Vermieter nicht zu zumuten.
In einer weiteren Entscheidung erklärt das AG München (Az. 417 C 7060/21) die fristlose Kündigung durch den Vermieter für zulässig, der dem Mieter eine Untervermietung an Touristen und Mitbewohnern verboten hatte, dieser sich aber bewusst einfach über den Willen des Vermieters hinwegsetzte.
Gibt der Hauptmieter seine Wohnung dauerhaft auf und ziehen Familienangehörige in die Wohnung, stellt das auch eine Untervermietung dar, die der Vermieter zustimmen muss. Fehlt es an seiner Zustimmung, kann eine ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses drohen, so das LG Berlin (Az. 65 S 16/18).
Nach Ansicht des LG Potsdam (Az. 4 S 96/12) dürfen erwachsene leibliche Kinder in die Mietwohnung mitaufgenommen werden. Dies stellt keine Pflichtverletzung des Mieters dar, die den Vermieter erlaubt eine fristlose Kündigung des Mietverhältnisses auszusprechen.
Übrigens: Unabhängig ob eine Erlaubnis des Vermieters vorliegt, oder nicht, haftet der Mieter für alle Schäden, die der Untermieter verursacht hat.
Wer haftet für Schäden in der Mietwohnung bei einer Untervermietung?
Kommt es im Rahmen eines Untermietverhältnisses zu Schäden in der Mietwohnung haftet dafür der Hauptmieter. Aufgepasst: Die private Haftpflichtversicherung des Hauptmieters umfasst in der Regel keine Schäden, für die ein Untermieter verantwortlich ist. Daher ist es empfehlenswert vom Untermieter den Nachweis einer privaten Haftpflichtversicherung zu fordern. Eine Alternative dazu ist, vom Untermieter eine Kaution zur verlangen.
Wie kann der Mieter dem Untermieter kündigen?
Bei der Untervermietung kommt der gesetzliche Mieterschutz unterschiedlich zum Tragen: Wird eine komplette Wohnung untervermietet, gilt der gleiche Mieterschutz wie bei einem normalen Mietverhältnis. Das bedeutet auch im Untermietverhältnis gilt für beide Vertragsparteien eine Kündigungsfrist von drei Monaten.
Wird ein unmöbliertes Zimmer untervermietet, kann der Hauptmieter dem Untermieter ohne Angabe von Gründen mit einer Frist von sechs Monaten kündigen. Bei einem möblierten Zimmer, das in der Wohnung des Hauptmieters untervermietet wird, ist eine Kündigung durch den Hauptmieter oder durch den Untermieter zum 15. des Monats mit einer 14tägigen Frist zum Monatsende zulässig.
Der BGH (Az. VIII ZR 329/19) hat entschieden, dass ein Hauptmieter seinem Untermieter nicht allein deshalb kündigen kann, weil der Vermieter seine Untermieterlaubnis widerrufen hat. Aber eine Kündigung des Untermietverhältnisses ist möglich, wenn der Hauptmieter dem Untermieter seinen konkreten Rückkehrwillen in die Wohnung darlegt.
Übrigens: Der Vermieter kann den Kündigungsschutz im Mietrecht nicht dadurch umgehen, dass er die Wohnung an einen Mieter vermietet, der selbst nicht in der Wohnung wohnt und diese nur an Untermieter weiter vermietet, so das LG Berlin (Az. 65 S 191/22). In diesem Fall liegt eine gewerbliche Untervermietung vor.
Was ist ein Untermietzuschlag und wann ist er erlaubt?
Der Vermieter hat die Möglichkeit für die Mehrnutzung durch die Untervermietung einen sog. Untermietzuschlag vom Mieter zu verlangen. Der Zuschlag auf die Miete darf allerdings höchstens 20 – 25 Prozent der Untermiete betragen.
Laut LG Berlin (Az. 66 S 29/18) darf der Vermieter für seine Untermieterlaubnis einen Untermietzuschlag von 5 bis 30 Euro pro Untermieter und Monat vom Hauptmieter fordern.
Wichtig zu wissen: Der Vermieter darf seine Zustimmung zur Untervermietung nicht von einem Untermietzuschlag abhängig machen, urteilte das LG Berlin (Az. 64 S 104/18).
Muss sich der Untermieter beim Einwohnermeldeamt anmelden?
Der Untermieter muss seinen neuen Wohnsitz beim Einwohnermeldeamt innerhalb der gesetzlichen Frist anmelden. Dafür benötigt er eine Bescheinigung des Vermieters – in diesem Fall also des Hauptmieters -, der seinen Einzug zu einem bestimmten Datum bestätigt. Eine solche Vermieterbescheinigung halten die meisten Kommunen auf den Internetseiten ihres Einwohnermeldeamtes als Download zur Verfügung.
Muss der Mieter bei einer Untervermietung ein Gewerbe anmelden?
Eine Untervermietung stellt an sich kein Gewerbe mit einer Gewinnerzielungsabsicht dar. Davon kann erst gesprochen werden, wenn die Untervermietung regelmäßig stattfindet und/oder etwa ein weiterer Service, wie Wäschewechsel, Zimmer putzen oder Frühstück mit hinzukommt. In diesem Fall kann eine Gewerbeanmeldung notwendig sein.
Muss man Mieteinnahmen aus Untervermietung versteuern?
Mieteinnahmen müssen versteuert werden. Das gilt auch für Mieteinnahmen aus einer Untervermietung. Die Mieteinnahmen müssen in der Anlage V „Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung“ der Einkommenssteuererklärung angegeben werden. Eine höhere Steuerlast erfolgt aus den Mieteinnahmen aber nur dann, wenn ein Gewinn damit erzielt wird. Decken die Einnahmen aus der Untervermietung lediglich die Kosten der Miete, wirken sie sich steuerneutral aus.
erstmals veröffentlicht am 20.11.2020, letzte Aktualisierung am 16.02.2024
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